文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制(zhì)了(le)。 1月17日召开的全国(guó)住房(fáng)和城乡建设工作会议提出(chū)“有条件的可以(yǐ)进行现房(fáng)销售”，不足一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广东等地明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商(shāng)品房预售制了，用你的(de)钱(qián)，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购(gòu)房者(zhě)的不公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱(qián)没实力(lì)的别建(jiàn)了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步(bù)入高质量发展阶(jiē)段的必然趋(qū)势，也(yě)是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次(cì)房改是(shì)个(gè)技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事(shì)，中(zhōng)国一定能(néng)实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房(fáng)销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方(fāng)面不公(gōng)平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承担(dān)延迟交房(fáng)、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业层(céng)面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于(yú)落实中央房住不炒精神(shén)、有助(zhù)于保障购房老百姓权益(yì)、有(yǒu)助于房企稳健发(fā)展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售(shòu)制(zhì)度？预售(shòu)制(zhì)度怎(zěn)么来的(de)？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房预(yù)售制度。其实，当前世界不(bù)少(shǎo)国家存(cún)在预售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了！发达(dá)国家(jiā)一般有严格的监(jiān)管(guǎn)保障(zhàng)措施，开(kāi)发商在项目获得政府批准后(hòu)才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国(guó)一样(yàng)在支付完首付款后从银行(xíng)一次性贷(dài)款支付剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而是根据(jù)开发(fā)商工程进(jìn)度在完全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及(jí)违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些(xiē)保障(zhàng)措施，一定会触发风险(xiǎn)，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不(bù)公平，所以不如借(jiè)机(jī)取消预售(shòu)制度，以后(hòu)改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段(duàn)性(xìng)，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取消预(yù)售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要(yào)配(pèi)套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房(fáng)地产长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化(huà)解这个难题，让房地产回归实体经(jīng)济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房(fáng)民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。所有商业的(de)本质(zhì)是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的(de)事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福(fú)一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是(shì)实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大措施。在(zài)当前(qián)的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务院(yuàn)发展研(yán)究中心参与财(cái)税(shuì)改革(gé)方案研(yán)究时，对预售(shòu)制、房地产税、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长(zhǎng)期(qī)系统的专(zhuān)项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地(dì)版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前(qián)预售资(zī)金(jīn)第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是(shì)地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。相亲对象不回消息算拒绝吗，相亲女拒绝你一般有三种暗示20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身(shēn)于木(mù)屋或者其他临时(shí)住(zhù)宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单(dān)位(wèi)，需要雄厚(hòu)的资金实(shí)力(lì)才能购买。虽(suī)然楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题。针(zhēn)对这一系(xì)列问(wèn)题，不少地产商(shāng)开始探求新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切(qiè)开(kāi)，即(jí)“分契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民(mín)数(shù)量有所增加，开发商(shāng)资金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办(bàn)立信置(zhì)业(yè)有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运(yùn)业务(wù)的(de)经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻(xún)求方法加快自身(shēn)资金周转。当时(shí)其在购下(xià)九(jiǔ)龙的(de)一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即(jí)先收取买家的(de)订金，采用类(lèi)似租(zū)金(jīn)的分(fēn)期付款形(xíng)式，等新楼落(luò)成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速了房屋(wū)的建(jiàn)造和销售，也(yě)解决(jué)了制造商的资(zī)金问题，降低投资(zī)风(fēng)险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预(yù)售(shòu)楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市(shì)场的(de)改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效率地解决了核心的住(zhù)房(fáng)供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期间(jiān)也出(chū)现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断(duàn)完善、规范化(huà)，建(jiàn)立健全的监管(guǎn)机(jī)制，促进市(shì)场健康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即(jí)要求开发商(shāng)在预(yù)售前(qián)，确保(bǎo)地价款已经全部支付(fù)，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把项目完成(chéng)，资金需(xū)放入律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时(shí)需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