文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设工(gōng)作(zuò)会议提出“有条件的可(kě)以进(jìn)行现房销售”，不足(zú)一(yī)个月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东(dōng)等(děng)地明(míng)确(què)表态，试点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂(làn)尾了(le)，这是对购房者的(de)不公平(píng)。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能(néng)把(bǎ)包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产(chǎn)从(cóng)大开发时代(dài)步入高(gāo)质(zhì)量发展(zhǎn)阶段(duàn)的必然(rán)趋势，也是(shì)对购房老百姓的最(zuì)大(dà)保护。98年(nián)房改时(shí)，全(quán)国(guó)缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜(yí)之计(jì)，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经(jīng)地(dì)义。当(dāng)然二次房(fáng)改是个技(jì)术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以(yǐ)及(jí)长效机制，长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。如(rú)果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能(néng)实现房地产软着陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过(guò)这道关，解好这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消预(yù)售(shòu)制、改为现房销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商(shāng)品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平(píng)，比如(rú)，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、房产(chǎn)证(zhèng)延(yán)期(qī)办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行(xíng)业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部(bù)分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改为现房销售，这(zhè)样有(yǒu)助于(yú)落实中央房住不(bù)炒精神、有助于(yú)保障购房老(lǎo)百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)度？预售制度(dù)怎(zěn)么来的(de)？国外什(shén)么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度。其实(shí)，当前(qián)世界不少国(guó)家存在(zài)预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发(fā)达国(guó)家一般有严格(gé)的监管(guǎn)保障措施(shī)，开发商在项目获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购买期房后并(bìng)非像中国一样在支(zhī)付完首付款后从银行一(yī)次(cì)性贷款支付剩余(yú)全(quán)部房(fáng)款，而(ér)是根据开发商工程进度在(zài)完(wán)全交房前进行分期支付。所以，预(yù)售制(zhì)度是(shì)需要严格(gé)的(de)资金监(jiān)管、分期支付以(yǐ)及违约处(chù)罚措(cuò)施作为保(bǎo)障的(de)，如果(guǒ)没有这些保障措施(shī)，一定会(huì)触发风(fēng)险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不公平(píng)，所以不(bù)如借机(jī)取消预(yù)售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售制度(dù)有(yǒu)一(yī)定历史(shǐ)阶段性，现在中国住(zhù)房进(jìn)入存量时代，取消(xiāo)预售制度(dù)有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和(hé)社会(huì)，当然这需要配套(tào)房企债务重组(zǔ)、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和(hé)房地产长效(xiào)机制。这是(shì)个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化改革，中(zhōng)国(guó)一定能化解(jiě)这个(gè)难题(tí)，让房地产(chǎn)回(huí)归(guī)实体(tǐ)经(jīng)济和居(jū)住属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即(jí)所(suǒ)得(dé)的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和(hé)诚信(xìn)，这(zhè)才是(shì)对购房(fáng)民(mín)众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发(fā)商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是以客(kè)户为中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买(mǎi)房子是天(tiān)大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从(cóng)这(zhè)个角度，取消预(yù)售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售是实现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健康发展的(de)重(zhòng)大措施(shī)。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼(lóu)市、房地(dì)产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融(róng)支(zhī)持当期(qī)三好生(shēng)、新(xīn)模式等综合施(shī)策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在国务院(yuàn)发展研究中(zhōng)心参与财税改(gǎi)革方案研究(jiū)时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过长期系统(tǒng)的(de)专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未(wèi)推行公(gōng)共房屋制度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于(yú)木屋(wū)或(huò)者其他临(lín)时住宅(zhái)，住房的需(xū)求是相当高，不过(guò)大多数(shù)居民(mín)的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时(shí)楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资(zī)金实力才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出租是(shì)中(zhōng)国香港(gǎng)地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题。针对这(zhè)一系(xì)列问题(tí)，不少地产商开(kāi)始探求新的方式(shì)，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这模(mó)式一经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立(lì)信置业(yè)有限公司(sī)，凭(píng)借商业(yè)直觉和(hé)多年经营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运业务的(de)经验，对于(yú)商品流通、资金(jīn)周(zhōu)转有(yǒu)着独到的见解，在努力(lì)寻求(qiú)方法加快自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在(zài)购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发(fā)售楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收(shōu)取买家的订金(jīn)，采用(yòng)类似租金(jīn)的(de)分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等新楼落成(chéng)时，收齐(qí)买家的(de)钱，买家就拥(yōng)有了自己(jǐ)的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加(jiā)速了房(fáng)屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