导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(xià)中国(guó)地产步(bù)入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三(sān)年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持续低景气(qì)，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据此判(pàn)断中国(guó)未来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中(zhōng)国(guó)地产存量极度过剩，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第(dì)七次人口普查(chá)调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的(de)近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成(chéng)，其中还包(bāo)括大(dà)量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿(yì)栋(dòng)房屋中城镇(zhèn)住宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民人(rén)均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不是人均(jūn)一(yī)间房所能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达(dá)国家还有很大(dà)差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味(wèi)着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现(xiàn)中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)户(hù)均(jūn)1套房，其(qí)中(zhōng)每(měi)户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接(jiē)公布中国家庭户(hù)均住(zhù)宅的(de)数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其(qí)中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎(hū)意味(wèi)着户户有(yǒu)房，然而(ér)事实上中国住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的(de)住宅(zhái)套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是(shì)因为(wèi)户均一(yī)套房无(wú)法(fǎ)满足流动人口的租赁和置(zhì)业需(xū)求。全(quán)国(guó)总人口(kǒu)的近三成(chéng)都是流(liú)动人口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房(fáng)，从而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来(lái)地产(chǎn)仍有四(sì)大新增(zēng)需求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户均人(rén)口规模(mó)缩小，一人(rén)户、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭户(hù)数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带(dài)来新户(hù)购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的分化日益(yì)明显，区域经济资源分(fēn)配的(de)再(zài)集中吸(xī)引着(zhe)人口流入，人口(kǒu)净迁入城市(shì)的新增住宅需求有(yǒu)望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米的住宅建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的(de)人均住宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较(jiào)发(fā)达国(guó)家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求正在(zài)不断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年(nián)是(shì)中国(guó)地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二(èr)十年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那么(me)当下房地(dì)产大分(fēn)化时代(dài)已至，大分(fēn)化时代下地(dì)产矛盾(dùn)则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必(bì)将体现(xiàn)在(zài)不同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热(rè)议(yì)。从2月以来，各(gè)大城市二(èr)手房挂(guà)牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅(zhái)到(dào)底(dǐ)是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是(shì)仍(réng)然存在(zài)不足？可(kě)惜由于住宅存量数(shù)据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅(zhái)套数(shù)，回(huí)答当前的房(fáng)子是否真的过剩(shèng)了？据(jù)此判断未来房地产市场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察(chá)中国户均(沅有芷兮澧有兰什么意思怎么读，沅有芷兮澧有兰 什么意思jūn)拥有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过剩(shèng)的直观(guān)判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然(rán)灾害综合风险普查(chá)工(gōng)作情况为主题的新闻发布会(huì)上，负责人对外(wài)披露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设行(xíng)业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市(shì)场看(kàn)似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村(cūn)房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括了(le)大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第(dì)七次人口普查数据(jù)公布(bù)了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间(jiān)数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施(shī)等因(yīn)素密切相关。单单(dān)从(cóng)人均住(zhù)宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居(jū)民的居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套(tào)设施(shī)齐全(quán)的(de)住(zhù)宅(zhái)才是城镇居(jū)民宜居(jū)的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算(suàn)思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居(jū)民住宅(zhái)主要(yào)分(fēn)两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数(shù)量。居民住宅(zhái)相关数据(jù)有两(liǎng)处(chù)可以(yǐ)直接公布，一(yī)是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计(jì)算中(zhōng)国居(jū)民(mín)户(hù)均住宅数量，我们主要用(yòng)到上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加(jiā)，我们就能够(gòu)得(dé)到当前商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的(de)商(shāng)品住宅和非商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到居民住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总(zǒng)数除(chú)以家(jiā)庭户(hù)数，我们就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存(cún)量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确(què)统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致(zhì)测(cè)算(suàn)得(dé)到(dào)中国存量(liàng)房地产套数(shù)，并进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包(bāo)含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累(lèi)计销售(shòu)套(tào)数里的(de)期房销(xiāo)售，得到商品住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅(zhái)和购买二(èr)手房(fáng)都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住宅与购买二手房加总，得到(dào)商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住宅增(zēng)幅为过(guò)去十年变化(huà)幅度(dù)的(de)20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实(shí)际(jì)变化比例(lì)，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套(tào)住宅(zhái)。

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　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意(yì)味着(zhe)中国城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚至意味(wèi)着中国地产存(cún)量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人(rén)口流(liú)动、居民(mín)换房等(děng)因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本(běn)的住沅有芷兮澧有兰什么意思怎么读，沅有芷兮澧有兰 什么意思宅套(tào)户比均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房(fáng)，就会(huì)造成人(rén)口净流(liú)入地的住(zhù)宅(zhái)市场供不应(yīng)求，造成(chéng)房价或(huò)房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国(guó)的流(liú)动人(rén)口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口和省际流(liú)动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调(diào)查数据显示，在(zài)上海、杭州以及(jí)南(nán)京工作(zuò)的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸(xī)引(yǐn)打工人，但高房(fáng)价迫使(shǐ)打工(gōng)人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际上会占据(jù)两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一(yī)套房，在房(fáng)价较低的县(xiàn)城购买(mǎi)一套房。所以(yǐ)说户(hù)均(jūn)一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的租(zū)赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有(yǒu)不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户(hù)城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着(zhe)建筑(zhù)结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等问题，如电(diàn)线(xiàn)老(lǎo)化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户(hù)的生活(huó)带来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有的住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区很难(nán)满足现代生活(huó)需求，在(zài)未(wèi)来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭住宅为一(yī)居室和二居(jū)室，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型(xíng)更小，当然这与(yǔ)城(chéng)市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩(kuò)张是未来地(dì)产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅存量(liàng)总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年(nián)商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界(jiè)定为住(zhù)宅(zhái)存在困难，若按(àn)这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用(yòng)住宅面积为40平，即(jí)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需(xū)要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅(zhái)总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得(dé)到(dào)中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房(fáng)。即(jí)便如此，中国(guó)人口静态结构和(hé)动(dòng)态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套(tào)住(zhù)宅现实之(zhī)下，中国未(wèi)来(lái)城镇住宅需求主要来自于四个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增(zēng)多(duō)，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人(rén)口(kǒu)数不(bù)断(duàn)下降(jiàng)，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导(dǎo)致户数会因户(hù)均人口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移(yí)导致经济发展(zhǎn)带来(lái)的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济(jì)板块的(de)分化日(rì)益明显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带、都市(shì)圈中心城(chéng)市(shì)流入，区域经济资源分配的(de)再(zài)集中吸(xī)引着人口流入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常(cháng)住(zhù)人口增量为72万，而(ér)出生人(rén)口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要受益于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅和(hé)原(yuán)公有(yǒu)住宅的家(jiā)庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和(hé)旧城改造，商品(pǐn)住宅的(de)占(zhàn)比势(shì)必(bì)会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质量低(dī)、基(jī)础设施配套差、没有或(huò)少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背(bèi)后的改善性(xìng)需(xū)求有待释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求(qiú)还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资(zī)金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工(gōng)作会(huì)议明确(què)指出支持住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其(qí)他(tā)国家依旧(jiù)存在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中(zhōng)国(guó)的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积将随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不足，供需出(chū)现错配(pèi)，这是过去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么未(wèi)来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分化时(shí)代已至(zhì)，这(zhè)种分化不单局限于城(chéng)市能(néng)级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手(shǒu)房之(zhī)间(jiān)的差异(yì)也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不是(shì)针对住宅(zhái)，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏(piān)低，其增速(sù)可能超(chāo)预期。

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