了(le)防止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造假，套(tào)取监(jiān)管账户资(zī)金，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师行在银行开设(shè)的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等(děng)采取(qǔ)全透明化机制(zhì)，且银行(xíng)的责任上升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动(dòng)项目(mù)完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年代，中国内(nèi)地面临住(zhù)房需(xū)求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国(guó)内地优(yōu)先发展(zhǎn)重工业，强调(diào)基础建设，这一导向使前(qián)期发展工业化(huà)的(de)进(jìn)程大(dà)于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配套(tào)问题，才能进一步(bù)推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利分房(fáng)制(zhì)度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出(chū)现了分(fēn)配不(bù)公、效率(lǜ)低、配套差(chà)等(děng)问题，因此福利分(fēn)房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品(pǐn)房(fáng)的需求量大，而社会缺(quē)少大型房地产开发商，商品(pǐn)房(fáng)供应量小的(de)困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑(yí)是(shì)对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多项文(wén)件，大力(lì)支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住(zhù)房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配货币化(huà)、住(zhù)房供(gōng)给(gěi)商品化(huà)、社会化的住房(fáng)新体制，从计划(huà)经(jīng)济(jì)下的(de)福(fú)利(lì)分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预(yù)售(shòu)制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和(hé)开发(fā)时间周期长的两大难题(tí)，开发(fā)商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国(guó)内地开始房(fáng)改(gǎi)货币化，中国(guó)人民银行等(děng)多方迅速出(chū)台相关的信贷政(zhèng)策(cè)，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国内(nèi)地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设(shè)。具(jù)体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购(gòu)房者支付定金(jīn)或房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内地实(shí)践(jiàn)过程(chéng)中，商品房(fáng)预售流程为：房(fáng)地产开发商办理预(yù)售许可证-签订商品房买(mǎi)卖(mài)合同-进行备(bèi)案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房(fáng)者需(xū)要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商(shāng)可能已拿到了全部(bù)购(gòu)房款，这点与中国(guó)香港的按照工(gōng)程进度付款有所不同。对中国内地的开发商(shāng)而(ér)言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也(yě)开启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩(suō)短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市(shì)场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发(fā)展(zhǎn)进(jìn)程。预售(shòu)制在过(guò)去20多年(nián)对(duì)中国内地房地产市场的稳步发展起到了重(zhòng)要(yào)作(zuò)用，不仅解决(jué)了房地产市(shì)场快速发(fā)展阶(jiē)段(duàn)的(de)资金需求，也(yě)提高(gāo)了(le)居(jū)民居住水平(píng)，中(zhōng)国(guó)内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居到(dào)基本适居(jū)，住房事(shì)业取得巨大(dà)进步，数十年时间走完发(fā)达(dá)国家几百年城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进(jìn)入(rù)快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成区(qū)面积由7438平方公(gōng)里增(zēng)长至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中(zhōng)国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅(zhái)存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前(qián)已成为中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销(xiāo)售面(miàn)积(jī)占总销售(shòu)面积(jī)的(de)比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房(fáng)地(dì)产行(xíng)业的发展。中国内(nèi)地房地产历经二十多(duō)年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面积和(hé)销(xiāo)售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地(dì)产(chǎn)企业从(cóng)无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成(chéng)为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道(dào)，房地产带动的上(shàng)下游产业(yè)链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带(dài)动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产(chǎn)对金融(róng)、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资(zī)占全(quán)社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资(zī)产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上(shàng)信托等(děng)通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过(guò)三分之一(yī)。从房地产融(róng)资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约(yuē)，将导致(zhì)银(yín)行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效应渠(qú)道，根据我们(men)的《中(zhōng)国住(zhù)房市(shì)值(zhí)测(cè)算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于(yú)美国的(de)33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从(cóng)住房市值(zhí)占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于(yú)美国(guó)的(de)27％、日(rì)本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的(de)比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以(yǐ)及中国资本市(shì)场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投资渠道(dào)缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预售(shòu)制(zhì)背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在，当(dāng)