万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的(de)豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要(yào)做地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”的神(shén)秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再(zài)次受到舆论(lùn)关注(zhù)，起因中赫(hè)集团成了共同债务人(rén)被中国信(xìn)达追债，中国信达为了收回钱款不(bù)得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些(xiē)真正斥巨(jù)资(zī)购入房产(chǎn)的有钱人(rén)，房(fáng)子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的(de)维权信(xìn)息，难怪有(yǒu)网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的(de)时(shí)候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件背后，可(kě)能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这(zhè)个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债(zhài)权总额高达近(jìn)47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权(quán)转让项目(mù)的处(chù)置主(zhǔ)体(tǐ)是中国信(xìn)达(dá)资(zī)产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司北京(jīng)市分公司（下(xià)称中国信达北分），处(chù)置的是对(duì)北(běi)京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权(quán)本(běn)金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从表面上看(kàn)，这(zhè)就是一起中国(guó)信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此(cǐ)前(qián)媒体报道(dào)，万(wàn)柳书院(yuàn)总共301户，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房子实(shí)际上都(dōu)是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那(nà)为什么中国信(xìn)达的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能说明这些(xiē)房子根(gēn)本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报(bào)道证实(shí)了上(shàng)述内容。有豪宅(zhái)中介透露(lù)，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶级豪宅，最(zuì)强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基本都是(shì)北(běi)京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万柳书院的业主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆(bào)料(liào)，万(wàn)柳书(shū)院的(de)业主中，还有(yǒu)不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实际占有(yǒu)，那(nà)么，中国信达转让这笔不良债权(quán)回本的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖(mài)损失最大(dà)的，没准还是债主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律规(guī)定，民(mín)事(shì)执行中，业主已经支付价款并实际(jì)占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以(yǐ)向法院提出(chū)执行异(yì)议申请，请求法院(yuàn)解除(chú)查封(fēng)，同(tóng)时(shí)可(kě)以联合起诉(sù)开发(fā)商，要求退还购房款或办理房产证，并承(chéng)担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民法(fǎ)院关于商品房消费者权利保护问(wèn)题的批复》，以司法解释的方(fāng)式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房(fáng)消费者(zhě)以居住为目的(de)购买房夏洛的网作者是谁 夏洛的网主人公是谁(fáng)屋并已(yǐ)支(zhī)付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请(qǐng)求权优先于建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其(qí)他(tā)债权的，人民(mín)法院应当(dāng)予以支持(chí)。只支付(fù)了(le)部分价款(kuǎn)的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支(zhī)付剩余价款的，可以(yǐ)适用前(qián)款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房(fáng)子均为“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不良债(zhài)权，实际上是(shì)个烫手(shǒu)山芋。可能不(bù)仅不(bù)能卖出去回本(běn)，抵押(yā)的这75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司(sī)中(zhōng)国信达申(shēn)请不良债权转让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷信(xìn)托(tuō)踩雷(léi)赫(h夏洛的网作者是谁 夏洛的网主人公是谁è)华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已(yǐ)经成为赫(hè)华恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但此前，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地等(děng)选(xuǎn)择退出了(le)赫华恒瑞的(de)股东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷国际信(xìn)托有限责(zé)任公(gōng)司成为了(le)唯(wéi)一(yī)股东，后者由中(zhōng)国信(xìn)达资产(chǎn)管(guǎn)理股(gǔ)份有限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商(shāng)，相较其(qí)他(tā)房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知(zhī)名(míng)度(dù)，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫(hè)集团进入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号(hào)楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书(shū)院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房企(qǐ)手中，抢下(xià)了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院就以神秘高端的姿(zī)态杀入市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本(běn)超6万(wàn)的(de)成年银(yín)杏树，还是(shì)每平米20万元的价(jià)格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出(chū)其在北(běi)京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时有名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远超过(guò)这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳(liǔ)书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但(dàn)其依旧(jiù)在北(běi)京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了(le)不少知名(míng)人士，如(rú)知名演员宋丹(dān)丹(dān)，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功(gōng)奠定了中赫集团(tuán)的“高端路(lù)线(xiàn)”，也(yě)因此，它被外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅(zhái)开发商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次(cì)成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定(dìng)义务，中赫(hè)集(jí)团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦(lún)落到这个地(dì)步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初(chū)“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出(chū)背后(hòu)的(de)中赫集团(tuán)，发(fā)现(xiàn)其(qí)深(shēn)陷(xiàn)财务危机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的开发商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集团(tuán)实控人(rén)周金辉(huī)的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始了多(duō)元化转型，但转型之路并不(bù)好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业(yè)务(wù)，先后进(jìn)军能源(yuán)市场、团(tuán)购(gòu)网站，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周金辉将(jiāng)转型的目(mù)光，放(fàng)到(dào)了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部全部股权(quán)。如果北(běi)京国安的估值(zhí)一直(zhí)没变，那(nà)么(me)中赫(hè)集团拿下北京国安，总计(jì)花费了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集(jí)团及其实控人周金辉夫(fū)妇将(jiāng)其(qí)手中的(de)中赫集团股份质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目(mù)前中赫集团共有(yǒu)11条股(gǔ)权出质(zhì)记录(lù)。质权人(rén)包括海金商业(yè)保理(lǐ)、北京建工、山(shān)东(dōng)国际信托(tuō)、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京(jīng)国(guó)安(ān)的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入(rù)主北京(jīng)国(guó)安后(hòu)，不(bù)仅(jǐn)国安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该(gāi)俱乐部资(zī)产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集(jí)团和周(zhōu)金辉(huī)夫妇还在(zài)持续质押手(shǒu)中的中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高(gāo)达(dá)11亿，北京国(guó)安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫(hè)置地、及(jí)中(zhōng)赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成(chéng)为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文(wén)书确(què)定义务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不(bù)过在实控人(rén)都(dōu)成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多夏洛的网作者是谁 夏洛的网主人公是谁亿(yì)的北京(jīng)国安(ān)，又(yòu)如何能独善其身(shēn)？

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