5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募基金为代(dài)表(biǎo)的(de)机构对于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华(huá)夏(xià)的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企央企(qǐ)获(huò)得增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分(fēn)别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(h蜀道难原文带拼音及翻译分段，蜀道难原文一一对应翻译uò)“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业标的市值(zhí)约(yuē)1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现出(chū)色，但公募所(suǒ)持房(fáng)地产公司市值(zhí)在股票(piào)资产中的占比(bǐ)却(què)断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了(le)三年来(lái)的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地(dì)产(chǎn)行业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似乎在(zài)今年一季(jì)度得以延续。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公募(mù)重(zhòng)仓(c蜀道难原文带拼音及翻译分段，蜀道难原文一一对应翻译āng)持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个(gè)股(gǔ)分别(bié)为保利(lì)发(fā)展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持仓市值(zhí)占(zhàn)板块比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房(fáng)地产的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报(bào)汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)排名最高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第(dì)33位。排(pái)名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在(zài)第96位(wèi)。对比去(qù)年四季报(bào)，变化(huà)之处(chù)首先(xiān)在于几只房(fáng)地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最(zuì)为明显；其(qí)次是(shì)金地(dì)集(jí)团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏(sū)链上最后一环，且(qiě)首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地产已经进入(rù)大分化(huà)时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射(shè)到(dào)二级市场(chǎng)投(tóu)资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝(bèi)塔的红利(lì)期(qī)一去不返了。“如果按(àn)照产业周(zhōu)期来分类，包(bāo)括房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期或(huò)者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没(méi)有(yǒu)什么投资机(jī)会的。但(dàn)在这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解(jiě)铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具(jù)名的上海公(gōng)募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面(miàn)积很难(nán)再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿(yì)元(yuán)。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿(yì)平方(fāng)米。需求(qiú)端(duān)还需要(yào)有一定的政策出来(lái)去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论(lùn)从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告(gào)别(bié)住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过(guò)快上行(xíng)的房价，因而行(xíng)业高增的(de)时代已经(jīng)过去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信(xìn)用风险问(wèn)题(tí)（类似2022年(nián)的民营(yíng)地产爆(bào)雷），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧出清的(de)过程。这个过(guò)程中(zhōng)，综合竞争力强的(de)公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼(yú)的方式，获得(dé)市占率的(de)提升。当行业需求见(jiàn)顶回(huí)落时，行业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去了(le)，但(dàn)不代(dài)表没(méi)有投资机(jī)会，机会在(zài)于城市、位置(zhì)、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而(ér)对应到股票投(tóu)资(zī)，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的(de)认识转变，精耕细作个(gè)股(gǔ)成为(wèi)公募乃(nǎi)至整体机构的(de)务(wù)实(shí)之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标(biāo)的股中，本月(yuè)以来(lái)实(shí)现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰好排名前(qián)五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是(shì)上实发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地(dì)产。排名第(dì)一的上实发(fā)展(zhǎn)，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看(kàn)，上实(shí)发(fā)展的主营业(yè)务为房(fáng)地产开发与(yǔ)经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品及(jí)服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募的(de)上银基金(jīn)、私募的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管理公司等都(dōu)跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上(shàng)海本地房(fáng)企，其第(dì)一季度的收(shōu)入利润规(guī)模大(dà)幅度复苏(sū)。究其原因(yīn)，一方(fāng)面是(shì)该(gāi)公司后疫情(qíng)时(shí)代出租率复(fù)苏至(zhì)近年(nián)来最高，另(lìng)一方(fāng)面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名(míng)机(jī)构在(zài)其中持续(xù)驻足(zú)。从(cóng)第一季度十(shí)大流通股股东(dōng)来看，知名私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然(rán)在(zài)前十(shí)中，这也是(shì)连续第(dì)三个季度他(tā)有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀入前十(shí)。同(tóng)时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产公司外(wài)，荣安(ān)地(dì)产(chǎn)则是主要布(bù)局在深圳的地产(chǎn)公司，一(yī)季(jì)报交(jiāo)出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季(jì)公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公司股(gǔ)东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公募指基首季(jì)新杀入十大流通股股东行列(liè)。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴证全球(qiú)基金相关人士分(fēn)析(xī)：“经历过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地(dì)供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限(xiàn)于(yú)信用问题或者资(zī)金紧张没(méi)法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地(dì)，龙(lóng)头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负(fù)债率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中(zhōng)特(tè)估的浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结构性机会依(yī)然(rán)存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据(jù)显(xiǎn)著优(yōu)势(shì)，其主要又(yòu)体现(xiàn)为库存的优势。央企地(dì)产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优质的开发(fā)资源和良好的不动产资(zī)产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估，国央企相较于(yú)民营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权(quán)债务关系(xì)等(děng)问(wèn)题(tí)，市(shì)场对民营房开企业的资(zī)产会有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑，所以在这(zhè)一轮行业出(chū)清的过程(chéng)中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特(tè)估的(de)角度从中(zhōng)长期的维度看，行(xíng)业(yè)的逻辑在(zài)于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质(zhì)量(liàng)发(fā)展阶段，具(jù)备较(jiào)快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的(de)盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此(cǐ)带(dài)来估值中枢(shū)的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产(chǎn)的(de)质量好、运营(yíng)能力强、可(kě)以创造持续(xù)现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业(yè)普涨的概率(lǜ)比较(jiào)低，行业(yè)内部将出现分化，要关注(zhù)将受(shòu)益(yì)于(yú)行业集中度(dù)提(tí)升(shēng)的头部公司。”星石投资首席(xí)研究官方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一(yī)思路的话，或(huò)许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国资背景龙头(tóu)前途更为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞银(yín)基(jī)金(jīn)投(tóu)资(zī)部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观(guān)地去持续观(guān)察(chá)国企央企在三个方面是否可以维持(chí)，首先是融(róng)资成本保持低位，其次是销售(shòu)份额持续(xù)提升(shēng)，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根(gēn)据房企一季(jì)报梳(shū)理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江集(jí)团等房企(qǐ)营(yíng)收(shōu)、净利均实现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也(yě)是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是(shì)在(zài)2021年(nián)下半年民营房企不(bù)怎么(me)投(tóu)资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢复但仍(réng)处(chù)于调整的过程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示(shì)，在房地产的(de)复苏过(guò)程中，还(hái)面(miàn)临着一些不确定(dìng)性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等(děng)极个别(bié)城市四(sì)月环比三月相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上(shàng)海在(zài)内的绝大多数城市都出现环比下(xià)滑的(de)情况。而现在五月的市场表现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入(rù)情况，以及市场的去(qù)库存压力、企(qǐ)业的(de)资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了(le)半年报(bào)冲业绩出现(xiàn)市(shì)场(chǎng)的短期反弹(dàn)外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度(dù)增长(zhǎng)不确定性的(de)压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊(hào)扬也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个(gè)房地(dì)产以(yǐ)及其上下游产(chǎn)业(yè)链的复(fù)苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这(zhè)个时(shí)候(hòu)，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只有极为少(shǎo)数的、做(zuò)得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本(běn)面不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为(wèi)举例分(fēn)析，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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