导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住(zhù)。恰(qià)逢近年(nián)地产持续(xù)低景气，有关(guān)中(zhōng)国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘(lí)清中(zhōng)国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判断中国(guó)未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七(qī)次人口普(pǔ)查(chá)调查(chá)数据显示城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国城(chéng)镇居(jū)民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人(rén)均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施(shī)等因(yīn)素密切相关。中国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数较发达国(guó)家还有(yǒu)很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商(shāng)品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显示(shì)，目前城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每(měi)户(hù)城镇家庭(tíng)才拥有1套(tào)住宅，其(qí)中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味(wèi)着户(hù)户(hù)有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平衡(héng)，是(shì)因为(wèi)户(hù)均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需(xū)求。全国总人口的(de)近三成都是(shì)流动(dòng)人口，流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一(yī)套房，中国未(wèi)来地(dì)产仍有(yǒu)四(sì)大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户(hù)占比不断(duàn)增加，导致(zhì)家(jiā)庭户(hù)数增多(duō)。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的(de)分化日益明(míng)显(xiǎn)，区域(yù)经济资(zī)源(yuán)分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流(liú)入，人口净迁(qiān)入城市的(de)新增住宅需求有(yǒu)望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的(de)家庭(tíng)住(zhù)在(zài)2000年(nián)以前建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)均较(jiào)发(fā)达国家(jiā)有(yǒu)着不小差距，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需求正在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，这是过去二十(shí)年房价快速(sù)上涨基(jī)石(shí)。那么当下房地产大分化时代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量(liàng)供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化必将体现(xiàn)在不(bù)同能级城市之间，不同区域板块之间，不(bù)同品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露全国已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发(fā)热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二(èr)手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担(dān)心，中(zhōng)国(guó)的房(fáng)子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过(guò)剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在(zài)不足？可(kě)惜由于住(zhù)宅存量数据(jù)并未公(gōng)布(bù)，我们无法(fǎ)直(zhí)接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量过剩的直(zhí)观(guān)判断站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以(yǐ)全(quán)国(guó)自然(rán)灾(zāi)害综(zōng)合风险普查(chá)工作情(qíng)况为(wèi)主题的(de)新闻(wén)发(fā)布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设行业(yè)获(huò)取了(le)全国(guó)近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医(yī)院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大(dà)。

　　第(dì)七(qī)次人口普查(chá)数据公布(bù)了中国城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着(zhe)人人(rén)都有房(fáng)间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间(jiān)数量有关，更与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相(xiāng)关。单单从(cóng)人均住宅间数不(bù)能完全反映出(chū)城(chéng)镇居(jū)民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以(yǐ)家庭为(wèi)单(dān)位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅(zhái)才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算(suàn)思路、数据和方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)住宅主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类(lèi)是保障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直(zhí)接公布，一(yī)是每(měi)年商品住宅(zhái)销售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数(shù)据(jù)）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我们主(zhǔ)要(yào)用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品(pǐn)住宅(zhái)数(shù)量极(jí)少，可忽略不计。估(gū)算(suàn)城镇居民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和(hé)非(fēi)商品住宅比例(lì)，推(tuī)算得到居(jū)民(mín)住宅总套数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除(chú)以家(jiā)庭(tíng)户数，我们就能(néng)够得到(dào)城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前(qián)缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数(shù)据，大致(zhì)测算得到(dào)中(zhōng)国存量房地产套(tào)数，并进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国的(de)房地产销(xiāo)售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售套(tào)数里的期房(fáng)销售(shòu)，得到(dào)商品住宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需要(yào)进一(yī)步(bù)推算中国城镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的(de)住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住(zhù)宅(zhái)和购买二(èr)手房都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过(guò)去十(shí)年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的(de)实际变化(huà)比例(lì)，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭都(dōu)会(huì)拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房(fáng)的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已经达到了户均(jūn)一套房(fáng)的程度(dù)，“户户有房”是(shì)否(fǒu)意(yì)味着中(zhōng)国(guó)城镇化进展终结，甚至意味着中国地(dì)产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并不(bù)意味着住宅市场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有多(duō)余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民(mín)换房等因(yīn)素产生的住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地(dì)产市(shì)场的住(zhù)宅套户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美国、英国和(hé)日(rì)本的(de)住(zhù)宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住宅套(tào)户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩(hán)国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套(tào)房(fáng)，就会(huì)造成人(rén)口(kǒu)净流(liú)入(rù)地(dì)的住宅市场供不应(yīng)求，造(zào)成房价(jià)或房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人(rén)口和省(shěng)际流(liú)动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流(liú)动(dòng)调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的(de)流动(dòng)人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住宅比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房，在高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在房(fáng)价较低(dī)的县城购买(mǎi)一套房。所以说户(hù)均一套房无法满足(zú)庞大流动人口的租赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如(rú)电线老化、管道等基(jī)础设施陈(chén)旧，给住户的生活(huó)带来(lái)了很大的不便和(hé)安全(quán)隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有的住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类(lèi)上世纪修(xiū)建(jiàn)的老旧(jiù)小区很难满足现代生活需求(qiú)，在(zài)未来大(dà)都会(huì)被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住宅为一(yī)居室和二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中一(yī)居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然(rán)这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地(dì)产的需(xū)求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据七普数(shù)据(jù)测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户(hù)住(zhù)宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带(dài)房(fáng)进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积小于均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)在30平米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平(píng)的(de)一半。若去除(chú)20％的公摊，可(kě)使用的住(zhù)宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为(wèi)住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算的(de)话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为(wèi)40平，即人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前(qián)至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达(dá)国(guó)家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但(dàn)若去(qù)除公摊面积后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算(suàn)得到中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户(hù)有(yǒu)房。即便如(rú)此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未(wèi)来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅(zhái)需求(qiú)主要来自于(yú)四个(gè)方(fāng)面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过(guò)去(qù)20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普显示(shì)城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人mine是什么词性物主代词，my是什么词性物主代词英语/户，一人(rén)户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继(jì)续(xù)延续，导致户数会(huì)因户均人(rén)口规模(mó)的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，资(zī)源和生产要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域(yù)经济资(zī)源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅(zhái)市(shì)场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人(rén)口(kǒu)增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅的(de)家庭拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自建房(fáng)家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求增(zēng)加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新(xīn)增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅(zhái)的(de)占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的(de)住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施(shī)配套差(chà)、没有或少有物(wù)业(yè)管理，居民追求美好、宜(yí)居(jū)生(shēng)活的环境(jìng)，背后的改善(shàn)性(xìng)需求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的(de)改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房(fáng)受限(xiàn)于资金(jīn)，倾(qīng)向(xiàng)于(yú)中小户型(xíng)。已(yǐ)有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年(nián)底的中央经济(jì)工作会议明(míng)确指出支持住宅改(gǎi)善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数较其(qí)他国家依旧存在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平(píng)的提(tí)高(gāo)，中国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更(gèng)多(duō)体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足，供需出(chū)现错配，这是过去二十(shí)年房价(jià)快速(sù)上涨基石。那(nà)么未来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地(dì)产(chǎn)大分化时(shí)代(dài)已至，这种(zhǒng)分化不(bù)单局限于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不是(shì)针对(duì)住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实际(jì)值可(kě)能偏低，其(qí)增速可(kě)能超预期。

未经允许不得转载：重庆三峡中心医院、三峡中心医院、中心医院 mine是什么词性物主代词，my是什么词性物主代词英语