文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建设(shè)工作会(huì)议提出“有(yǒu)条件的可(kě)以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地(dì)明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂尾了，这是对(duì)购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地(dì)产从大开发时(shí)代步入(rù)高(gāo)质量发展阶段(duàn)的必然趋(qū)势，也(yě)是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代(dài)，对购房民众(zhòng)不(bù)公平(píng)的(de)预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天(tiān)经(jīng)地(dì)义。当然(rán)二次(cì)房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效机制四大关键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产税。如果(guǒ)按照经(jīng)济规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定能实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆(lù)和长期(qī)平(píng)稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这道关(guān)，解好这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售制对购房(fáng)者(zhě)非(fēi)常不公平，比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中(zhōng)央房住不(bù)炒精神、有助于保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权(quán)益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议(yì)取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度？预售(shòu)制(zhì)度(dù)怎么(me)来的？国外什么情况(kuàng)？简单(dān)科普一下：商品(pǐn)房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达国家(jiā)一般有(yǒu)严(yán)格(gé)的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目(mù)获(huò)得政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付(fù)完(wán)首付款(kuǎn)后从银行一(yī)次性贷(dài)款支付剩(shèng)余(yú)全部房款(kuǎn)，而是(shì)根(gēn)据开发商工(gōng)程(chéng)进度在完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资金(jīn)监(jiān)管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一(yī)定(dìng)会触发风险，对购房民(mín)众不公平，所以不(bù)如借机取消预售(shòu)制度(dù)，以(yǐ)后(hòu)改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进(jìn)入存量时(shí)代，取消预售制(zhì)度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术(shù)活，只要坚(jiān)持市场化改革，中(zhōng)国一定能(néng)化解这个难题，让房地(dì)产(chǎn)回归(guī)实体(tǐ)经济(jì)和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所有商业的(de)本质是向善(shàn)，是以(yǐ)客户(hù)为中(zhōng)心(xīn)，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家(jiā)人。从这个(gè)角度(dù)，取消预(yù)售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健康发(fā)展的(de)重大措施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要(yào)结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通(tōng)金融(róng)支持当(dāng)期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在(zài)国务院(yuàn)发展研究(jiū)中心参(cān)与财(cái)税(shuì)改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等进行过长期(qī)系(xì)统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的(de)前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易(yì)立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出(chū)租是(shì)地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金周转期(qī)长等问题(tí)，分层(céng)销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的(de)需求是相当(dāng)高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一(yī)整栋楼(lóu)为单(dān)位，需要雄厚的(de)资(zī)金(jīn)实(shí)力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题。针对这一系(xì)列问(wèn)题，不少地产商开始探求新的(de)方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇分层(céng)出售。这模(mó)式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发商(shāng)资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东创办立(lì)信(xìn)置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺(pù)、海上驳(bó)运业务的经(jīng)验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见解，在(zài)努力寻求方(fāng)法(fǎ)加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下(xià)九龙的一块地盘(pán)后，除(chú)了分(fēn)层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的(de)地势(shì)环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家(jiā)的订金，采(cǎi)用类似租金(jīn)的(de)分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成(chéng)时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这种方式减轻了民众购房(fáng)的(de)资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也(yě)解决(jué)了(le)制(zhì)造商的资(zī)金问题，降低(dī)投(tóu)资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特(tè)色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高效率地解决了(le)核心的住(zhù)房供不应求的问(wèn)题，使房(fáng)市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几(jǐ)十年繁(fán)荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部(bù)门不(bù)断(duàn)完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘(pán)因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了对于预售(shòu)楼花(huā)制度(dù)的监管(guǎn)，即要求开发商在预售前(qián)，确保地价(jià)款已(yǐ)经全部(bù)支付，还要证明(míng)自身有资金等(děng)能力(lì)把项(xiàng)目(mù)完成，资金需(xū)放入律师所托(tuō)管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资(zī)金，中(zhōng)国香港要求律师行(xíng)在银行开(kāi)设的信托账(zhàng)户（监(jiān)管(guǎn)账户(hù)）、开发(fā)商操作(zuò)等采取全(quán)透明化机制，且(qiě)银行(xíng)的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动(dòng)项(xiàng)目(mù)完(wán)工(gōng)。