万(wàn)柳书院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的(de)豪宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关(guān)注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款不得(dé)不将中(zhōng)赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫(hè)集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子(zi)现在莫(mò)名奇妙地(dì)被拍(pāi)卖，算(suàn)是被割了(le)！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这(zhè)些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他(tā)们的姿势都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的(de)那么简单。

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　　最(zuì)惨(cǎn)的可能润发乳是洗发水还是护发素，欧莱雅润发乳是洗发水还是护发素还是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的(de)尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项(xiàng)目(mù)”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述(shù)不(bù)良债权转让项目(mù)的(de)处置主体是中国(guó)信达资产管理股份有限公司北(běi)京市分公(gōng)司（下称(chēng)中国信(xìn)达北分），处置(zhì)的是对北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额(é)约(yuē)为(wèi)46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这(zhè)就是一(yī)起中国信达北(běi)分讨债的故(gù)事(shì)，但实际上，75套(tào)豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且(qiě)早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明(míng)这些房子实际(jì)上都(dōu)是(shì)卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍(pāi)卖页面(miàn)上又注明这75套(tào)房子是“未出(chū)售”的状态(tài)呢？只能(néng)说明这些(xiē)房子根本没有网(wǎng)签(qiān)，也(yě)没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押(yā)出去(qù)，现在(zài)还(hái)没资金解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基(jī)本都是北京的高(gāo)端人士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人(rén)也被精准(zhǔn)收割(gē)了(le)！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实(shí)已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有(yǒu)，那(nà)么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的(de)愿(yuàn)望，或将泡汤。这次(cì)拍卖(mài)损失最大的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行(xíng)中，业(yè)主已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际占有，但(dàn)未(wèi)办理过(guò)户手续(xù)的，如果(guǒ)业(yè)主没(méi)有过(guò)错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执(zhí)行(xíng)异议(yì)申(shēn)请，请求法院解除查封，同时(shí)可(kě)以(yǐ)联(lián)合起诉开发商(shāng)，要求退(tuì)还购(gòu)房款或办(bàn)理房产(chǎn)证，并(bìng)承(chéng)担违约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最(zuì)高人(rén)民(mín)法(fǎ)院(yuàn)关(guān)于商(shāng)品房(fáng)消(xiāo)费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人(rén)的优(yōu)先权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)以居住为(wèi)目的购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交付(fù)请求权优(yōu)先于建设工程价款优先受偿(cháng)权(quán)、抵押权以及其他债权(quán)的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支付了(le)部(bù)分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结(jié)前已实际支付剩(shèng)余价(jià)款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可(kě)能不(bù)仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司中国(guó)信达申请不(bù)良债(zhài)权转让(ràng)，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但(dàn)此前(qián)，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中赫集团旗下子(zi)公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择(zé)退(tuì)出了赫华恒瑞的(de)股东(dōng)行列(liè)，中国金谷国际信托有限(xiàn)责(zé)任公(gōng)司(sī)成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份有限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)商，相较其他房(fáng)企，中赫(hè)集团既没有(yǒu)很大规模(mó)，也没有很高(gāo)的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七(qī)号院，作为(wèi)中赫集团进入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平米的天价(jià)，成(chéng)为当时京城最贵的楼(lóu)盘(pán)，引发了(le)市(shì)场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科(kē)等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院就以神(shén)秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运(yùn)回来(lái)的灰砖(zhuān)垒(lěi)起(qǐ)来(lái)的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元(yuán)的(de)价格，都令(lìng)业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北(běi)平(píng)府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中(zhōng)，就可(kě)看出其在(zài)北京豪(háo)宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时(shí)有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终(zhōng)成交(jiāo)价(jià)1.09亿(yì)、单价(jià)达到惊人的(de)36万元/平(píng)米(mǐ)，说(shuō)明万柳(liǔ)书院虽然(rán)已经推出了8年(nián)之(zhī)久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈(quān)备受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发的豪宅，也(yě)吸(xī)引了不少知名人士(shì)，如知名演(yǎn)员宋(sòng)丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号(hào)院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外(wài)界贴上了，“卖(mài)北京城最贵(guì)的房，拿(ná)北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开发商光环(huán)的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多(duō)次成为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安(ān)坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今(jīn)沦落到(dào)这个地步，其实(shí)是有迹可(kě)循的。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的(de)中赫(hè)集团(tuán)，发(fā)现其深陷财务(wù)危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开(kāi)发商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集(jí)团实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而(ér)追根溯(sù)源，这个(gè)转折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型(xíng)之路并不(bù)好走。早在(zài)2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试(shì)过多元(yuán)化业务，先后进军能源市(shì)场、团购网站(zhàn)，但(dàn)最终都惨淡(dàn)收(shōu)场。最终，周(zhōu)金辉将转型的(de)目光(guāng)，放到(dào)了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后(hòu)，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股(gǔ)国安足球俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信(xìn)集团手中(zhōng)拿下北京国(guó)安俱乐部(bù)36％股权，至(zhì)此拿(ná)下(xià)北(běi)京国安俱乐部(bù)全部(bù)股权。如果(guǒ)北(běi)润发乳是洗发水还是护发素，欧莱雅润发乳是洗发水还是护发素京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国(guó)安，总(zǒng)计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也(yě)许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其(qí)实控人周(zhōu)金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集(jí)团股份质(zhì)押陆续质押(yā)，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共(gòng)有(yǒu)11条股(gǔ)权出质记(jì)录。质权人包括海金商业保理、北京建(jiàn)工(gōng)、山东国(guó)际信托、中融信托(tuō)、中信建设(shè)等。

　　这(zhè)与入主北京国安的(de)时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营(yíng)状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资(zī)产总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资(zī)金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉(huī)夫妇还在持(chí)续质押(yā)手中(zhōng)的中赫(hè)集(jí)团(tuán)股份(fèn)，但国安和(hé)中赫的(de)经营状况却持(chí)续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及(jí)中赫集团股东(dōng)周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为(wèi)被(bèi)执行(xíng)人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，上述被执(zhí)行人(rén)成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京国安，目(mù)前幸(xìng)免于(yú)难。不(bù)过在实(shí)控人都(dōu)成为老赖的(de)情(qíng)况下，被执行10个多亿(yì)的北京(jīng)国安，又(yòu)如(rú)何能独善(shàn)其(qí)身？

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