前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝大部分(fēn)商品是(shì)一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制是对(duì)购买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房(fáng)产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房者(zhě)和开发商之(zhī)间的(de)购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷(dài)款合同是两个(gè)独(dú)立的合同(tóng)关(guān)系，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只能根(gēn)据(jù)购(gòu)房合同(tóng)向开发商主张权(quán)力(lì)，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下行周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响自身信用和(hé)购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方(fāng)，一旦房(fáng)企因为市(shì)场波动或经营不(bù)善，出现资(zī)金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从(cóng)银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还(hái)款能力或短期不能还款等，则风险完(wán)全由银行承担，银行将(jiāng)面临较(jiào)大(dà)的(de)坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者(zhě)的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工程(chéng)款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明(míng)确规定(dìng)了开发企业预售商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应(yīng)当用(yòng)于有关的工(gōng)程(chéng)建设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门(mén)制(zhì)定(dìng)。但多年以来(lái)全国并没有统一的(de)预(yù)售资金监管(guǎn)规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥(féi)等城市(shì)则按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程(chéng)总额报(bào)价计算重点资(zī)金(jīn)。而事实是，不(bù)少购(gòu)房款未进入监(jiān)管(guǎn)账户、或(huò)进(jìn)入监管账户(hù)后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供(gōng)却(què)被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际(jì)上，在过(guò)去(qù)房地产大开发时代的(de)高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是(shì)行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资(zī)金(jīn)转给(gěi)房企，而拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工(gōng)程(chéng)进(jìn)度所需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房企各地(dì)项(xiàng)目间流(liú)动(dòng)，变相加杠杆，这样做提(tí)供(gōng)了资金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿(ná)地(dì)、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房(fáng)者预(yù)付资(zī)金，一般(bān)设有定金或预付(fù)款保(bǎo)护机制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的(de)预(yù)付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款(kuǎn)一般以定金方式(shì)支付，或按(àn)工程进度分期(qī)支付，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付(fù)保护：房屋(wū)交(jiāo)付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由政府或第三方(fāng)验收合格(gé)并(bìng)提供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的(de)房(fáng)款。二是开发商为购房者提(tí)供一定(dìng)的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前(qián)资(zī)金由第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节(jié)，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定(dìng)金或首付(fù)外，购房者在(zài)房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用资(zī)金，购房(fáng)者的定金及首付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户监管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取回(huí)，且(qiě)不承担任何(hé)责任(rèn)与损(sǔn)失(shī)。而开发商在房屋建设过程中的(de)资金(jīn)全部来(lái)自银行，银(yín)行根据(jù)工程进度向开发商(shāng)提供一定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直(zhí)接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机监管开发商施工(gōng)进度(dù)。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查(chá)后(hòu)发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到(dào)购房者(zhě)支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房(fáng)贷(dài)利率采(cǎi)用固定利(lì)率，开发商或(huò)购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国(guó)开发商在项目获批后即可预售房屋(wū)。签署购(gòu)房合同(tóng)前(qián)，购房者需支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如(rú)由于任何原因(yīn)不能(néng)购买(mǎi)，定金按照德(dé)国法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付公证费和(hé)土地交易(yì)税(shuì)，分别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按(àn)工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节(jié)点(diǎn)可(kě)分(fēn)为公证后、主体(tǐ)完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁(jié)及(jí)墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购(gòu)房者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分(fēn)多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一(yī)定(dìng)使用期限，期限结束(shù)后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保险公司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的(de)功能是当(dāng)房屋(wū)出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺(quē)陷时(shí)，保险公司保证开发商(shāng)赔偿(cháng)或修(xiū)复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责(zé)相应赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，交(jiāo)房(fáng)前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖(mài)双方(fāng)均有一名(míng)律