5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募(mù)基金(jīn)为代表的机构对于这一板块已经在悄然布(bù)局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金(jīn)为(wèi)例(lì)，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较(jiào)4月28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长。根(gēn)据(jù)基金一(yī)季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通股比重增(zēng)幅五只个(gè)股分(fēn)别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募(mù)基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的(de)房(fáng)地产行业(yè)标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持(chí)房地产公司市值在股票资(zī)产中的占比却(què)断(duàn)崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三(sān)年(nián)来的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业(yè)的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎(hū)在今(jīn)年一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季度(dù)市(shì)值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团(tuán)，持仓市(shì)值占(zhàn)板块比重合(hé)计(jì)达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难(nán)发(fā)现，公募对于房地产的(de)投资愈发(fā)有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最(zuì)高(gāo)的(de)是(shì)保利(lì)发展，在基(jī)金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变(biàn)化(huà)之(zhī)处首先(xiān)在于几只房地(dì)产龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其(qí)是(shì)万(wàn)科最为明(míng)显；其(qí)次是(shì)金(jīn)地集(jí)团退出(chū)百(bǎi)大之列。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是复(fù)苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓(cāng)上还需(xū)要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈(quān)判断房地产(chǎn)已(yǐ)经进入大分(fēn)化时代(dài)，一二线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级(jí)市场投资(zī)上，配置房地产行(xíng)业轻松收获(huò)行业贝塔(tǎ)的红利(lì)期一去不返了。“如果(guǒ)按(àn)照产业周(zhōu)期(qī)来分类(lèi)，包括房地产(chǎn)等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传(chuán)统认知(zhī)上没(méi)有什么投资机会的。但在这几年(nián)特殊(shū)的行(xíng)情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电解铝等类(lèi)似(shì)的(de)行业也出现了一(yī)些(xiē)机会，背后的逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发生了更大的变(biàn)化。”一不(bù)愿具名的上(shàng)海公募基(jī)金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售(shòu)面积很难再(zài)出现了(le)，2022年光是居(jū)民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国(guó)存量(liàng)有(yǒu)400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地产的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有(yǒu)一(yī)定(dìng)的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的销售(shòu)额，以及过(guò)快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过(guò)去，未来行业(yè)的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过(guò)程(chéng)中，伴随(suí)着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆属性(xìng)，就很容易(yì)出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提(tí)升。当(dāng)行业需求(qiú)见顶回落(luò)时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投(tóu)资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而(ér)对应(yīng)到股票投资(zī)，就是(shì)强竞争力(lì)公司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于(yú)这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产“风物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质区域(yù)性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计(jì)申万房地产板块(kuài)个股，在纳(nà)入统计(jì)的124只房地产类(lèi)标的(de)股中，本月以来(lái)实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段(duàn)恰(qià)好排名前五的公司月(yuè)内(nèi)涨幅超过(guò)了(le)10％，它们分(fēn)别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名(míng)第一的上实发(fā)展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的(de)主营业务为房地(dì)产(chǎn)开发与经营(yíng)。公(gōng)司的主要产品及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业管理服务、工程(chéng)项目(mù)、酒店经营(yíng)。从业绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其(qí)实现营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，各(gè)类机构都有对其(qí)布局的(de)例子。以(yǐ)3月31日时(shí)的(de)首(shǒu)季十大流(liú)通股股东来看， 具体包(bāo)括公募(mù)的上银(yín)基(jī)金(jīn)、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司(sī)等(děng)都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房企，其第一季度的收(shōu希望你一切都好是什么意思，只要你好一切都好是什么意思)入利润规(guī)模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方(fāng)面(miàn)是该公司后疫(yì)情时代出(chū)租(zū)率(lǜ)复(fù)苏至近年(nián)来最(zuì)高，另(lìng)一方面则(zé)是公司拿地结算持续(xù)性(xìng)向好(hǎo)，从数(shù)字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下，自(zì)然也吸引了知(zhī)名机构在其(qí)中持续驻足。从第一季度(dù)十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连(lián)续(xù)第三个季度(dù)他有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单(dān)中(zhōng)还有一(yī)支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司股东的(de)净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季(jì)新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名(míng)第九(jiǔ)位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相(xiāng)关人士分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙(lóng)头(tóu)的价(jià)值更为(wèi)笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地供给较多（券商测算(suàn)对(duì)应(yīng)潜在毛(máo)利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企(qǐ)的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受(shòu)限于信用问(wèn)题或(huò)者资金紧张(zhāng)没(méi)法拿(ná)地，龙头房(fáng)企趁(chèn)机(jī)获(huò)取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地(dì)金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙(lóng)头房企杠杆率(希望你一切都好是什么意思，只要你好一切都好是什么意思lǜ)较低，净负债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他(tā)房(fáng)企的净负(fù)债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断下滑(huá)，基(jī)本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央国(guó)企地产股或存在(zài)发展的(de)大好机会(huì)。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的(de)结构(gòu)性机(jī)会依然存(cún)在(zài)，少部分公司尤其是央企占据(jù)显著优(yōu)势，其主要又体现为库存的优势。央企地(dì)产公(gōng)司，现阶段表现出(chū)较(jiào)低的融资成(chéng)本，优质(zhì)的(de)开发资源和良好(hǎo)的不动(dòng)产资产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较(jiào)于民营地产公司(sī)也是更有优(yōu)势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关(guān)系等问题(tí)，市场对民营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这(zhè)一轮行业出清的(de)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角度从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑(jí)在于集(jí)中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的(de)盈利和(hé)现金(jīn)流(liú)创造能(néng)力(lì)，以(yǐ)此(cǐ)带来估(gū)值中枢的(de)提升，应该(gāi)关注(zhù)估值相(xiāng)对较低，企业(yè)自(zì)身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业(yè)普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出(chū)现分化(huà)，要关(guān)注将受益于行业集中度提(tí)升(shēng)的头部公司。”星石(shí)投资首席研究(jiū)官方磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路(lù)的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资(zī)背景(jǐng)龙头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察(chá)国(guó)企(qǐ)央企在三(sān)个方面是否可以(yǐ)维(wéi)持，首(shǒu)先(xiān)是融(róng)资(zī)成(chéng)本保持低(dī)位(wèi)，其次是销售份额持续提升(shēng)，再(zài)次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业(yè)绩(jì)出现的整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团(tuán)等房企营收、净利均实(shí)现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机(jī)构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房(fáng)企(qǐ)，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企不(bù)怎么(me)投资(zī)拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟(wěi)同时也提醒表示，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏过(guò)程中，还(hái)面临着一些不确定性。其(qí)实整个市(shì)场从(cóng)四月(yuè)份开始(shǐ)又(yòu)在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等(děng)极个别城市四月环比三月相对表现较(jiào)好(hǎo)之外(wài)，包括北京、上海在(zài)内(nèi)的绝大(dà)多数城市(shì)都出现环(huán)比下滑(huá)的(de)情(qíng)况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不(bù)太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入情(qíng)况，以及(jí)市(shì)场的去库(kù)存(cún)压力(lì)、企业(yè)的(de)资金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为(wèi)了半年报(bào)冲业(yè)绩出现(xiàn)市场的短(duǎn)期反弹外的(de)一个市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就是(shì)说，第二季度、第(dì)三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链(liàn)的(de)复苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面(miàn)的(de)钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步(bù)体现出来(lái)。所以只能耐心地去等(děng)待(dài)它的基本面(miàn)不(bù)断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅为举例分析(xī)，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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