造(zào)商的(de)资金问题，降(jiàng)低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售(shòu)模式(shì)成为当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市(shì)场的(de)一(yī)大特(tè)色，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地(dì)解(jiě)决(jué)了核(hé)心的住(zhù)房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健全(quán)的监管(guǎn)机(jī)制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的一个楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后，中国(guó)香港管理部门(mén)提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经全部(bù)支付，还要证明自身有资金等能力把项目(mù)完成，资金需(xū)放入律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所和建筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了防止开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造(zào)假，套取监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金，中国香港要求(qiú)律师(shī)行在银行开设的信托(tuō)账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银(yín)行的责任(rèn)上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方，后续需自身(shēn)推动项目完工(gōng)。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国(guó)内地(dì)面临住房需求大和(hé)供给量短缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内(nèi)地优先发(fā)展重工(gōng)业，强(qiáng)调基础建设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期(qī)发展(zhǎn)工业化(huà)的(de)进程大于城市化进(jìn)程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能进一步推(tuī)进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发(fā)展起(qǐ)步较(jiào)晚(wǎn)、增(zēng)速较慢(màn)，福利分房制(zhì)度也出现了(le)分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠加房地产市(shì)场面临商品(pǐn)房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型房地产开发(fā)商，商品(pǐn)房供(gōng)应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场(chǎng)的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中(zhōng)国香港预售(shòu)商品(pǐn)房制度，先后出台多(duō)项文件，大力(lì)支持国内(nèi)房地产(chǎn)市场团费收缴标准是多少钱，团费收缴标准是多少钱一个月改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务(wù)院出台《关于(yú)进一步(bù)深化城(chéng)镇住房制度改(gǎi)革(gé)，加快住房建设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供给商品化、社会化(huà)的住房新体(tǐ)制，从(cóng)计划经济下(xià)的福利分房转向(xiàng)市场经济的商(shāng)品房。房地(dì)产市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期(qī)房(fáng)，解决了房(fáng)企(qǐ)缺(quē)少(shǎo)资(zī)金和开发时间(jiān)周期长的两(liǎng)大难题，开发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房(fáng)改货币化，中国人民银行等多方迅速(sù)出台(tái)相关的信贷政策，支(zhī)持(chí)购房者，极大作用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经调整(zhěng)形成(chéng)契合中国内地(dì)的商品房预售制度。预(yù)售制的初(chū)衷是为了(le)缓解(jiě)房企资(zī)金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来(lái)说，是指房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发企业(yè)将正在建设(shè)中的房屋预先出(chū)售给(gěi)购(gòu)房者，由购房者支付定金或房款的行为。区(qū)别于(yú)中国香(xiāng)港，在(zài)中国内地实(shí)践过程中(zhōng)，商品房预售流程(chéng)为(wèi)：房地(dì)产开发(fā)商办理预售(shòu)许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行(xíng)备案(àn)登记和预告登记(jì)-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房(fáng)过程中，购房者需要一次性付(fù)清首(shǒu)付款，并采用(yòng)银行贷款的(de)形(xíng)式(shì)一次(cì)性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开发(fā)商(shāng)可能已(yǐ)拿(ná)到(dào)了全部购(gòu)房款，这(zhè)点与(yǔ)中国香港的按照工程(chéng)进度付款有(yǒu)所不(bù)同(tóng)。对中国内地的(de)开发商而(ér)言，预(yù)售制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房销售的最主要(yào)方式，预售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化(huà)发展进(jìn)程。预(yù)售制在过(guò)去(qù)20多年对中国内地(dì)房地产市场的稳步(bù)发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决(jué)了房地(dì)产(chǎn)市(shì)场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段的(de)资(zī)金(jīn)需求，也(yě)提高了居(jū)民(mín)居住水(shuǐ)平，中国(guó)内地城镇居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住(zhù)宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨(jù)大进(jìn)步，数十年时间走(zǒu)完发(fā)达(dá)国(guó)家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进程进(jìn)入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公(gōng)里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发(fā)布的《中(zhōng)国住房存量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房(fáng)套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房(fáng)销售面积占(zhàn)总销售面积(jī)的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推动了(le)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房(fáng)地(dì)产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发(fā)投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和(hé)销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的快(kuài)速(sù)发展，房地产企业(yè)从无到(dào)有、从国(guó)企(qǐ)先行到民(mín)企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地(dì)产也成为拉动中国(guó)内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业链(liàn)特别长，高达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产带动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中房地产对金(jīn)融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房地产(chǎn)完(wán)全(quán)拉动的投资占全社会固定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷款(kuǎn)占银(yín)行各项贷款(kuǎn)余(yú)额(é)的(de)比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积违约，将导致(zhì)银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国(guó)住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值(zhí)与股债房市值的比例(lì)较(jiào)高(gāo)，主要是因为住房市(shì)值(zhí)高，以及中(zhōng)国资本市场发育(yù)尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制(zhì)背后潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在，当前的(de)负(fù)面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品(pǐn)不(bù)能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要(yào)承(chéng)担延迟(chí)交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和开发(fā)商之间的购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同是两个独立的(de)合同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开发商(shāng)主张权力，但(dàn)依旧需要根据按(àn)揭贷(dài)款合同按时向银行进(jìn)行(xíng)贷款偿(cháng)还，因此购房(fáng)者承担(dān)的(de)风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一(yī)旦房(fáng)企因为市(shì)场(chǎng)波动或经营不善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等一系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企(qǐ)通过(guò)与(yǔ)购房(fáng)者签(qiān)订(dìng)的预(yù)售合同(tóng)和(hé)按揭合同，已经从银行获得房款，如(rú)果购(gòu)房(fáng)者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或短期(qī)不能还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售监管资(zī)金(jīn)去(qù)哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没(méi)钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中明(míng)确规定了开发企业预售商品房所得(dé)款项应(yīng)当(dāng)用于(yú)有关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管(guǎn)的具体办法，由(yóu)房地(dì)产(chǎn)管(guǎn)理部门制定。但(dàn)多年(nián)以(yǐ)来全国(guó)并没有统一的预售资金监(jiān)管规定，各(gè)地实行“一(yī)城(chéng)一(yī)策(cè)”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管(guǎn)资金比例为总预(yù)售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目(mù)工程(chéng)总额(é)报(bào)价计算(suàn)重点资(zī)金。而事实是，不少(shǎo)购房(fáng)款(kuǎn)未进入监(jiān)管账户、或(huò)进入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘(pán)没有(yǒ团费收缴标准是多少钱，团费收缴标准是多少钱一个月u)资金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续(xù)还款。那么(me)，监管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时代的高(gāo)周转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售款监管账户(hù)资(zī)金，是行业(yè)“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总承包(bāo)方，以工程建(jiàn)设名义，获得监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给(gěi)房(fáng)企，而拨付的(de)工程款，远超工程进度所需。通过(guò)这些方式套取的资金，在(zài)房(fáng)企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样(yàng)做提(tí)供了资金流动性，房(fáng)企抽调资(zī)金(jīn)统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资(zī)金循环(huán)高周转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设(shè)有定金或预(yù)付款保(bǎo)护机制(zhì)，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求(qiú)购房者支付(fù)的预付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相对较低，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一(yī)般以定金方式支付，或按工程(chéng)进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用(yòng)两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进(jìn)度付款，按揭贷款按(àn)照工程(chéng)进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延期(qī)或重大(dà)缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一是期房由(yóu)政府(fǔ)或第三方验收合格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的房款。二是开发商为购房者提(tí)供一定(dìng)的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者(zhě)支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资(zī)金第(dì)三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一定期限内无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交(jiāo)付后按(àn)揭(jiē)还(hái)款，交付前资(zī)金(jīn)由第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付(fù)外(wài)，购房者在房屋交(jiāo)付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国为(wèi)防(fáng)止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及(jí)首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方(fāng)公(gōng)证行(xíng)或产权保(bǎo)险公(gōng)司的信(xìn)托账户(hù)监管。如果开(kāi)发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而开发(fā)商在(zài)房屋建设(shè)过程中的(de)资金全部来自银(yín)行，银行(xíng)根据工(gōng)程进度向开(kāi)发(fā)商(shāng)提(tí)供(gōng)一定比例的(de)贷款，由于开发(fā)商挪(nuó)用资金直(zhí)接损害(hài)银行利益，银行(xíng)有充分动(dòng)机监管(guǎn)开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋(wū)交付时需取(qǔ)得由政(zhèng)府相关部门经审查后(hòu)发(fā)放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行(xíng)得(dé)到(dào)购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房可零首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按建造工期进(jìn)度支付(fù)，按揭按工期(qī)放款后还(hái)贷，房(fáng)贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，开发商或购房(fáng)者可购买期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商(shāng)在项(xiàng)目获批(pī)后即(jí)可预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进(jìn)行(xíng)预(yù)约(yuē)公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金按照(zhào)德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