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的(de)房产、资金(jīn)、合同(tóng)等各(gè)个(gè)环(huán)节，各环节内容(róng)确(què)认无误后签(qiān)订(dìng)首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商(shāng)出现财务(wù)、经营问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签(qiān)订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按(àn)工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前(qián)付款比例(lì)相对较低(dī)，一(yī)般(bān)会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房产公证公(gōng)司的检验(yàn)验收(shōu)后才能交付，交付后(hòu)方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售(shòu)资金监管极为严(yán)格(gé)，资金也由(yóu)律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将(jiāng)资(zī)金转给(gěi)卖方律师，卖方律(lǜ)师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即资金在进(jìn)入开发商账(zhàng)户前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付(fù)款(kuǎn)保全(quán)措施(shī)

　　日本(běn)期房交易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发(fā)商必须完成“预售房(fáng)定金(jīn)保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的(de)20％，开(kāi)发(fā)商违约需(xū)返还(hái)定价并赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于房(fáng)屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑(zhù)物(wù)交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯(wéi)一一部规范期房(fáng)交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据(jù)日本《宅地建(jiàn)物取引业(yè)法》，对购房者支(zhī)付定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部分，法律要求(qiú)开发商必须完成定(dìng)金(jīn)保全(quán)措(cuò)施才(cái)可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同(tóng)时，开发商向金(jīn)融机构或(huò)指(zhǐ)定保证机构或保险机(jī)构(gòu)签订定金保证(zhèng)委托(tuō)合同，设置购(gòu)房者(zhě)定金(jīn)的保(bǎo)证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相应的保(bǎo)证金证(zhèng)明书交付(fù)给购(gòu)房(fáng)者。除(chú)定金外，其他预(yù)先支付的购房款也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导致(zhì)期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构(gòu)或(huò)保证机构或保险公司兑(duì)付，同(tóng)时，开发商需(xū)向购房者赔付(fù)违(wéi)约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支(zhī)付最多(duō)不(bù)超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可(kě)向银(yín)行(xíng)申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷(dài)款，除定金(jīn)外的(de)剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期(qī)房(fáng)购房者违(wéi)约(yuē)可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例(lì)20％，余(yú)款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银(yín)行(xíng)专门项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)满1年保修期(qī)后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统一(yī)的选购权合同以(yǐ)及订(dìng)金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需支付(fù)15％的首付及印花税，同时(shí)购房(fáng)者向(xiàng)银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上(shàng)，新(xīn)加坡期房(fáng)同样(yàng)采取按工(gōng)程进度付款的方式(shì)，《发展商(shāng)条例》对期房付款流(liú)程做了统一详(xiáng)细(xì)规定，要(yào)求所有开(kāi)发商遵守，支付节(jié)点一(yī)般(bān)为合(hé)同(tóng)签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也(yě)依(yī)照工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程中随着放出(chū)贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分(fēn)无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监管方(fāng)面，购(gòu)房者的订金与付款会(huì)存入银行专门(mén)的项目资(zī)金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋(wū)建设(shè)有关。房屋交付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产(chǎn)到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房(fáng)企重组。一(yī)方面，加大(dà)对刚需和改善(shàn)型需(xū)求的(de)支(zhī)持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停(tíng)贷(dài)现象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼保复工保民(mín)生，给(gěi)予强有力的金融工具(jù)支持。另一方面(miàn)，从现在起，对(duì)还在正常(cháng)运转的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力度(dù)，由优质(zhì)房企牵(qiān)头并购重(zhòng)组整个行业，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给(gěi)予金融工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以(yǐ)及长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和(hé)房地(dì)产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付(fù)定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金(jīn)安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺(quē)陷等(děng)情况提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建(jiàn)立按工程进度付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的(de)权益。资金监管(guǎn)环节(jié)，引入独立于开发商、银(yín)行的第三方(fāng)资金监管机构，或由政府相关(guān)部(bù)门直接(jiē)监管，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发(fā)商应对(duì)房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者在保修期结(jié)束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房(fáng)民(mín)众不(bù)公平(píng)的预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量和诚(chéng)信，这(zhè)才(cái)是对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。

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