万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪(háo)宅被全(quán)国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾宣称(chēng)要做(zuò)地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再(zài)次受(shòu)到舆论关注，起因中(zhōng)赫(hè)集(jí)团成(chéng)了共同债务人(rén)被中国信达(dá)追债，中国信(xìn)达为了收(shōu)回(huí)钱款不得不(bù)将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是(shì)，这些(xiē)房子早已售出，业(yè)主(zhǔ)并(bìng)非中赫集团，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨资购入(rù)房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这些业主的维权信息(xī)，难怪有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你(nǐ)想(xiǎng)象的那么简(jiǎn)单。

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　　富人被精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨的可(kě)能还是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司(sī)不良债权(quán)转让项目”，债权(quán)总(zǒng)额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套(tào)万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍(pāi)卖(mài)显示(shì)，上(shàng)述(shù)不良债权(quán)转让项目的(de)处(chù)置主体是中(zhōng)国信达资产管理股份有(yǒu)限公(gōng)司(sī23岁属什么生肖)北京市分公(gōng)司（下称(chēng)中国信达(dá)北分），处(chù)置的是(shì)对北京赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公司（下(xià)称赫(hè)华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人(rén)。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上看(kàn)，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨(tǎo)债的(de)故事，但(dàn)实(shí)际上，75套(tào)豪宅的背后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道，万(wàn)柳书院(yuàn)总共301户，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如(rú)果该报道(dào)属实，说明这些房子实际上都是(shì)卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什么(me)中国(guó)信达的(de)拍卖页(yè)面上又(yòu)注明这75套房(fáng)子是“未(wèi)出(chū)售”的状态呢？只能说明这些房(fáng)子(zi)根(gēn)本没有(yǒu)网签，也没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在(zài)还没资金解抵押(yā)，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)基本都是北(běi)京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也(yě)是万柳(liǔ)书院的(de)业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团(tuán)的高管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精(jīng)准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最(zuì)大的，没准还是债(zhài)主中国信达(dá)。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执(zhí)行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占(zhàn)有，但未办理过户手(shǒu)续的，如(rú)果业主(zhǔ)没(méi)有过错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封的可以向法院提出执行异议申请，请求法院解除(chú)查封，同(tóng)时可以联合起诉(sù)开发商，要求退还购房款或办理房产证(zhèng)，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院(yuàn)报公布《最(zuì)高23岁属什么生肖(gāo)人(rén)民法院(yuàn)关于商品(pǐn)房消费(fèi)者权利保护问题的批复(fù)》，以司法解(jiě)释的(de)方式明确(què)了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以(yǐ)居(jū)住为目的购买房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建设工程价(jià)款优(yōu)先(xiān)受偿(cháng)权、抵押(yā)权以及(jí)其(qí)他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分(fēn)价(jià)款的商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如(rú)果这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上(shàng)是个烫(tàng)手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房(fáng)子，还会被业主讨回(huí)去(qù)。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国(guó)信(xìn)达申请不(bù)良债权(quán)转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中(zhōng)国信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前(qián)，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地(dì)等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的(de)股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限责任公(gōng)司成为(wèi)了唯一股(gǔ)东，后者由中国(guó)信(xìn)达资(zī)产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集(jí)团既没有很大规模，也没有很高(gāo)的国民知(zhī)名(míng)度(dù)，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的第(dì)一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出钓(diào)鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的(de)天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼(lóu)盘，引发了市(shì)场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万(wàn)柳书(shū)院，更是(shì)被(bèi)誉为“北京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名(míng)房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是(shì)一(yī)块(kuài)块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米(mǐ)高墙，还是每(měi)棵(kē)成本(běn)超6万的成年(nián)银(yín)杏树，还是每(měi)平米20万元的价格，都(dōu)令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这句(jù)顺口溜中(zhōng)，就可看(kàn)出其在北(běi)京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末(mò)上市(shì)的(de)它，对手(shǒu)是当时有(yǒu)名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒(héng)大华府等，现如(rú)今，它(tā)远远超过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊人(rén)的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳书院虽然已经(jīng)推(tuī)出(chū)了8年之久，但其依(yī)旧在(zài)北京豪宅圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了(le)不(bù)少知名人士，如知名演员(yuán)宋(sòng)丹丹(dān)，就住在钓鱼(yú)台七号院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住在(zài)万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它(tā)被(bèi)外(wài)界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵(guì)的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背(bèi)后(hòu)，这个地产界(jiè)“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多次(cì)成为被执(zhí)行(xíng)人(rén)，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到(dào)这个地步，其实是有迹可23岁属什么生肖(kě)循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出(chū)背后的(de)中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的开发商(shāng)到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫集团实(shí)控人周(zhōu)金辉的人(rén)生轨(guǐ)迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直下。而追根(gēn)溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折点，就在于(yú)收(shōu)购北京国安。

　　近(jìn)十(shí)年(nián)来，房(fáng)企纷纷开始了多(duō)元化(huà)转型(xíng)，但(dàn)转型之(zhī)路并不好(hǎo)走。早在(zài)2008年(nián)开(kāi)始，中赫集团就尝试过多(duō)元化业务，先(xiān)后进军能源市(shì)场、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放(fàng)到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元(yuán)参股国(guó)安(ān)足球(qiú)俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安(ān)的(de)新(xīn)东家。接着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部(bù)全部股权。如果北京国安的估值一(yī)直没变，那(nà)么中赫集团拿下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有人(rén)也许会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份质押陆续质押，据(jù)企(qǐ)查查显示，目(mù)前中赫集团(tuán)共有11条股(gǔ)权(quán)出质(zhì)记录(lù)。质(zhì)权人包括(kuò)海金商(shāng)业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京(jīng)国安的(de)时间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北京国安后(hòu)，不仅国(guó)安的经营状况(kuàng)没有得(dé)到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国(guó)安(ān)足球俱乐部实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续(xù)质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东(dōng)周金辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同成(chéng)为被执行(xíng)人(rén)，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文(wén)书确定义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国(guó)安，目(mù)前(qián)幸免于(yú)难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又(yòu)如(rú)何能独善其身？

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