付公证费和(hé)土(tǔ)地(dì)交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没有规定最低(dī)首(shǒu)付比例(lì)，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具(jù)体支付(fù)节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说(shuō)，支(zhī)付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可(kě)在支付房款前(qián)申请房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固定利率，银行按(àn)施(shī)工节(jié)奏分多(duō)次(cì)发放(fàng)贷款，每(měi)笔贷款给予购房者(zhě)一(yī)定使用(yòng)期限，期限结束后(hòu)，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保险公司针对期房设计了(le)两种保险，保险的功(gōng)能(néng)是(shì)当房屋出(chū)现重大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发(fā)商赔偿或(huò)修(xiū)复，开发商破(pò)产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方(fāng)律师严(yán)格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通(tōng)期房交易(yì)中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个(gè)环节，各环节内容确认(rèn)无(wú)误后签(qiān)订(dìng)首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发(fā)商(shāng)出现财务、经营问(wèn)题时(shí)，购房者10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英(yīng)国(guó)采取按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)的(de)方式，但是(shì)交房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，一(yī)般会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节(jié)，英国规(guī)定房屋必须经(jīng)过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国(guó)期房预(yù)售(shòu)资金监管极为严(yán)格，资金也(yě)由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支(zhī)付(fù)相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金(jīn)在进入(rù)开发商账户前经过两道关口，有利于保障购(gòu)房者(zhě)资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发(fā)商必(bì)须完成“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方(fāng)面(miàn)，日本二战结(jié)束后由于房(fáng)屋(wū)供给严重失(shī)衡(héng)，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台(tái)《宅地(dì)建(jiàn)筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是(shì)唯一(yī)一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付(fù)定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法(fǎ)律(lǜ)要(yào)求(qiú)开发(fā)商必(bì)须(xū)完(wán)成定金保全措施才(cái)可预售。什(shén)么是定金保全措施(shī)？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定(dìng)金的保(bǎo)证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证金(jīn)证明(míng)书(shū)交付给(gěi)购房者(zhě)。除定金外(wài)，其他(tā)预先(xiān)支(zhī)付(fù)的购(gòu)房款(kuǎn)也(yě)受该(gāi)措(cuò)施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证明书向(xiàng)金(jīn)融机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开(kāi)发商需(xū)向购(gòu)房者赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房前只需(xū)支(zhī)付(fù)最多不超20％的定金，签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同后，购房者即可向银行(xíng)申(shēn)请贷(dài)款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩(shèng)余(yú)房款在交房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者(zhě)违(wéi)约(yuē)可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金进(jìn)银(yín)行(xíng)专门项目资(zī)金账(zhàng)户(hù)，交房(fáng团费收缴标准是多少钱，团费收缴标准是多少钱一个月)后(hòu)满1年保(bǎo)修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一的(de)选购权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购(gòu)买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合(hé)同后，购房者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者(zhě)向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了(le)统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支(zhī)付(fù)节点一般为合(hé)同签订(dìng)后、地基(jī)完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度放(fàng)款，月供在此过(guò)程中随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购房者的订金与付款会存(cún)入银行专门的项目资(zī)金(jīn)账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋(wū)保修(xiū)期，此后购(gòu)房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策(cè)出手临(lín)界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是(shì)保(bǎo)交楼保复工(gōng)保民(mín)生，给予强有力(lì)的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常(cháng)运转的房企(qǐ)包括民营(yíng)企(qǐ)业，加大(dà)支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来(lái)看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效机(jī)制。长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产税。定金环(huán)节(jié)，建立开发商违约后(hòu)定金保护机(jī)制，如将已支付定金(jīn)冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重(zhòng)大延(yán)期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进(jìn)度(dù)付款机制或(huò)交房(fáng)后按揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分保护购房(fáng)者的权益(yì)。资(zī)金监管环(huán)节，引入独(dú)立于开发(fā)商、银(yín)行的第三方资金(jīn)监管机构，或(huò)由(yóu)政府相关(guān)部门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环节(jié)，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发(fā)商(shāng)应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是(shì)大(dà)势所趋。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方(fāng)面，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。

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