随(suí)着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中(zhōng)国内地(dì)面(miàn)临住房需求大和(hé)供(gōng)给量短缺问题(tí)，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制(zhì)度(dù)。建国以来，中(zhōng)国(guó)内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工(gōng)业化的进程大于城市化(huà)进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城(chéng)市化配(pèi)套问(wèn)题，才能进一步推进城市(shì)化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福(fú)利分(fēn)房制度，住房(fáng)市(shì)场发展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福利分(fēn)房制度也出现了(le)分配不公(gōng)、效率低(dī)、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房(fáng)制度不再适(shì)用于当时的国情。叠(dié)加房地(dì)产(chǎn)市场面临商品房的需求(qiú)量大，而(ér)社(shè)会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量小的困(kùn)境，此时(shí)引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑(yí)是对内地房地(dì)产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步(bù)引进(jìn)中国(guó)香港预售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力(lì)支持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关于(yú)进一(yī)步深化城镇住房(fáng)制度(dù)改革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物(wù)分配，逐步(bù)实(shí)行住房分配(pèi)货币化、住房供(gōng)给商(shāng)品化(huà)、社会化的住房新体制，从计划经济下(xià)的(de)福利分房转向市场经(jīng)济(jì)的商品房。房(fáng)地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖(mài)期(qī)房，解决了房企缺少(shǎo)资金(jīn)和开发(fā)时间周期长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下(xià)一个项目的开发，形成(chéng)滚动开(kāi)发模式(shì)，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内地开始房改货币(bì)化，中国(guó)人民银行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持(chí)购房者(zhě)，极大(dà)作用推动(dòng)了房地产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成(chéng)契(qì)合中(zhōng)国内(nèi)地(dì)的商(shāng)品房预售(shòu)制度。预售制的初(chū)衷是为了(le)缓解(jiě)房企资金(jīn)压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发(fā)企业将(jiāng)正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金(jīn)或(huò)房款(kuǎn)的(de)行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订(dìng)商(shāng)品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷款的形式一次性付(fù)清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)的按照(zhào)工程进度(dù)付(fù)款有所不同。对中国内地的开发商而言(yán)，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。张继是什么朝代的诗人怎么读，张继是什么朝代的诗人啊strong>预售制(zhì)在过(guò)去20多(duō)年(nián)对中国内地房地(dì)产市场的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地产市场(chǎng)快速(sù)发展阶段的(de)资金需求，也提高了居民居(jū)住水(shuǐ)平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年(nián)时间(jiān)走完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿(yì)人(rén)，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的(de)《中国住房(fáng)存(cún)量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已成为中国内地商品房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)的发(fā)展(zhǎn)。中(zhōng)国(guó)内地房地(dì)产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)张继是什么朝代的诗人怎么读，张继是什么朝代的诗人啊开发(fā)投资完成额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先(xiān)行到(dào)民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高(gāo)增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产(chǎn)业(yè)链(liàn)特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的(de)带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房(fáng)地产开(kāi)发(fā)投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷(dài)款余(yú)额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信托等(děng)通道业务，占(zhàn)比超过三分之(zhī)一。从(cóng)房地产(chǎn)融资(zī)存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应渠道(dào)，根(gēn)据(jù)我(wǒ)们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与股债房市值的(de)比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国(guó)资(zī)本(běn)市场发育尚不成熟(shú)，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在，当前的负(fù)面(miàn)效(xiào)应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人(rén)层(céng)面看(kàn)，绝大部(bù)分商品(pǐn)是(shì)一手交(jiāo)钱一(yī)手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的(de)单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能(néng)交付(fù)的风(fēng)险。比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至(zhì)不(bù)能交(jiāo)房(fáng)等风(fēng)险。