文(wén)15英寸等于多少厘米 15英寸等于多少寸：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预(yù)售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国(guó)住房和(hé)城乡建设(shè)工作会议(yì)提出“有条件的可以进(jìn)行现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)”，不足一(yī)个(gè)月时(shí)间，已(yǐ)有山(shān)东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确(què)表(biǎo)态(tài)，试点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房预(yù)售制(zhì)了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂(làn)尾了(le)，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别(bié)建了，不能(néng)把包袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，这是房地产从大(dà)开发时(shí)代步入高质量(liàng)发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的(de)最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进(jìn)入存(cún)量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的(de)预(yù)售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义(yì)。当(dāng)然二次房(fáng)改(gǎi)是个技(jì)术(shù)活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆和(hé)长期平稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对(duì)购买者(zhě)的单(dān)方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风(fēng)险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待(dài)期一般为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业(yè)层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系(xì)列风险。取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，这样有(yǒu)助于落实(shí)中央(yāng)房住不(bù)炒精神(shén)、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消(xiāo)预售制度(dù)？预售(shòu)制度(dù)怎么来的？国外(wài)什(shén)么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早(zǎo)源(yuán)于中国(guó)香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖(mài)期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺(quē)资(zī)金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其实，当前(qián)世(shì)界不少国家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般有严(yán)格的监管(guǎn)保(bǎo)障措施(shī)，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后并非像中国一样在支付完首付款后从银(yín)行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据(jù)开发商工(gōng)程进度(dù)在(zài)完全(quán)交房前进行分(fēn)期支付(fù)。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作为保障的，如(rú)果没有(yǒu)这些保障措施，一定会(huì)触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平(píng)，所以不如(rú)借机取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)度(dù)，以后(hòu)改(gǎi)为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住(zhù)房进(jìn)入存量(liàng)时代，取消预(yù)售制度有助(zhù)于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债(zhài)务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信(xìn)心和(hé)房地产长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持(chí)市场化改(gǎi)革(gé)，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不(bù)是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的(de)营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是(shì)对购房(fáng)民众的(de)最根本最实质的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样将极(jí)大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例(lì)外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房(fáng)幸福一家(jiā)人。从(cóng)这(zhè)个角度(dù)，取(qǔ)消预售制、实(shí)施(shī)现(xiàn)房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社(shè)会(huì)长(zhǎng)治久(jiǔ)安(ān)、行业企业健康发展的重大(dà)措(cuò)施。在当前的情(qíng)况(kuàng)下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研究中心参(cān)与财(cái)税改(gǎi)革方(fāng)案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后(hòu)来形成的专著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第(dì)三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租(zū)是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖(qī)身于(yú)木屋或者(zhě)其他临时(shí)住宅，住(zhù)房的需(xū)求(qiú)是相当高，不(bù)过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋(dòng)楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有着转让(r15英寸等于多少厘米 15英寸等于多少寸àng)难、出(chū)租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不(bù)少地产(chǎn)商开始探求新的(de)方式，如把楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将(jiāng)楼(lóu)宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地(dì)产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对(duì)于商品(pǐn)流(liú)通、资金(jīn)周转有着(zhe)独(dú)到的见解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方(fāng)法(fǎ)加(jiā)快自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九龙(lóng)的(de)一块地盘(pán)后，除了分(fēn)层出(chū)售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑(zhù)材料(liào)、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一(yī)个亮点(diǎn)，即(jí)先(xiān)收取买家的订金，采用类(lèi)似租(zū)金的(de)分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了(le)民众(zhòng)购房的(de)资(zī)金压力(lì)，加速了(le)房屋的建造(zào