饱受(shòu)争(zhēng)议的(de)二手房(fáng)交易中(zhōng)介费(fèi)问题，正(zhèng)逐渐得(dé)到监管(guǎn)部门(mén)的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监(jiān)管(guǎn)总局联合(hé)发布了关于规范房地(dì)产(chǎn)经纪服务的(de)意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分(fēn)房地产(chǎn)经纪(jì)机构存在利用房源客(kè)源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥(làn)用客户个人(rén)信(xìn)息等问题，加重交(jiāo)易(yì)当事人(rén)负(fù)担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述(shù)背(bèi)景，两部门从(cóng)加强从业(yè)主体管理、明确经纪服务内容、合(hé)理确(què)定(dìng)经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费、严格实行明码(mǎ)标价等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原地产首席(xí)分析师张大伟称(chēng)，随着城市发展，一二(èr)线城市二手(shǒu)房交(jiāo)易占比逐渐增加(jiā)。以(yǐ)北(běi)京、上(shàng)海为例，二手房占市场成交比(bǐ)例超过80％，大量(liàng)二手房(fáng)成交依赖中介(jiè)居间成交，房地(dì)产调控重心(xīn)逐渐从(cóng)开发(fā)商过渡到(dào)中介(jiè)公司(sī)。

　　广东省(shěng)城规(guī)院住(zhù)房(fáng)政(zhèng)策(cè)研究(jiū)中心首席研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来(lái)说属于金额不低的大宗交(jiāo)易(yì)，由(yóu)于二手房交易成本较高、交易周期较长，具有(yǒu)非(fēi)常强的专业性，居民往往通过(guò)中介(jiè)来(lái)完成。但很多(duō)中介利用(yòng)信息不(bù)对称等(děng)问题(tí)，将非必(bì)要的收费夹带其中，如收取(qǔ)过桥融资、按(àn)揭(jiē)费(fèi)、担保费等，对居(jū)民(mín)造成(chéng)额(é)外的负担，而(ér)且这些服务(wù)事(shì)项并未明码标价。

　　对于二(èr)手(shǒu)房市(shì)场交易过程中存(cún)在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪服(fú)务在(zài)内的(de)相关市场交易行为及其(qí)主(zhǔ)体进(jìn)行规范和秩(zhì)序整顿(dùn)，是房地产市(shì)场管(guǎn)理和调控的主题。“当下，推进这项工作的(de)意(yì)义更大(dà)，也更急迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费问题(tí)成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)行(xíng)业关注最多的一个话题，便是房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来(lái)相关部门主要监管的重(zhòng)点，将(jiāng)是(shì)对房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费及中介(jiè)交易(yì)进行规范。