另外，购(gòu)房(fáng)者和开发商(shāng)之间的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是(shì)两个独(dú)立的合同关系，如果开发(fā)商发生违约(yuē)，购房者(zhě)只能根据(jù)购房合(hé)同(tóng)向开发商主张权力，但(dàn)依旧需(xū)要根据按揭贷款合(hé)同(tóng)按(àn)时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购(gòu)房者承担(dān)的风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系(xì)列风险，进(jìn)行影(yǐng)响自身信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银(yín)行(xíng)作为(wèi)按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波(bō)动或(huò)经(jīng)营不善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)等一(yī)系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行(xíng)获得(dé)房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还(hái)款等(děng)，则风险完全由(yóu)银行承担，银(yín)行将面临较大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购(gòu)房(fáng)者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结(jié)底(dǐ)两个字那就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管(guǎn)理(lǐ)办法》中明确规定(dìng)了开发企业预售商品房(fáng)所得款项(xiàng)应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房(fáng)预售款监管的具(jù)体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部(bù)门制定。但多(duō)年(nián)以(yǐ)来(lái)全(quán)国并没有统一(yī)的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管(guǎn)资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照(zhào)项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积(jī)或者项(xiàng)目工(gōng)程(chéng)总(zǒng)额报价计算(suàn)重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或进入监管账(zhàng)户(hù)后被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如(rú)何被挪走的？实(shí)际上，在过去(qù)房(fáng)地(dì)产大开发时(shí)代的高周转背景下，抽调(diào)预(yù)售款监管账户(hù)资金，是行(xíng)业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方(fāng)，以(yǐ)工程建设名义，获得(dé)监(jiān)管账户拨付资金，再(zài)由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的(de)工(gōng)程款，远超工(gōng)程进度所(suǒ)需(xū)。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动(dòng)性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成(chéng)一(yī)种资金(jīn)循(xún)环高周转模式，但(dàn)一定程度(dù)上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对于购(gòu)房者预付资(zī)金，一般设有定金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付(fù)款比(bǐ)重：要(yào)求购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的(de)预付款比(bǐ)例相对(duì)较低，绝(jué)大部分房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式：预付(fù)款(kuǎn)一般以定金方式支付(fù)，或按(àn)工程(chéng)进度分期(qī)支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般(bān)采用两(liǎng)种方式发放按揭贷(dài)款，一是按(àn)工程(chéng)进度付款，按(àn)揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者(zhě)开(kāi)始月(yuè)供；二是房屋(wū)交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预(yù)售(shòu)商品房提(tí)供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的(de)保障(zhàng)有两种方式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收合(hé)格并提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二是开发(fā)商为购(gòu)房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美(měi)国期(qī)房(fáng)定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余(yú)房款交付后按揭还(hái)款，交付前资金由(yóu)第三方(fāng)全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环(huán)节(jié)，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数据，2021年美国平(píng)均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在(zài)房屋交(jiāo)付后(hòu)通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资(zī)金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三方公证行或(huò)产权保险公司的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担任何(hé)责(zé)任与(yǔ)损(sǔn)失(shī)。而开发(fā)商在房屋建设(shè)过(guò)程中的资金全部来自(zì)银行，银行根据工(gōng)程进度(dù)向(xiàng)开发商提(tí)供一(yī)定比例(lì)的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害银行(xíng)利(lì)益，银(yín)行有充分(fēn)动(dòng)机监管开发(fā)商施工进度(dù)。开发(fā)商在房(fáng)屋交付时(shí)需(xū)取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房可(kě)零首付购房(fáng)，房款按建造(zào)工期进度支付，按(àn)揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，开(kāi)发(fā)商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方张继是什么朝代的诗人怎么读，张继是什么朝代的诗人啊面(miàn)，德(dé)国开(kāi)发商在项目获批(pī)后(hòu)即(jí)可预售房屋(wū)。签署购房合(hé)同前，购房(fáng)者需支(zhī)付(fù)约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进行(xíng)预(yù)约(yuē)公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定(dìng)金(jīn)按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付公证费和土地交易税，分别为(wèi)房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房(fáng)款中，属于(yú)购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例(lì)，可(kě)零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德(dé)国也采取按工期支付房(fáng)款(kuǎn)的制(zhì)度，一(yī)般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可(kě)分为公证后、主体完工(gōng)、内(nèi)部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完(wán)工、地板完(wán)工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可(kě)在支(zhī)付(fù)房款前申请房(fáng)贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定(dìng)利(lì)率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的(de)功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司(sī)保证开发(fā)商(shāng)赔偿或(huò)修复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支(zhī)付(fù)

