5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基(jī)金(jīn)为代(dài)表的机构(gòu)对于这一板块已经在(zài)悄然布局。数据(jù)显示(shì)，以南方(fāng)和华夏的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时所公(gōng)布的(de)总(zǒng)份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一(yī)季(jì)报统计，龙(lóng)头(tóu)与地(dì)方国企央企获得(dé)增持，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只个(gè)股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业(yè)红利(lì)时代已过 精(jīng)耕细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持有的(de)房地产(chǎn)行(xíng)业标(biāo)的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出(chū)色，但(dàn)公(gōng)募(mù)所(suǒ)持(chí)房地产公司(sī)市值在股票资产中(zhōng)的占比却(què)断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现(xiàn)了(le)三年来的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地(dì)产行(xíng)业的持股比例(lì)也同(tóng)步回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在(zài)今年(nián)一(yī)季度得以延续。数(shù)据统计显示，公(gōng)募重仓持有房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个(gè)股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集(jí)团，持(chí)仓(cāng)市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募(mù)对于(yú)房地产的投资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名最高的是保利发(fā)展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第(dì)二的(de)是招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金地集团退出百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产是复(fù)苏(sū)链上最后(hòu)一环，且(qiě)首季并非行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其(qí)传(chuán)导到二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入(rù)大分化时代(dài)，一二线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二(èr)级市场投(tóu)资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包(bāo)括房地产等(děng)几类行(xíng)业在盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属于成熟(shú)期或者(zhě)衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机会(huì)的。但在这几(jǐ)年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类(l回族女人为什么离婚少èi)似的(de)行业(yè)也出现了一(yī)些机会，背后的(de)逻(luó)辑(jí)是(shì)供给侧发生了更(gèng)大(dà)的(de)变化(huà)。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售(shòu)面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑存量地(dì)产的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端(duān)还需(xū)要(yào)有(yǒu)一定(dìng)的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功绩(jì)也指出：“时(shí)至今日(rì)，无(wú)论从城镇(zhèn)化(huà)的进程，还是人均(jūn)住(zhù)房(fáng)面(miàn)积（接近30平(píng)/人(rén)），我国均已告(gào)别住房(fáng)短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率(lǜ)和房价(jià)收(shōu)入也不支(zhī)撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的(de)销售额，以及(jí)过(guò)快(kuài)上行(xíng)的房价(jià)，因而行(xíng)业高增的(de)时代已经(jīng)过(guò)去(qù)，未来行(xíng)业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的(de)高杠杆属性，就很容易出(chū)现信(xìn)用风险问题(tí)（类似(shì)2022年的(de)民营地产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公(gōng)司就能(néng)够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市(shì)占率的提升。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没(méi)有投资机会(huì)，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这样的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细(xì)作(zuò)个股成为公(gōng)募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性(xìng)标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个(gè)股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰(qià)好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的(de)上实发展，五一假期归来后日成交量明(míng)显放大(dà)，4日(rì)、5日连续(xù)两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发(fā)展(zhǎn)的(de)主营业(yè)务为房地(dì)产开发与经营。公司的(de)主(zhǔ)要产品及(jí)服(fú)务为房地(dì)产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程(chéng)项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的(de)例子。以3月31日时的首(shǒu)季(jì)十大流通股股东来(lái)看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第二的(de)浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其(qí)第一季度(dù)的收入(rù)利润规模大幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因，一方(fāng)面是(shì)该公司后疫情时代出(chū)租率复苏至(zhì)近年(nián)来最(zuì)高(gāo)，另一方面则是公司(sī)拿地结算持续性向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面(miàn)积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩势头(tóu)向好背景下(xià)，自然也吸(xī)引了知(zhī)名(míng)机(jī)构在其(qí)中持续驻(zhù)足。从第(dì)一季(jì)度(dù)十大(dà)流通股股东来看(kàn)，知(zhī)名(míng)私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前(qián)十(shí)中，这也是连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前十。同时榜(bǎng)单中还(hái)有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳的地产公(gōng)司，一季(jì)报交出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜排(pái)名第七位(wèi)，富国中(zhōng)证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排(pái)名第(dì)九位，此外联袂(mèi)出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基(jī)金相关人士(shì)分析(xī)：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质(zhì)土地(dì)供给较多(duō)（券(quàn)商测算对应(yīng)潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或者资(zī)金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下(xià)，而其他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间(jiān)有限，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙头房企的融(róng)资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是(shì)，在当前(qián)中特(tè)估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的(de)结构性机(jī)会依然存在，少部分公司(sī)尤其是(shì)央企占据显著优势(shì)，其主要又体现(xiàn)为库存(cún)的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较低的融(róng)资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产资产运营能(néng)力的多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估，国(guó)央企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资(zī)源债权债务(wù)关系等问(wèn)题，市场对民营(yíng)房(fáng)开企业的资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮(lún)行业(yè)出清的过程中，央国企(qǐ)相较(jiào)于民(mín)企来说估值的(de)修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期(qī)的(de)维度(dù)看，行(xíng)业的逻辑(jí)在(zài)于集中度提升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段(duàn)，具备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和(hé)现金流创造(zào)能力，以此(cǐ)带来估值(zhí)中枢(shū)的提升，应(yīng)该关注估值相对较(jiào)低，企业自身资产的质(zhì)量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的(de)概率比较低，行业(yè)内部将出现分(fēn)化(huà)，要关注将受(shòu)益于行业集中度提(tí)升的(de)头部公司。”星石(shí)投资首席(xí)研究(jiū)官方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背(bèi)景(jǐng)龙头前(qián)途更为光(guāng)明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副(fù)总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客(kè)观(guān)地去(qù)持续观察国企(qǐ)央企在三个方面是(shì)否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是(shì)销售份额持续提升(shēng)，再次是(shì)拿地份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机(jī)构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的(de)增长。而这些(xiē)公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业(yè)内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房(fáng)企，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下(xià)半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集中在核心城(chéng)市，投(tóu)资力度较大。投资(zī)的驱动(dòng)能够推动房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一(yī)季度市(shì)场恢复(fù)但仍(réng)处(chù)于调整的过(guò)程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着(zhe)一(yī)些不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了(le)杭州、成都(dōu)等极个别城市四月环比(bǐ)三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北(běi)京、上海在内(nèi)的绝大多数城市都出(chū)现环比(bǐ)下滑的情况。而现在(zài)五月(yuè)的市场表现也(yě)不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，回族女人为什么离婚少以及市场的(de)去(qù)库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六(liù)月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期(qī)反弹外的(de)一个市场乏力(lì)现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第二(èr)季度、第三季度(dù)增长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资董事(shì)长陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上下游(yóu)产业链的(de)复苏速(sù)度(dù)都比(bǐ)想象的要慢(màn)很多(duō)，我们(men)要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及(jí)上下游就不是(shì)赚快钱的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本面的(de)钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数的(de)、做得比同行好得多的(de)企业，会伴随(suí)整个行业的弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本面(miàn)不断地凸(tū)显(xiǎn)出(chū)来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个(gè)股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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