　　在热点(diǎn)城(chéng)市(shì)，二手房屋交(jiāo)易过程中(zhōng)，部(bù)分价值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不低的中介费。以北京某房地(dì)产经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率(lǜ)计(jì)算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合(hé)理确定(dìng)经纪服务收费上，两部门在(zài)此(cǐ)次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机构要合理降低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪服务(wù)费用。鼓励(lì)按照成交价(jià)格越高、服务(wù)费率越(yuè)低的原则实行分档定价。引导(dǎo)由交(jiāo)易(yì)双方共(gòng)同承(chéng)担(dān)经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟(wěi)介绍(shào)，目(mù)前房(fáng)地产经纪服务收费标准的最早依据(jù)是1995年国家计(jì)委(wěi)建设部下发(fā)的《关于房地产中介服务收(shōu)费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋(wū)买卖代理收费，按成交(jiāo)价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执(zhí)行的2014年(nián)更新(xīn)后的收费标准，即根据这样(yàng)的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各(gè)方协商(shāng)同意，可在(zài)规定的收费标准基础上适当上浮，上(shàng)浮幅度最(zuì)高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费(fèi)上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放权”的精神，北京2015年(nián)取消(xiāo)了房地产(chǎn)中(zhōng)介服务等57个政府定价(jià)，房(fáng)地(dì)产经纪服务(wù)收费多少由各中介机构自(zì)行(xíng)决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取费用过(guò)程中，相关监管部门当前并(bìng)未明确具体(tǐ)的中介(jiè)费(fèi)率，中介机构仅需在服务(wù)过(guò)程中对收费(fèi)标(biāo)准进(jìn)行明(mí李白《江湖行》全诗及翻译注释，李白《江湖行》全诗及翻译ng)码标价即可。而房地产经纪(jì)服务机构在(zài)具体收取过程中，会结合房屋价(jià)值及工资(zī)标准，综合计算(suàn)出合适(shì)的(de)中介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于(yú)明码标价问(wèn)题，两部门(mén)在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构应当在经(jīng)营门店(diàn)、网站(zhàn)、客户端(duān)等场所或渠(qú)道，公示服(fú)务(wù)项目、服务内(nèi)容和收费标准，不得(dé)混合标价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪(jì)机构提供的基(jī)本服务和延伸服务，应当分别明确服(fú)务项目和收(shōu)费标准。房地产经纪(jì)机构(gòu)收费前应当(dāng)向(xiàng)交易当(dāng)事人(rén)出具收费清单，列明收费(fèi)标准(zhǔn)、收(shōu)费(fèi)金(jīn)额，由当(dāng)事人签字(zì)确(què)认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市场平均水平的房地(dì)产经纪机(jī)构(gòu)，住房和城乡(xiāng)建设部(bù)门将会同市场(chǎng)监(j李白《江湖行》全诗及翻译注释，李白《江湖行》全诗及翻译iān)管等部(bù)门采取约谈等综合(hé)措施进行重点(diǎn)监(jiān)管。市(shì)场监(jiān)管部门会同有(yǒu)关(guān)部门(mén)依法(fǎ)查处不按规(guī)定(dìng)明(míng)码(mǎ)标价、操(cāo)纵经纪服(fú)务收费等违(wéi)反价格(gé)和反垄断法律法规的行为。对房地(dì)产经纪机(jī)构相关违法违规(guī)信息，市(shì)场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)部门要依法依(yī)规(guī)纳入国家(jiā)企(qǐ)业信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价，是否意(yì)味着(zhe)，未来豪宅的中(zhōng)介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原(yuán)地(dì)产(chǎn)华南(nán)区总(zǒng)裁兼深圳中(zhōng)原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则(zé)实行分档定(dìng)价，合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用，主要(yào)还是规(guī)范行业，打击收费过高的经(jīng)纪机构，但对(duì)市场影响(xiǎng)有限，“以深圳(zhèn)为例(lì)，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本来(lái)收费就不同，各家收费普遍在合理范围(wéi)内，加上(shàng)经纪服务费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于(yú)当前两部门提(tí)出的意(yì)见仅为鼓励(lì)性质，即只(zhǐ)是纲领(lǐng)性文件(jiàn)而(ér)非规(guī)定，未来如何(hé)具体认定其中的细则，还需要看(kàn)各城市(shì)落地执(zhí)行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前市场看，经纪(jì)服务领域(yù)的(de)调整改(gǎi)善(shàn)、规范化，有(yǒu)利于行业健(jiàn)康发展。同时，由于二手(shǒu)房(fáng)很多房源在(zài)产权方面有瑕疵，如产权(quán)抵押、不(bù)同税(shuì)费等都可能对(duì)交易产生影响，这对房地产经纪服务行业(yè)的专业性提(tí)出(chū)更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总(zǒng)监陆骑(qí)麟指出，在二手房买卖过程中(zhōng)，原本应该由上下(xià)家各支付一半(bàn)的(de)中(zhōng)介费，但(dàn)在一些热(rè)点(diǎn)城(chéng)市的二(èr)手(shǒu)房交易过程中，往往会有这样的(de)情形(xíng)，因部分购房者处于弱(ruò)势地(dì)位，从而会出(chū)现中介费及税费均(jūn)由购房者来承担(dān)。即(jí)使一些房(fáng)东愿意承(chéng)担中介费，这(zhè)部分费用(yòng)也(yě)可能通过转嫁(jià)的方(fāng)式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下(xià)家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗(sú)成’的情(qíng)况，一些房产中介公司将其视为向购房者单边收费的行为(wèi)。部分中介(jiè)公司可能会利(lì)用其支配地位(wèi)，在原先经(jīng)纪服务收费的基础上，再次向房东收取费用，而这部分费(fèi)用，房东往往会将其转再次(cì)转(zhuǎn)嫁给(gěi)购房(fáng)者，这实(shí)际上相当于(yú)变相(xiāng)推高了房价。两部(bù)门(mén)提出严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅有利(lì)于提(tí)高交易中操作的透(tòu)明(míng)度，也有利于房价(jià)的稳(wěn)定。”陆(lù)骑麟(lín)称。

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