　　英国预售制设有10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机制(zhì)，交(jiāo)房前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖(mài)双方均有一名律(lǜ)师，负责(zé)沟通期房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节(jié)，各环节内容确认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付(fù)环节，英国(guó)采取按工程进度付款的方式，但是(shì)交(jiāo)房前(qián)付款比例相对较低，一般会在(zài)合同签订(dìng)6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国(guó)规定房(fáng)屋必(bì)须经(jīng)过房产公证公(gōng)司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英国期房(fáng)预售资金监管极为(wèi)严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支(zhī)付相关(guān)款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金在进入(rù)开发商账(zhàng)户前(qián)经(jīng)过两道关口，有利于保障购(gòu)房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必(bì)须完成“预(yù)售(shòu)房定金保全措施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例不(bù)超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束(shù)后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是(shì)唯(wéi)一一部规范(fàn)期(qī)房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根据日(rì)本《宅地(dì)建(jiàn)物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法(fǎ)律(lǜ)要求开(kāi)发商必须完成定金(jīn)保全措施才可预(yù)售(shòu)。什么是定金保全(quán)措(cuò)施？即(jí)买卖双方签(qiān)订购房合(hé)同时，开发商向金融机构或(huò)指定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的(de)保证或保险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证明书交付给(gěi)购房者(zhě)。除定金外，其他预先(xiān)支付的(de)购(gòu)房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发(fā)商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向金融(róng)机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商(shāng)需向购房(fáng)者(zhě)赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交房前只需支付(fù)最(zuì)多(duō)不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房购房(fáng)者(zhě)违约可返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工(gōng)程(chéng)进度(dù)支(zhī)付(fù)，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发(fā)商(shāng)有统一的选购权合(hé)同以及订金(jīn)返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付15％的首付及(jí)印花税(shuì)，同时(shí)购房者向银行申请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加(jiā)坡期房同样采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发(fā)展商(shāng)条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程(chéng)做(zuò)了统一详细规(guī)定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点(diǎn)一般为(wèi)合同签订后(hòu)、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照(zhào)工程进(jìn)度放款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷(dài)款的增加而增加(jiā)，未(wèi)放款部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购房者的订金与付款会存(cún)入银(yín)行(xíng)专门(mén)的(de)项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者享受1年(nián)的房屋保(bǎo)修期(qī)，此(cǐ)后(hòu)购房者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地(dì)产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加(jiā)大对刚(gāng)需和改善型需求(qiú)的(de)支持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具(jù)配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制。长效机制四大关键是(shì)推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立开(kāi)发商(shāng)违约后定(dìng)金保护机制，如将已(yǐ)支(zhī)付定金冻结(jié)至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房(fáng)屋重大延期(qī)以及(jí)重大缺陷等情况提(tí)供充分(fēn)的保障(zhàng)。余(yú)款支付环节(jié)，建立(lì)按工程进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护(hù)购房者(zhě)的(de)权益。资金(jīn)监(jiān)管环节，引(yǐn)入独立于(yú)开发商、银行的第三方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或由政府相(xiāng)关部门直接监管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资(zī)金挪用现象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制(zhì)度(dù)。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商应对(duì)房屋(wū)质量问(wèn)题全权负责、免费维修，购房者在(zài)保(bǎo)修期(qī)结束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品房预售制(zhì)是大势(shì)所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现在全(quán)国(guó)套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了(le)，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能(néng)不(bù)能(néng)兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最(zuì)实质的(de)保障(zhàng)，这(zhè)样将极(jí)大(dà)的提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。