)和销(xiāo)售，也解决了(le)制造商(shāng)的资金(jīn)问题，降低(dī)投(tóu)资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售(shòu)楼花(huā)+分(fēn)期付(fù)款”的销售模(mó)式(shì)成为当(dāng)时(shí)中国(guó)香港房(fáng)地产市场的(de)一大(dà)特色，纵(zòng)观中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式高效(xiào)率地解决了(le)核(hé)心的住房供不应求的问题(tí)，使房市发(fā)展进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推动了(le)中国香(xiāng)港楼市(shì)几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监管部门不(bù)断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进(jìn)市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费(fèi)用超支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了对于预(yù)售楼(lóu)花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要证明(míng)自(zì)身有资金等能力(lì)把项目完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时需(xū)律所和建筑师的核(hé)准(zhǔn)。为(wèi)了防(fáng)止开发(fā)商(shāng)、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管(guǎn)账户(hù)资金，中国香港要求律师行在(zài)银行(xíng)开设的信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操(cāo)作等采取全透明(míng)化机制，且(qiě)银行的责任上升，如(rú)出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面临住房需求大和(hé)供给量短缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使前期(qī)发展工业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市(shì)化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速(sù)较慢(màn)，福(fú)利分房制度也出现(xiàn)了分配不(bù)公、效率低、配(pèi)套差等问(wèn)题，因此福利分房制度不再适用于(yú)当时(shí)的国情。叠加房地产市(shì)场(chǎng)面(miàn)临商(shāng)品(pǐn)房的需求量大(dà)，而(ér)社会缺少(shǎo)大(dà)型房(fáng)地产开发商，商品房供应(yīng)量小的困境(jìng)，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产(chǎn)市场的一针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国香港预售商(shāng)品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于(yú)进(jìn)一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停(tíng)止(zhǐ)住房无(wú)偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配(pèi)货币化(huà)、住房(fáng)供给(gěi)商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从(cóng)计划经济下的福利分房转向(xiàng)市场(chǎng)经济的(de)商品房(fáng)。房地产(chǎn)市场采用(yòng)预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项(xiàng)目(mù)的开发(fā)，形成(chéng)滚动开发模式，住(zhù)房供应速(sù)度加快。自此中国内地(dì)开始(shǐ)房改货币化，中国人(rén)民(mín)银行等多方(fāng)迅速出台相关的(de)信贷政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极(jí)大作用(yòng)推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调(diào)整形成契合(hé)中国内地(dì)的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是(shì)为(wèi)了缓解房企资金压(yā)力，加快(kuài)城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正(zhèng)在建(jiàn)设中的房屋预先出售(shòu)给(gěi)购房(fáng)者(zhě)，由购房(fáng)者支(zhī)付定金或房款的行为。区别于中国香港，在(zài)中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预售流(liú)程为：房地产开发商办(bàn)理预售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预(yù)告(gào)登记(jì)-交(jiāo)付(fù)房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次性付清首付(fù)款，并(bìng)采用银行贷(dài)款的形(xíng)式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建成(chéng)，开发商可能已拿到了(le)全部购(gòu)房款，这(zhè)点与中国香港的按照工(gōng)程进度付款有所不同。对中国内(nèi)地的开发商而言(yán)，预售制商品(pǐn)房也(yě)开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的(de)最主要(yào)方式(shì)，预售制极(jí)大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推(tuī)动(dòng)了城镇化(huà)发展(zhǎn)进(jìn)程。预售(shòu)制(zhì)在过去20多年(nián)对(duì)中(zhōng)国(guó)内地房(fáng)地(dì)产市(shì)场的稳步发展起到(dào)了重要(yào)作用，不仅解决了房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提(tí)高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年(nián)时(shí)间走完(wán)发达国家(jiā)几百(bǎi)年(nián)城镇化(huà)路程(chéng)。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发布的《中(zhōng)国住房存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前(qián)已(yǐ)成为(wèi)中国内地商品房销售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地(dì)房地产行业(yè)的发展。中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地产历(lì)经二(èr)十(shí)多年(nián)长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的(de)快(kuài)速发展，房地产企业(yè)从无到有、从国企(qǐ)先行(xíng)到民(mín)企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数(shù)量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动(dòng)中国(guó)内地(dì)经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上下游产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地(dì)产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会(huì)固定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷(dài)款占(zhàn)银行(xíng)各(gè)项贷(dài)款余额的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产(chǎn)融资存量占社融存量(liàng)比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约(yuē)，将导(dǎo)致银行不(bù)良(liáng)率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效(xiào)应渠道，根(gēn)据我们的《中国(guó)住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国(guó)合计的31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房(fáng)市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房市值与(yǔ)股债(zhài)房市值(zhí)的比(bǐ)例较(jiào)高，主要是(shì)因(yīn)为(wèi)住(zhù)房(fáng)市(shì)值(zhí)高，以(yǐ)及中国(guó)资本(běn)市场发(fā)育尚不(bù)成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在，当(dāng)前的负面效应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交付(fù)的(de)风险。