导读(dú)

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中(zhōng)国(guó)房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续(xù)低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试图厘(lí)清中国(guó)城镇存量住宅真实情况，据此判(pàn)断中国未(wèi)来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第七次(cì)人(rén)口普查(chá)调(diào)查(chá)数(shù)据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是(shì)否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑，如(rú)商(shāng)业(yè)办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民(mín)人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒(shū)适不是人(rén)均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面(miàn)积(jī)、配套设施等因(yīn)素(sù)密切(qiè)相关。中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较发达国(guó)家(jiā)还有很大差(chà)距。人均住宅间数大(dà)于1同样不(bù)意味着(zhe)中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中国(guó)城镇(zhèn)居民户(hù)均1套(tào)房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我(wǒ)们(men)根据商品住(zhù)宅套数(shù)、商品住宅占比和(hé)城镇(zhèn)家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示(shì)，目(mù)前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若期(qī)房顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年(nián)，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着(zhe)户户有房，然而事实上中国住宅市(shì)场供需(xū)并(bìng)不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡，是因为户均一套房无法满足流动(dòng)人(rén)口的租赁和置业(yè)需求。全国总人(rén)口(kǒu)的近三成都是流动(dòng)人口，流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买房，从而产生(shēng)了额外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一套房，中(zhōng)国未(wèi)来地(dì)产仍(réng)有(yǒu)四(sì)大新(xīn)增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人口规(guī)模(mó)缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人(rén)户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增(zēng)多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势(shì)将延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域(yù)经济资源分配的(de)再集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅(zhái)需求有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年(nián)以前建成的住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平(píng)方米的(de)住宅建筑面积(jī)。促(cù)成(chéng)“老破(pò)小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积均较发达国家有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住(zhù)上更大(dà)房子(zi)”的改(gǎi)善性需(xū)求正在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代(dài)而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如(rú)果说(shuō)过去二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，这是(shì)过(guò)去二十年房价(jià)快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大(dà)分(fēn)化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住(zhù)宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必(bì)将体现在不同能级(jí)城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引发热议。从(cóng)2月(yuè)以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担(dān)心，中(zhōng)国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公布，我们(men)无(wú)法直接(jiē)知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前(qián)的房子是否真(zhēn)的过剩了(le)？据此判断未来(lái)房地产市场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观(guān)察(chá)中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国(guó)自然灾害综(zōng)合风险普查(chá)工作情况为(wèi)主题的(de)新闻发布会上(shàng)，负(fù)责人对外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行(xíng)业(yè)获取了全国近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政(zhèng)设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，平均每(měi)栋建筑住不(bù)到3人，住宅(zhái)市(shì)场看似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次(cì)人口普查(chá)数(shù)据(jù)公布了中国(guó)城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间，其(qí)中城市(shì)家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数大于(yú)1，看似意味着(zhe)人(rén)人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间(jiān)数不能(néng)完全反(fǎn)映出(chū)城镇居民的居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家(jiā)庭为(wèi)单位购买成套住宅，一(yī)套(tào)设施齐全的住(zhù)宅才是(shì)城(chéng)镇居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民(mín)住宅(zhái)主要(yào)分两大类，一(yī)类是商品住宅(zhái)，另一(yī)类是保障房、原(yuán)公有住宅、自(zì)建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有两处可以直(zhí)接公布，一是每年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销售套数(shù)（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人(rén)口普(pǔ)查数据(jù)）。计(jì)算中国(guó)居民(mín)户(hù)均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅数量极少，可(kě)忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步(bù)走：

　　第一(yī)步，将1999年以来(lái)每年商(shāng)品住宅销售套数相加，我们就(jiù)能够(gòu)得(dé)到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)和(hé)非(fēi)商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住(zhù)宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既(jì)有统计数据，大致测算得(dé)到中国存量(liàng)房地(dì)产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均拥有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以(yǐ)期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期(qī)房占比近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售套数里(lǐ)的(de)期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除(chú)以(yǐ)家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户(hù)均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显示中国城镇居民(mín)的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉(lián)租房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都(dōu)是(shì)商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房加总，得到商品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化(huà)比例，从而我(wǒ)们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一(yī)套(tào)房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达(dá)到(dào)了户均一套(tào)房的程度，“户(hù)户有房”是(shì)否意(yì)味(wèi)着中国城镇化进展终结(jié)，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并不意味着(zhe)住宅(zhái)市场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要有多余(yú)住(zhù)宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房等因素产生(shēng)的住(zhù)宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国(guó)、英国和日本的(de)住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造成人口净流入(rù)地的住宅市场(chǎng)供不应求，造(zào)成房价或房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流动人口和(hé)省际流动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及南京工(gōng)作的流动人口在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房价的大城市(shì)租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城购买一套房。所以说户均一(yī)套(tào)房无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质(zhì)仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然(rán)有(yǒu)不(bù)少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等(děng)问题，如电(diàn)线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大(dà)的不便和安(ān)全隐患，并(bìng)且居住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建(jiàn)的老旧(jiù)小区很难满足现代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和(hé)二居室(shì)，户型偏(piān)小(xiǎo)。其(qí)中一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积(jī)扩张(zhāng)是未来(lái)地产的(de)需求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家暧昧期一般多久，暧昧期一般多久可以在一起了庭(tíng)户住(zhù)宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农(nóng)民带(dài)房(fáng)进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)不(bù)足(zú)19平方米(mǐ)，不及(jí)全国人均(jūn)水平的(de)一(yī)半。若去除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的(de)住宅面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住(zhù)宅困难问题(tí)。

　　若人均可(kě)使用住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人(rén)数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊(tān)面(miàn)积后，中国的人均可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变得(dé)明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需(xū)要(yào)的(de)住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算(suàn)得到中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看似已经(jīng)户(hù)户有房。即便如此，中国(guó)人口(kǒu)静态结构和动态(tài)趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套(tào)住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)实之下，中国未(wèi)来(lái)城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户数增多(duō)，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数(shù)不断(duàn)下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户(hù)、二人(rén)户(hù)的(de)占比明显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均人口规(guī)模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导(dǎo)致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城市流(liú)入，区(qū)域经济(jì)资源分配的再集(jí暧昧期一般多久，暧昧期一般多久可以在一起了)中吸引着人(rén)口流(liú)入。人口迁移势必(bì)涉及到买(mǎi)房租房(fáng)，给迁入地(dì)住宅(zhái)市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口(kǒu)增(zēng)量(liàng)为72万(wàn)，而出(chū)生(shēng)人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在(zài)新增住(zhù)宅需(xū)求中，有7成家庭购买(mǎi)了(le)商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村和旧城(chéng)改(gǎi)造(zào)，商(shāng)品住(zhù)宅的占(zhàn)比势必会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量(liàng)低、基(jī)础设施(shī)配套差(chà)、没有或(huò)少有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背(bèi)后的改善(shàn)性需求(qiú)有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于(yú)中小户(hù)型。已有住宅家庭希(xī)望(wàng)提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较其(qí)他(tā)国家依(yī)旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度(dù)与(yǔ)经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的(de)提高，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积将随之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配(pèi)，这(zhè)是过去二(èr)十年房价快速(sù)上(shàng)涨基(jī)石。那么未来(lái)将是住(zhù)宅(zhái)质量(liàng)的供(gōng)需(xū)冲突。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于(yú)城(chéng)市(shì)能级之(zhī)间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手(shǒu)房(fáng)之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因(yīn)此可(kě)能(néng)存(cún)在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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