5月以来，房地(dì)产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对于这(zhè)一板块已经在悄然(rán)布(bù)局。数据显示，以(yǐ)南方(fāng)和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获(huò)得增持(chí)，持仓数量占(zhàn)流通股比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个(gè)股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房(fáng)地产行业标的(de)市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在股票资(zī)产中的占比却断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现(xiàn)了(le)三年来的首次回升(shēng)，年(nián)底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对(duì)房地产行业的持(chí)股比(bǐ)例也同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一(yī)季度得以延续。数(shù)据统(tǒng)计(jì)显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持(chí)有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市(shì)值占板块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募(mù)对于(yú)房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金(jīn)一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块(kuài)排名最高的是(shì)保利(lì)发展(zhǎn)，在基(jī)金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位(wèi)。对比(bǐ)去年四季报，变化之(zhī)处首(shǒu)先(xiān)在于(yú)几只房地产龙头股从排位上看均(jūn)有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其(qí)次(cì)是金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到(dào)房地产是复苏链(liàn)上最后一环(huán)，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经济(jì)圈判断房地产已经进入(rù)大分化时(shí)代，一二线城市好(hǎo)于(yú)三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房(fáng)地产行业(yè)轻松收获(huò)行业贝塔的红(hóng)利(lì)期一去不(bù)返了。“如(rú)果按照产业周(zhōu)期来分类，包括(kuò)房(fáng)地(dì)产(chǎn)等几类(lèi)行业(yè)在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期(qī)的(de)行(xíng)业，传统认知(zhī)上没有什么投资机会的。但(dàn)在这几年特(tè)殊(shū)的行(xíng)情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公(gōng)募基(jī)金经理指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观态(tài)度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数(shù)量增加(jiā)了(le)15万亿元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产研究(jiū)员(yuán)吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程(chéng)，还是(shì)人(rén)均(jūn)住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的(de)房价，因(yīn)而行业高增(zēng)的时代(dài)已(yǐ)经过去，未(wèi)来行业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容易出现信用(yòng)风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年的(de)民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧(cè)出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的(de)公司就(jiù)能够通过大(dà)鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业(yè)需(xū)求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经(jīng)过(guò)去(qù)了，但不代表没有投资机会(huì)，机(jī)会在于(yú)城市、位置(zhì)、产品的阿(ā)尔法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这样的认识(shí)转变(biàn)，精耕细(xì)作个(gè)股成为公(gōng)募乃至(zhì)整体(tǐ)机构的(de)务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质区(qū)域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股(gǔ)价(jià)上涨的(de)达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前五(wǔ)的(de)公(gōng)司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣安(ān)地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为(wèi)房地(dì)产开发(fā)与经营(yíng)。公司的主要产品及服(fú)务为房地(dì)产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服(fú)务(wù)、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流通股股(gǔ)东来看(kàn)，各类机构都有对其布局的(de)例子。以3月31日时的首季(jì)十大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)来看， 具(jù)体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧地肖指哪几个生肖？合的是，涨幅(fú)暂时排名第二(èr)的浦东(dōng)金桥也是(shì)上海本地房(fáng)企，其第一季度的收入利(lì)润规模大幅度复苏。地肖指哪几个生肖？究其(qí)原因，一方面(miàn)是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是公司(sī)拿地结(jié)算持续性向好，从数字上(shàng)看，一(yī)季度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸(xī)引了(le)知(zhī)名机(jī)构(gòu)在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来看，知名(míng)私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依(yī)然在前十中，这也是连续第三(sān)个季度(dù)他(tā)有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海(hǎi)区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报(bào)交出的也是一份报(bào)喜的(de)成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀(shā)入十大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数(shù)1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出现的机(jī)构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国(guó)际(jì)和私募(mù)迎(yíng)水(shuǐ)聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值(zhí)更为笃定(dìng)突出；从拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅(fú)降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给较多（券商(shāng)测(cè)算对应(yīng)潜在(zài)毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题(tí)或者(zhě)资金紧(jǐn)张(zhāng)没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净负(fù)债率基(jī)本在70％以下，而其他房企(qǐ)的(de)净(jìng)负债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙(lóng)头房企的融资成本不(bù)断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在(zài)当前中特估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企地(dì)产股(gǔ)或存在发展的大(dà)好机会。中信证券(quàn)指出(chū)：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结构性机会依然存在(zài)，少部分公(gōng)司(sī)尤其是央(yāng)企(qǐ)占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的(de)优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现(xiàn)出较(jiào)低的融资(zī)成本，优质的(de)开发资源(yuán)和良好的不动产资产运营(yíng)能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关系(xì)等问题，市场对(duì)民营房开企(qǐ)业的(de)资产会有(yǒu)更多(duō)担忧(yōu)和质疑(yí)，所(suǒ)以在这一(yī)轮(lún)行业出清的过(guò)程(chéng)中，央国企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于民(mín)企来说估值的(de)修(xiū)复(fù)更(gèng)明显。中特(tè)估的角(jiǎo)度(dù)从中长(zhǎng)期(qī)的维度看，行业的(de)逻辑在(zài)于集(jí)中度提升后(hòu)，行(xíng)业(yè)进入(rù)高质(zhì)量发展阶(jiē)段，具备(bèi)较快速发展阶(jiē)段更(gèng)稳定且可预期的(de)盈利和现金(jīn)流创(chuàng)造能(néng)力(lì)，以(yǐ)此带来(lái)估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对(duì)较低，企(qǐ)业(yè)自身资产的质量好(hǎo)、运营能(néng)力(lì)强(qiáng)、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业(yè)普涨的概(gài)率比较(jiào)低，行业内部(bù)将出现分化(huà)，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究(jiū)官(guān)方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思路(lù)的话，或(huò)许还是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等(děng)国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不(bù)过国(guó)投瑞银基金投资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三(sān)个方面是(shì)否可以维持，首先是(shì)融资成(chéng)本保(bǎo)持低位(wèi)，其(qí)次是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额(é)持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需(xū)要多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利(lì)发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净(jìng)利均(jūn)实现了业绩的(de)回正(zhèng)，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重(zhòng)仓(cāng)对(duì)象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士(shì)张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改(gǎi)善(shàn)的房企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性(xìng)地(dì)拿地(dì)，且(qiě)主要集中(zhōng)在核心城(chéng)市(shì)，投资(zī)力(lì)度较大。投(tóu)资的驱动能够推动(dòng)房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟(wěi)同时也(yě)提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房(fáng)地产(chǎn)的(de)复苏过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四(sì)月(yuè)份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别(bié)城市四(sì)月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝(jué)大多数城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太(tài)乐(lè)观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入(rù)情况，以及市(shì)场的去库存压力、企业的(de)资金面压力，可(kě)能会出现，到六月(yuè)份房企为了(le)半年报冲(chōng)业(yè)绩出(chū)现市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外的一(yī)个市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利(lì)檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地(dì)产以及其上下游产业链(liàn)的复苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这(zhè)个时(shí)候(hòu)，在房地产以及上(shàng)下游就(jiù)不(bù)是赚快钱的时候，只(zhǐ)能(néng)赚(zhuàn)他基本面的钱(qián)。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同行(xíng)好得(dé)多的企业(yè)，会伴(bàn)随整(zhěng)个(gè)行(xíng)业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心(xīn)地去(qù)等(děng)待(dài)它的(de)基本面不断地(dì)凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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