5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募(mù)基(jī)金为代表(biǎo)的机(jī)构对于这一板块已经(jīng)在(zài)悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华(huá)夏(xià)的两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例(lì)，5月9日时所公布的总份额(é)均(jūn)较4月(yuè)28日时有小幅(fú)增长。根据基金(jīn)一(yī)季(jì)报统(tǒng)计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增(zēng)持，持仓(cāng)数量占流(liú)通(tōng)股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只个(gè)股分(fēn)别(bié)为华发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房(fáng)地产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿(yì)元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表(biǎo)现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现了三年来的首(shǒu)次回(huí)升，年(nián)底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产(chǎn)行业的(de)持(chí)股比例(lì)也同步(bù)回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今(jīn)年一(yī)季度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募(mù)重仓(cāng)持有(yǒu)房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万抖音哈拉少什么意思，抖音哈拉少是什么意思科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基(jī)金一季报汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产板块(kuài)排名最(zuì)高的是(shì)保利发(fā)展，在基(jī)金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头(tóu)股(gǔ)万(wàn)科(kē)A排在(zài)第96位。对(duì)比去年四(sì)季(jì)报(bào)，变化之处首先在于(yú)几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金(jīn)地集团退(tuì)出百大(dà)之列。但考虑到房地(dì)产(chǎn)是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并(bìng)非(fēi)行业销售旺(wàng)季，其传(chuán)导(dǎo)到二级市(shì)场乃至(zhì)机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经济(jì)圈(quān)判断(duàn)房地产(chǎn)已经(jīng)进入大分化时代，一二线城(chéng)市(shì)好于三四线城(chéng)市。而映射(shè)到二级(jí)市场(chǎng)投(tóu)资上，配置房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周期(qī)来分类，包括房(fáng)地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统(tǒng)认知上没有(yǒu)什么投(tóu)资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的(de)行业(yè)也出现了一(yī)些机会，背(bèi)后的逻辑是(shì)供给侧(cè)发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募(mù)基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过(guò)也有公募人士持(chí)谨慎(shèn)乐观态(tài)度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存(cún)款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方(fāng)米建(jiàn)筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有(yǒu)一定的政(zhèng)策出来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平(píng)/人(rén)），我(wǒ)国均(jūn)已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的(de)房价，因而行业高增的时(shí)代(dài)已经(jīng)过去，未来(lái)行业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆(gān)属性，就很(hěn)容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的(de)民营地产爆(bào)雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争(zhēng)力(lì)强的公司就能(néng)够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得(dé)市占(zhàn)率的提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行(xíng)业的(de)贝塔已经过(guò)去了，但不(bù)代(dài)表没有投资机会，机会在于(yú)城(chéng)市、位置、产品的(de)阿(ā)尔(ěr)法，而对(duì)应到股(gǔ)票投资(zī)，就是强(qiáng)竞争力公(gōng)司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕(gēng)细作个(gè)股成为(wèi)公(gōng)募乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性(xìng)标的(de)成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申(shēn)万(wàn)房地产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统计(jì)的(de)124只房地产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段(duàn)恰好排名(míng)前(qián)五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实(shí)发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排(pái)名(míng)第一(yī)的上(shàng)实(shí)发展，五一假期归来(lái)后日成交(jiāo)量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营(yíng)业务为房地产开发(fā)与经营。公(gōng)司的(de)主要(yào)产(chǎn)品及(jí)服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程(chéng)项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看，各类机构都有对其布局的(de)例子。以3月(yuè)31日时的(de)首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具(jù)体包括公募的(de)上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资产管理公司(sī)等(děng)都跻(jī)身前十的(de)行(xíng)列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排(pái)名第(dì)二的(de)浦东金桥也是(shì)上(shàng)海本地(dì)房企，其第一季度的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司(sī)后(hòu)疫情时代出租率(lǜ)复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自(zì)然(rán)也吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻足(zú)。从(cóng)第一季度十大(dà)流通(tōng)股股东来看，知(zhī)名(míng)私募(mù)高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个(gè)季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其(qí)当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上(shàng)海区域性地产公司外，荣(róng)安地产则是(shì)主要(yào)布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的(de)成绩单：首季公司实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上市公司股(gǔ)东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名第九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士分(fēn)析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值(zhí)更为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年(nián)土(tǔ)地市场(chǎng)大(dà)幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地供给较多（券(quàn)商(shāng)测算对(duì)应潜在毛利(lì)率在(zài)25％以上，目前房企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问(wèn)题或(huò)者资金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获(huò)取低成本土地(dì)，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿(ná)地(dì)金额/销售金(jīn)额(é)）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠(gāng)杆率较低(dī)，净负债率基本(běn)在70％以下(xià)，而其他房企的净负(fù)债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空间有限，从融资(zī)成本看，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企地产股或存在发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然(rán)存在，少部分公司(sī)尤其是(shì)央(yāng)企占据显(xiǎn)著优势，其主要(yào)又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出(chū)较(jiào)低的融资成本，优质的开发资源和良(liáng)好(hǎo)的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞(jìng)争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估，国央企(qǐ)相(xiāng)较于(yú)民营地产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于(yú)减值、土地(dì)资(zī)源债(zhài)权债务(wù)关系(xì)等问题，市场对民营房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程(chéng)中(zhōng)，央国企相较(jiào)于民(mín)企来说(shuō)估(gū)值的修复(fù)更明显。中特(tè)估的角度(dù)从(cóng)中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于(yú)集(jí)中度提(tí)升(shēng)后，行业(yè)进入高质量(liàng)发展阶(jiē)段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自(zì)身资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部将出现分化(huà)，要(yào)关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的(de)话，或许还是保利发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资背(bèi)景龙(lóng)头前途更(gèng)为(wèi)光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客观地去持续(xù)观察国(guó)企央(yāng)企在三(sān)个方面是(shì)否可以维持(chí)，首先是融(róng)资(zī)成本保持低位，其次(cì)是销售(shòu)份额持续提升，再次(cì)是(shì)拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度(dù)的业(yè)绩(jì)分化(huà)更(gèng)趋明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是较大(dà)增速的增(zēng)长。而(ér)这些公司也是(shì)机构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产业内人士张(zhāng)宏(hóng)伟(wěi)向《红(hóng)周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出(chū)现明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半年(nián)民营房企不怎么(me)投资拿(ná)地之后，国有企业(yè)仍在(zài)持续性地(dì)拿(ná)地，且主要集(jí)中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够(gòu)推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复(fù)但(dàn)仍处于调整(zhěng抖音哈拉少什么意思，抖音哈拉少是什么意思)的过程(chéng)中，能够保有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示(shì)，在(zài)房地(dì)产的(de)复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确(què)定性。其实整个市场从(cóng)四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市(shì)四(sì)月环比三月(yuè)相对表现较好之外(wài)，包括北京、上海在内的(de)绝(jué)大多数城市(shì)都出现(xiàn)环比下(xià)滑的情(qíng)况(kuàng)。而现在五月的(de)市场(chǎng)表现也不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了半年(nián)报冲业绩出现市场(chǎng)的短期(qī)反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个房地产以(yǐ)及(jí)其上下游(yóu)产(chǎn)业链的复(fù)苏速度(dù)都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下游(yóu)就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱(qián)。但这(zhè)也(yě)意(yì)味着(zhe)，只有极为少数的、做得(dé)比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会(huì)逐(zhú)步体现出来(lái)。所(suǒ)以只能(néng)耐(nài)心地去等待它的基本面(miàn)不断地凸显出(chū)来，这需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个(gè)股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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