近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期投资价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金等(děng)指标，也是木铎金声是什么意思在论语中，木铎金声的意思观(guān)察(chá)REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒普通投资者(zhě)注(zhù)意(yì)，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经营权到期(qī)后(hòu)不再产生现金收益，特(tè)许经营(yíng)权分红目前(qián)已包含(hán)了利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时应了解资产(chǎn)类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来除(chú)息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的(de)主要收益(yì)来源为(wèi)持有期分(fēn)红收益(yì)，以及(jí)基金份额(é)交易价(jià)格的变化(huà)。基(jī)金份(fèn)额二级市场价格受(shòu)到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综合影响，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分(fēn)红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红(hóng)主要来(lái)自(zì)基(jī)础设施资产的经营现金流，投资人(rén)通(tōng)过基金募集材料(liào)和(hé)信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分(fēn)析基础设施项目的(de)经营业绩(jì)，作为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基(jī)金份额(é)持有人实际获(huò)得(dé)的现金(jīn)收益，对(duì)于长(zhǎng)期投资者更(gèng)具参考价(jià)值。”中金基金相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募(mù)集基础(chǔ)设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关法规(guī)要求(qiú)，基础设施基(jī)金应当(dāng)将90％以上(shàng)合并(bìng)后基金年度可分(fēn)配金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定的(de)分红机制(zhì)体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也(yě)认为，从投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了(le)这类产(chǎn)品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似(shì)于债券(quàn)派息，但不等同于债券的固定利息回(huí)报，而是由(yóu)可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构投资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资(zī)者(zhě)的投资品类，为资(zī)产配置多元化(huà)提供抓手(shǒu)，具有较强的配置(zhì)价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收(shōu)益(yì)。机构(gòu)投资者公募REITs能(néng)够通(tōng)过分红获(huò)取相对于投资(zī)债券相(xiāng)对高的收益性(xìng)，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了(le)投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平(píng)的预期，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日(rì)，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分(fēn)产品(pǐn)受(shòu)宏(hóng)观经济的(de)影响，可(kě)分(fēn)配金(jīn)额完成率(lǜ)不(bù)达(dá)预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)波动受多重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的(de)主要因素之一，而稳定(dìng)的分(fēn)红(hóng)有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人(rén)也表(biǎo)示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场(chǎng)热(rè)点呈(chéng)现(xiàn)向股票和(hé)债(zhài)券回归的过(guò)程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经济活力(lì)的改善(shàn)有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日(rì)，将(jiāng)对基金份额的(de)开盘(pán)指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单(dān)位基金份额的分红金(jīn)额进行计(jì)算(suàn)。除权(quán)操作是对分红前后(hòu)基金份额净(jìng)值(zhí)变化的修正，使投资人在基金分红前(qián)后均可(kě)以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整(zhěng)体收益(yì)的(de)影响程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分(fēn)配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本(běn)金之上的增值部分(fēn)不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界(jiè)定为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派的(de)是本金与增值两个部(bù)分，两个部分(fēn)之间的(de)比例是(shì)变动的，与现(xiàn)有公募基(jī)金(jīn)分红差异很大(dà)，大多(duō)数(shù)普(pǔ)通投资者可(kě)能把“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同年限(xiàn)到期后基金(jīn)价值面(miàn)临(lín)极(jí)大不(bù)确定性，这是该(gāi)类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示(shì)，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类(lèi)两大资产类(lèi)型，持(chí)有(yǒu)产权类产品的(de)收(shōu)益主(zhǔ)要包括每年的现金(jīn)分红及资产(chǎn)增(zēng)值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的(de)现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包(bāo)括了利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，两(liǎng)者的比率也(yě)是变(biàn)动的，对特(tè)许经营权类资(zī)产的公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益。普通投资(zī)者在选择投(tóu)资标(biāo)的时，应(yīng)了(le)解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细(xì)分来(lái)看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红因底层资(zī)产属性(xìng)不同而形(xíng)成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于(yú)包(bāo)含“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的(de)价值增(zēng)值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选择公募(mù)REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级(jí)市(shì)场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营权到(dào)期后(hòu)不再能产生现金收益，因此将可供分配金额(é)的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余(yú)经营期限(xiàn)较短的特许经(jīng)营(yíng)项目(mù)，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期(qī)限较长的(de)特许(xǔ)经营权项(xiàng)目(mù)，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够年限收(shōu)回(huí)本金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者注意(yì)，特许(xǔ)经营权(quán)项目的分派金(jīn)额(é)包(bāo)含了(le)投(tóu)资(zī)本金(jīn)，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份额(é)单价随着分派进度逐年下降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投资(zī)特(tè)许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩(shèng)余(yú)使用年(nián)限(xiàn)一般(bān)较长，再加上到期后通(tōng)过对(duì)建筑的更(gèng)新改造(zào)或补(bǔ)缴土地(dì)出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期(qī)限。这种类似永(yǒng)续经营(yíng)的假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资产的(de)估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层(céng)资(zī)产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况

　　在(zài)基(jī)金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金、内部收(shōu)益率(lǜ)等(děng)指标，来观(guān)察和评估(gū)项目(mù)底层资产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的经营活动(dòng)现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产生的现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业本身经营活(huó)动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利(lì)润表的(de)项(xiàng)目进行调(diào)整，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资(zī)价值体(tǐ)现在(zài)相对股债市场独立的资产配置(zhì)功能，比较适合长期持(chí)有。建(jiàn)议投(tóu)资者(zhě)对经(jīng)营权类的(de)资产可以更多关注内部(bù)收益率的(de)高低(dī)，对(duì)产权类的资产(chǎn)更多关注分派率(lǜ)高低(dī)。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配(pèi)收益主要来自(zì)底层(céng)资产的经营净现金流，所以底层资(zī)产运营情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资回报，投(tóu)资者可综(zōng)木铎金声是什么意思在论语中，木铎金声的意思合考虑原始(shǐ)权益人(rén)综合实(shí)力、运(yùn)营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接(jiē)连回调(diào)，建议投资(zī)者(zhě)关(guān)注有基本面支(zhī)撑、填(tián)权效应相对明显、同时(shí)分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明(míng)书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金额(é)预测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红金额与募集(jí)材料中披露预(yù)测进(jìn)行比较分析(xī)，结(jié)合(hé)经济及市场的(de)实际环境，对基(jī)础(chǔ)设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判断。”中金基金上述(shù)负(fù)责人也(yě)称。

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