万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷(yé)”的意外走红(hóng)，让这个(gè)位于北京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后(hòu)曾宣(xuān)称要做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯莱斯琪琪格蒙语什么意思”的神秘开发商——中(zhōng)赫集(jí)团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团(tuán)成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为(wèi)了收回(huí)钱款不得不将中赫(hè)抵押(yā)的75套(tào)万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出(chū)，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购(gòu)入房(fáng)产的有(yǒu)钱人(rén)，房子现在(zài)莫名奇妙地(dì)被拍(pāi)卖(mài)，算是(shì)被割了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主的维权(quán)信息，难怪有(yǒu)网友调(diào)侃：“富(fù)人被割韭菜的(de)时候，他们(men)的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你(nǐ)想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的(de)可(kě)能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到(dào)，这个位(wèi)于海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴(bào)雷(léi)了！

　　近(jìn)日(rì)，有网(wǎng)友发现，中国信达在(zài)京(jīng)东拍卖上，上架了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公(gōng)司不良债(zhài)权(quán)转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让(ràng)项目(mù)的处置主体是中国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司北(běi)京市分公司（下(xià)称(chēng)中(zhōng)国信达(dá)北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公(gōng)司（下称赫华(huá)恒瑞）的(de)不良债权。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目(mù)已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看，这就(jiù)是一(yī)起中国信达北分讨债(zhài)的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户，而(ér)且早(zǎo)已售罄。如果该(gāi)报(bào)道属(shǔ)实，说明这些房子实(shí)际上(shàng)都是卖(mài)出去(qù)了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国信(xìn)达的(de)拍卖(mài)页面(miàn)上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本(běn)没有网签，也(yě)没有(yǒu)房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵押出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不(bù)能网(wǎng)签(qiān)、没(méi)办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业(yè)主基本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名(míng)商(shāng)业大佬也是万柳书院的业(yè)主。另据地产自媒体“地(dì)产八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集(jí)团的(de)高管(guǎn)、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富(fù)人也被精准收(shōu)割了(le)！”琪琪格蒙语什么意思

　　不过，如(rú)果这些业主确(què)实(shí)已(yǐ)经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还是(shì)债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际(jì)占(zhàn)有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业主没有过错，人(rén)民法院不得(dé)查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提出执(zhí)行异议申请，请求(qiú)法院解除查封(fēng)，同时可以联合(hé)起诉开发商(shāng)，要求退(tuì)还购(gòu)房款或办(bàn)理房产(chǎn)证，并(bìng)承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公(gōng)布《最高人(rén)民法院关于(yú)商(shāng)品房消费者权利保护问题的批复》，以司(sī)法解释的方式(shì)明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的购买房屋并已支(zhī)付(fù)全部价款，主张(zhāng)其房屋交付(fù)请求权优先于建(jiàn)设工程价款优先受偿权(quán)、抵押权以及其他债权的，人(rén)民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的商品房消(xiāo)费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付剩余价(jià)款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网(wǎng)签”，那么(me)这笔不良债权(quán)，实际上(shàng)是个烫手山芋。可(kě)能不(bù)仅不能卖出(chū)去回(huí)本，抵押的这75套(tào)房子(zi)，还会(huì)被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了(le)夫(fū)人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目(mù)前中国信达已经(jīng)成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团(tuán)、中赫置(zhì)地等选择(zé)退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限(xiàn)责(zé)任(rèn)公(gōng)司成(chéng)为了唯一(yī)股东，后者由中国(guó)信达资(zī)产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其他(tā)房企，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)既没有很大规模，也没有很高的(de)国(guó)民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团(tuán)进入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平(píng)米的(de)天价，成(chéng)为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京(jīng)海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知(zhī)名房(fáng)企手(shǒu)中，抢下了北(běi)京(jīng)万柳地块，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿(zī)态杀入(rù)市场，无论(lùn)是一块(kuài)块从(cóng)荷(hé)兰运(yùn)回来(lái)的灰(huī)砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏(xìng)树(shù)，还是(shì)每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的(de)缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北平(píng)府的院(yuàn)儿(ér)。”从这(zhè)句顺口溜中，就可(kě)看出(chū)其在(zài)北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的(de)融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华(huá)府等，现如(rú)今(jīn)，它远远(yuǎn)超(chāo)过(guò)这些对手。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院一(yī)套(tào)300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说(shuō)明万柳书院虽(suī)然已经(jīng)推出了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少(shǎo)知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼台七(qī)号(hào)院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住(zhù)在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背(bèi)后，这个地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行(xíng)生(shēng)效法律文书(shū)确(què)定义务(wù)，中赫集(jí)团(tuán)正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今沦(lún)落(luò)到这(zhè)个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年(nián)初“万(wàn)柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷(xiàn)财务(wù)危(wēi)机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下(xià)。而追根溯(sù)源，这个转折(zhé)点，就在于收购北京国(guó)安(ān)。

　　近十年(nián)来，房企(qǐ)纷纷(fēn)开始了多(duō)元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能源(yuán)市场、团购网站，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终，周金(jīn)辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安(ān)的新东(dōng)家。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北(běi)京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿(ná)下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样(yàng)，中(zhōng)赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集团(tuán)及其实控人周(zhōu)金(jīn)辉(huī)夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)质押陆(lù)续质琪琪格蒙语什么意思押(yā)，据企查查显示(shì)，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录(lù)。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北(běi)京建工、山东国(guó)际(jì)信(xìn)托、中融(róng)信(xìn)托、中信建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国(guó)安后，不仅国安的(de)经营状况没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部(bù)实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压(yā)力，中赫集团和周(zhōu)金辉(huī)夫妇还(hái)在(zài)持续质(zhì)押手中的中赫(hè)集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况(kuàng)却(què)持(chí)续没(méi)有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列(liè)被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被(bèi)执行人，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而(ér)拒不(bù)履行生效法律文书确(què)定义务，上述被执行(xíng)人成(chéng)为“老(lǎo)赖(lài)”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国(guó)安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难。不过在实控人都(dōu)成为老赖(lài)的(de)情况下，被执(zhí)行10个多亿(yì)的北京国安，又如何(hé)能独善其身？

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