比如，交房等待(dài)期(qī)一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另(lìng)外，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同、购房者和(hé)银行(xíng)的按揭贷款合同(tóng)是两个独(dú)立的合同关系，如(rú)果开发(fā)商(shāng)发生违约，购房者(zhě)只能根(gēn)据购房合(hé)同向开发商主张权(quán)力，但(dàn)依(yī)旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行(xíng)影(yǐng)响自(zì)身信(xìn)用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银(yín)行作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一(yī)旦房(fáng)企(qǐ)因(yīn)为(wèi)市(shì)场(chǎng)波(bō)动或(huò)经营(yíng)不(bù)善，出现资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预(yù)售(shòu)合同和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银行获得(dé)房(fáng)款，如(rú)果购房者(zhě)丧(sàng)失还款能力或短期不(bù)能(néng)还款等，则(zé)风险完全由银(yín)行承担，银行(xíng)将面(miàn)临较大的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两(liǎng)个字那(nà)就是“没钱”，即(jí)没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明(míng)确规(guī)定了开发(fā)企业预售商品房所得(dé)款项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部(bù)门制定。但(dàn)多年以(yǐ)来全国并没有统一(yī)的预(yù)售资金(jīn)监管规定，各地实(shí)行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重(zhòng)点(diǎn)监管资金比例为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入(rù)监(jiān)管账(zhàng)户、或(huò)进(jìn)入监管账户(hù)后被(bèi)挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有资(zī)金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资(zī)金如何被挪走的(de)？实际上，在(zài)过去房(fáng)地产(chǎn)大开(kāi)发时代的高周转背景下(xià)，抽(chōu)调预售款监(jiān)管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得(dé)监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨(bō)付的(de)工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这(zhè)些方式套取的资金，在(zài)房企各地项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样做提(tí)供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资金循环(huán)高(gāo)周转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定(dìng)金或(huò)预付款保护(hù)机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者(zhě)支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部(bù)分(fēn)房(fáng)款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按工程进度(dù)分期支付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采(cǎi)用两种方(fāng)式发放按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购房(fáng)者开始(shǐ)月供；二(èr)是房屋交(jiāo)付后发(fā)放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由政府或第(dì)三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购(gòu)房者支付的(de)房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商为(wèi)购房者提供一定(dìng)的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金一定期(qī)限内无条件返还，最(zuì)低(dī)首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交(jiāo)付后按揭(jiē)还(hái)款，交(jiāo)付(fù)前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节，定金(jīn)比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据(jù)，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除定金(jīn)或首付外(wài)，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭(jiē)贷(dài)款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的(de)定(dìng)金及首付(fù)款由第(dì)三方公证行或产权保险公(gōng)司的信托(tuō)账户监(jiān)管。如果开发(fā)商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资(zī)金(jīn)可通(tōng)过(guò)申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而(ér)开发商在房屋(wū)建设过程中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进(jìn)度向开发(fā)商提(tí)供(gōng)一定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开发商(shāng)挪用资金直接损害银行利益(yì)，银(yín)行有(yǒu)充分动机(jī)监管开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得(dé)由政(zhèng)府相关(guān)部门经(jīng)审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房(fáng)，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期进(jìn)度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率(lǜ)，开发商或购房(fáng)者(zhě)可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发(fā)商在项(xiàng)目获批(pī)后(hòu)即可预售房屋。签(qiān)署(shǔ)购房合(hé)同(tóng)前，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订合同后(hòu)定金退还。