5月以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为代表的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数(shù)据显示，以南方(fāng)和华(huá)夏的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时所公布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季(jì)报(bào)统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持，持(chí)仓数量占流(liú)通股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红(hóng)利(lì)时代已过(guò) 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行(xíng)业标的(de)市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持(chí)房(fáng)地产公司市值在(zài)股票资(zī)产中(zhōng)的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现(xiàn)了三(sān)年(nián)来的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对(duì)房地产行(xíng)业的持股(gǔ)比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似乎在(zài)今年(nián)一季(jì)度得以(yǐ)延续(xù)。数据统计显示，公募(mù)重仓(cāng)持(chí)有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个股分(fēn)别(bié)为保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公(gōng)募对于(yú)房地产的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名(míng)最高的是(shì)保利发展，在(zài)基金重仓第(dì)33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首先在于几只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产龙头股从排(pái)位上(shàng)看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地(dì)产是复苏链(liàn)上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持(chí)仓上还需要(yào)时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济(jì)圈(quān)判断(duàn)房(fáng)地产已(yǐ)经进(jìn)入大分化时(shí)代，一二线城市好于三四线城市(shì)。而映(yìng)射到二级市(shì)场投资上(shàng)，配置(zhì)房地产行(xíng)业轻松(sōng)收获行业贝塔的(de)红利期一去不返了(le)。“如果按照(zhào)产业(yè)周期来分类，包括(kuò)房(fáng)地产等几(jǐ)类行业在(zài)盖特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟(shú)期或者衰退期(qī)的行(xíng)业，传统认知上没有什么(me)投资机会的。但在(zài)这(zhè)几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类似(shì)的(de)行业也出现了一些机(jī)会，背后(hòu)的逻辑(jí)是(shì)供给侧发生(sh古代陇西成纪是现在的哪里，陇西成纪怎么读ēng)了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海(hǎi)公(gōng)募基金经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有公募人士(shì)持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售面积很(hěn)难再(zài)出现了，2022年(nián)光是(shì)居民(mín)存款(kuǎn)数量增加了15万亿(yì)元(yuán)。中国(guó)存量(liàng)有400亿平(píng)方米建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存(cún)量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政策(cè)出来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研(yán)究员吕功绩(jì)也(yě)指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日，无论从(cóng)城镇化的进(jìn)程(chéng)，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而目前居民(mín)的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高增(zēng)的(de)时代已经(jīng)过去，未来行业的(de)需求或将回(huí)落，在(zài)此过程中，伴(bàn)随着地产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很容易(yì)出现信用(yòng)风(fēng)险问题（类似(shì)2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷），行业进入(rù)到(dào)供给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公(gōng)司就(jiù)能(néng)够通过大鱼吃小鱼的(de)方(fāng)式，获得市占率(lǜ)的提(tí)升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经(jīng)过去(qù)了，但不代表没有投资(zī)机会，机会(huì)在于城市(shì)、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔法(fǎ)，而(ér)对(duì)应(yīng)到股票投资(zī)，就是强竞(jìng)争力公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以来实现股价上涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰(qià)好排名前五的(de)公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地产。排(pái)名第一(yī)的上(shàng)实(shí)发展，五一(yī)假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出(chū)涨停。从该(gāi)股的基本面(miàn)来看，上实(shí)发(fā)展(zhǎn)的(de)主营(yíng)业务为房地产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品(pǐn)及服(fú)务(wù)为房地产销售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，各类机构都有对其(qí)布局的(de)例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募(mù)的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都(dōu)跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第(dì)一季度(dù)的(de)收入利(lì)润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫(yì)情时代出租(zū)率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也(yě)吸引了知名(míng)机构在其中持续驻足。从第一季(jì)度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品(pǐn)依然在(zài)前十中(zhōng)，这也(yě)是连(lián)续第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入(rù)前十(shí)。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地产公司(sī)外，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳的地产公司，一季报交出(chū)的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司(sī)实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公(gōng)募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列(liè)。具体说来， 南(nán)方中证全(quán)指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七(qī)位，富国中证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排(pái)名第九位，此外联袂出(chū)现(xiàn)的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国(guó)际和私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相(xiāng)关人(rén)士分析：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大(dà)幅降温(wēn)，优质(zhì)土地供(gōng)给较(jiào)多（券商(shāng)测算对应潜在(zài)毛利率在(zài)25％以上，目前(qián)房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受(shòu)限于信(xìn)用(yòng)问题或者资金(jīn)紧(jǐn)张没(méi)法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净(jìng)负债率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而(ér)其他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的(de)融资(zī)成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的古代陇西成纪是现在的哪里，陇西成纪怎么读(de)销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在(zài)当(dāng)前中特估(gū)的(de)浪潮下(xià)，央国企地产股或存(cún)在(zài)发展的大(dà)好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的(de)结(jié)构性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要(yào)又体现为库存的(de)优(yōu)势。央企地(dì)产公司(sī)，现(xiàn)阶段表现出较(jiào)低的(de)融(róng)资成本(běn)，优质的开发资源(yuán)和良好的(de)不动产(chǎn)资(zī)产运营能力的(de)多(duō)重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于民营地产(chǎn)公司也(yě)是更有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资(古代陇西成纪是现在的哪里，陇西成纪怎么读zī)源(yuán)债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会(huì)有更多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估(gū)的(de)角(jiǎo)度从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提(tí)升后，行业进入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段，具备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带来估值(zhí)中枢的提升，应该关(guān)注估值(zhí)相对(duì)较(jiào)低，企业自身资产的质量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可以创造(zào)持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部(bù)将(jiāng)出现分化，要关注将受益(yì)于(yú)行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究(jiū)官(guān)方(fāng)磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等(děng)国资(zī)背景龙头(tóu)前途更为光(guāng)明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示：“需要客(kè)观地去持(chí)续观察国企央企在三个方面(miàn)是否可以维持，首先是融资成(chéng)本保持低(dī)位，其次(cì)是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需(xū)要多给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳(shū)理发现(xiàn)，对(duì)于(yú)2022年的业(yè)绩(jì)出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季(jì)度(dù)的(de)业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企(qǐ)营(yíng)收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持(chí)续性地拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中在核(hé)心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动(dòng)能(néng)够(gòu)推(tuī)动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市(shì)场恢复但(dàn)仍处于调整(zhěng)的过(guò)程中(zhōng)，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)的复(fù)苏(sū)过程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月(yuè)份开始又(yòu)在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个(gè)别城(chéng)市四(sì)月环(huán)比三月相对表现较好之外(wài)，包括北(běi)京、上海在内的绝(jué)大(dà)多(duō)数城(chéng)市都出现环比下(xià)滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场(chǎng)表现也(yě)不太(tài)乐观。按照(zhào)现在(zài)的(de)经济状况、收入情况，以及(jí)市场(chǎng)的去库存压力、企业的(de)资(zī)金面压力(lì)，可能会(huì)出现，到(dào)六(liù)月份房(fáng)企为了半(bàn)年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹(dàn)外的一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度(dù)增长(zhǎng)不确(què)定性的(de)压力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈(chén)昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个(gè)房(fáng)地产(chǎn)以及(jí)其(qí)上下(xià)游产业链的复苏(sū)速度都(dōu)比想象(xiàng)的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及(jí)上(shàng)下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他(tā)基本面(miàn)的钱。但这也意味(wèi)着(zhe)，只有(yǒu)极为(wèi)少数的、做(zuò)得(dé)比同(tóng)行好得(dé)多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能(néng)耐(nài)心地去(qù)等(děng)待它的基(jī)本面不断地(dì)凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个股仅(jǐn)为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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