近两年(nián)火爆的(de)创新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对(duì)此表示(shì)，强制分红(hóng)机制(zhì)是(shì)公(gōng)募(mù)REITs主要特征之一(yī)，稳(wěn)定分红体现出该(gāi)类产品长期投资(zī)价值，通过观测经(jīng)营活动现金(jīn)流(liú)、可(kě)供分(fēn)配现金等指标，也(yě)是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们(men)也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权(quán)类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经(jīng)营权分红目前(qián)已包含了利润分配和本金(jīn)的(de)归(guī)还，在选(xuǎn)择(zé)投资标的时(shí)应(yīng)了(le)解资产类(lèi)型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚(shàng)未(wèi)公布。整体来看(kàn)，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额的(de)公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金额(é)占(zhàn)可(kě)供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红收益，以及基(jī)金(jīn)份(fèn)额交易价格的变(biàn)化。基(jī)金份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况及市场因素(sù)的综合影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比，基(jī)金(jīn)分红(hóng)预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要(yào)来自(zì)基础设施资产的经(jīng)营(yíng)现金流，投资人通过基(jī)金(jīn)募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析(xī)基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩，作(zuò)为进(jìn)行投资决策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得(dé)的现金收益，对于长(zhǎng)期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级(jí)副总监李华平(píng)也表示，根据《公(gōng)开募(mù)集基础设施证券投(tóu)资基(jī)金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年(nián)度可分配金额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制分红机(jī)制(zhì)是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的分红(hóng)机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来看，基(jī)础设施公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二级(jí)市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类(lèi)产品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似(shì)于(yú)债券派息，但不等同于(yú)债券的固定利息回报，而是(shì)由可供分配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机(jī)构投资者(zhě)的角(jiǎo)度(dù)来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资(zī)者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮(bāng)助(zhù)机构投资(zī)者(zhě)稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能(néng)够通过分(fēn)红获(huò)取相对于投资(zī)债券相(xiāng)对高的收益(yì)性(xìng)，在有效(xiào)控制(zhì)风险的前(qián)提下，增厚资产包收益(yì)，起(qǐ)到投资(zī)“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二(èr)级(jí)市(shì)场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二级(jí)市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　中国有几个党派，中国有几个党派组织src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/04/weixin/one_20230423074212104.png">

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品受宏观(guān)经济(jì)的影响，可(kě)分配金额完成率(lǜ)不(bù)达(dá)预期，一定程度上(shàng)影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市场的(de)价(jià)格。”李华平(píng)称，公募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的价格波动受多重因素(sù)的影响，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级(jí)市场价(jià)格的主要因素(sù)之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也表(biǎo)示，近(jìn)期经(jīng)济预期恢复，一(yī)方(fāng)面市场热(rè)点(diǎn)呈现向(xiàng)股票和债(zhài)券回(huí)归的(de)过(guò)程；另一(yī)方面，基础设施项目的(de)经营业绩(jì)相对经济活力的(de)改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基(jī)金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金(jīn)额根据单位基金份额的分红金(jīn)额(é)进行计算。除(chú)权操作是对分红前后基(jī)金(jīn)份额净(jìng)值变化的修正，使投资人(rén)在基金分红前后均可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资(zī)的信心(xīn)，同时(shí)需结合持有产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收(shōu)益(yì)的影响程度。”中航基金相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特(tè)许(xǔ)经营权(quán)分红(hóng)包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士(shì)还(hái)提(tí)醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红前提是本金之上的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为(wèi)准确(què)，分派的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部(bù)分之(zhī)间的比例是(shì)变动的，与现有公募基金分红(hóng)差异很大，大多数普(pǔ)通(tōng)投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极(jí)大(dà)不确定性，这是该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权(quán)类产品的收益主要包括(kuò)每年(nián)的现金(jīn)分(fēn)红及资(zī)产增值的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的(de)收益主要来自项目每(měi)年的(de)现金分红。其中，特许经营权类资产的(de)分红包括(kuò)了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归(guī)还，两(liǎng)者的(de)比率(lǜ)也是(shì)变动的，对特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选择投资(zī)标的时(shí)，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不(bù)同(tóng)而形成(chéng)区别(bié)。特(tè)许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其(qí)分红相当于(yú)包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红(hóng)相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的(de)公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层(céng)资(zī)产的价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考虑底层(céng)资(zī)产属性，对(duì)所(suǒ)选(xuǎn)择产品(pǐn)的二(èr)级市(shì)场价格(gé)和分红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营项目(mù)在经(jīng)营权到(dào)期后不再能产(chǎn)生现金收益(yì)，因(yīn)此将可(kě)供分配(pèi)金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限(xiàn)较短的特许(xǔ)经营(yíng)项目，通(tōng)常具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的特(tè)许经营权项目，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对较低，也有足(zú)够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者注(zhù)意，特许经营(yíng)权(quán)项目(mù)的分(fēn)派金(jīn)额包含(hán)了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金份额单价(jià)随(suí)着分(fēn)派进度逐年(nián)下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期(qī)限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地(dì)或(huò)建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用年(nián)限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延(yán)长经营(yíng)期(qī)限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营的假设反映(yìng)在基础资(zī)产的(de)估(gū)值上(shàng)，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具(jù)备更显著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况

　　在基金(jīn)分(fēn)红的(de)时(shí)点，多(duō)位业内人士还表示(shì)，在产品分红(hóng)期，投(tóu)资者可以观测(cè)经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内(nèi)部收(shōu)益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是年报中披露的经(jīng)营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二(èr)者存在(zài)本质性(xìng)区别。经营(yíng)活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业(yè)本(běn)身经营活动产生(shēng)；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金影响利润表的项目进行调整，加期(qī)初现金，最终得到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立的(de)资产(chǎn)配置功(gōng)能(néng)，比较(jiào)适(shì)合(hé)中国有几个党派，中国有几个党派组织长期持有。建议投资者对(duì)经(jīng)营权类的资产(chǎn)可以(yǐ)更多关注内部收益(yì)率的高低，对产权(quán)类的(de)资产更多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底(dǐ)层资产的(de)经营(yíng)净现金(jīn)流，所以底层资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人综合实(shí)力(lì)、运营(yíng)管理(lǐ)机构实(shí)力、公募基金管理人(rén)实力等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报(bào)也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，由于分红交易带来(lái)的(de)短期博弈机会(huì)仍(réng)在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议投资者(zhě)关(guān)注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分(fēn)红规模较(jiào)为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可(kě)供分(fēn)配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中披(pī)露预测进(jìn)行比较(jiào)分析，结(jié)合(hé)经济及市场(chǎng)的实(shí)际环境，对基(jī)础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的(de)管理能力(lì)进(jìn)行判断。”中金基金上述(shù)负责人也(yě)称。

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