如由(yóu)于任何(hé)原因(yīn)不能购(gòu)买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法(fǎ)律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付公证费和土(tǔ)地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含(hán)在购(gòu)房款中，属于(yú)购(gòu)房(fáng)附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面，德国(guó)没有规定最低(dī)首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也采取按工期支付房款(kuǎn)的(de)制度(dù)，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室内清(qīng)洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房者可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能(néng)是当房屋(wū)出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负责相应赔(péi)偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合(hé)同前，买(mǎi)卖双方均有一(yī)名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同(tóng)等各个环节(jié)，各(gè)环(huán)节内容确认无误后签订首付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设置了(le)10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制，当开发商出现财务(wù)、经营问(wèn)题(tí)时(shí)，购(gòu)房者10％的(de)定金(jīn)由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工(gōng)程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较(jiào)低，一(yī)般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须(xū)经过房产公证公司的检验验收后才能交付(fù)，交付后方可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管环(huán)节，英国期房预售资金监管极为(wèi)严格，资金(jīn)也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确(què)认工程进度、支(zhī)付相关款项过程(chéng)中，由买房律师(shī)将资(zī)金(jīn)转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即(jí)资金在进(jìn)入开发商账户前(qián)经过(guò)两道关(guān)口，有利(lì)于保(bǎo)障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本期房交易立法(fǎ)，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时，开发(fā)商(shāng)必须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例(lì)不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由于房(fáng)屋(wū)供给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上(shàng)“一房二(èr)卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面(miàn)，根(gēn)据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商必须(xū)完成定(dìng)金保全措施(shī)才可预(yù)售。什么(me)是定(dìng)金保全措施？即买卖(mài)双方签订(dìng)购房合(hé)同时，开发商向金融机(jī)构或指定保证机构或保险机构签订定金保证委托(tuō)合同，设(shè)置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并(bìng)将(jiāng)相应的保证金(jīn)证明书(shū)交付给(gěi)购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若(ruò)开(kāi)发商倒(dào)闭(bì)导致期房烂尾(wěi)，购房(fáng)者(zhě)可凭保证金证明书(shū)向金融机构(gòu)或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向(xiàng)购房者赔付(fù)违约金，一般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按(àn)揭贷款，除(chú)定金(jīn)外的(de)剩(shèng)余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加(jiā)坡开发商有统一(yī)的选购权合同以(yǐ)及订金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需(xū)支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向银(yín)行申请(qǐng)按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采(cǎi)取按工程进度付款的(de)方(fāng)式，《发(fā)展(zhǎn)商条(tiáo)例(lì)》对期房付(fù)款流程做了(le)统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点(diǎn)一般为(wèi)合(hé)同签订后、地(dì)基完工、框架(jià)完工、管道(dào)门窗等完工等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加(jiā)而增加，未放款部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付(fù)款会存入银(yín)行专门的项目资(zī)金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受(shòu)1年的(de)房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地(dì)产到(dào)了政策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房(fáng)企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大对刚(gāng)需(xū)和(hé)改善型需求的(de)支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善(shàn)应(yīng)对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还(hái)在正常运转的房(fáng)企包括民营企业(yè)，加大支持力(lì)度，由优质房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整个行(xíng)业(yè)，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机(jī)制。长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发(fā)商违(wéi)约后定金(jīn)保(bǎo)护机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定(dìng)金安全。签订合(hé)同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司介入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等(děng)情(qíng)况(kuàng)提(tí)供充(chōng)分的(de)保障。余款支付(fù)环节(jié)，建(jiàn)立按(àn)工程进(jìn)度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保护购(gòu)房者(zhě)的(de)权益(yì)。资金监(jiān)管环节，引入独立于开(kāi)发(fā)商、银行的第(dì)三方资金监管机(jī)构，或由政府相关部(bù)门(mén)直接监(jiān)管，以(yǐ)此防(fáng)止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对(duì)房屋质量问题(tí)全权负责、免费(fèi)维修(xiū)，购房者在保修(xiū)期结束后支(zhī)付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋(qū)。一方(fāng)面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的(de)预售制已(yǐ)经(jīng)过(guò)时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方面，取消预15英寸等于多少厘米 15英寸等于多少寸售制，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道(dào)能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的(de)最(zuì)根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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