导读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后(hòu)，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是(shì)中(zhōng)国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中(zhōng)国(guó)地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图(tú)厘(lí)清(qīng)中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据(jù)此(cǐ)判(pàn)断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第(dì)七次人口普查调(diào)查数据(jù)显示城镇家庭户(hù)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上(shàng)住(zhù)建(jiàn)部披(pī)露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不(bù)到一成，其中还包括大(dà)量城镇(zhèn)非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数较(jiào)发达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅(zhái)间(jiān)数大于(yú)1同样不意味着(zhe)中国(guó)住宅市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每(měi)户持(chí)有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商(shāng)品住(zhù)宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商(shāng)品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户有房，然而(ér)事实上中国(guó)住宅市场(chǎng)供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平(píng)衡，是因为户(hù)均一套房无法满足流动人口的租赁(lìn)和(hé)置业需求。全国总人口(kǒu)的(de)近(jìn)三成都是流动人(rén)口，流动人(rén)口会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在(zài)老家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未(wèi)来(lái)地(dì)产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化(huà)趋势(shì)将(jiāng)延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，区域(yù)经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流(liú)入，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求(qiú)有(yǒu)望持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在(zài)必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积均较(jiào)发(fā)达国家有着(zhe)不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当(dāng)下(xià)中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年(nián)是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，这是(shì)过(guò)去二(èr)十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅(zhái)质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将体现在不同能级(jí)城市之间，不同区域(yù)板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引发(fā)热议。从2月以来，各大(dà)城市(shì)二手房挂(guà)牌(pái)量突然(rán)激增，引发(fā)一阵二手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国(guó)的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到(dào)底是供(gōng)给(gěi)过(guò)剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅(zhái)存(cún)量数据(jù)并(bìng)未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥(yōng)有住(zhù)宅套数(shù)，回答当前的房子是否真的过剩(shèng)了(le)？据此判断(duàn)未来房地产市场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风(fēng)险普查工作情况为(wèi)主题(tí)的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获取了全(quán)国(guó)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城(chéng)镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写(xiě)字(zì)楼、学(xué)校、医院等非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅与(yǔ)房(fáng)间数量有关，更与房(fáng)屋质(zhì)量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相关。单(dān)单从人均住(zhù)宅间(jiān)数不能完全反映出城(chéng)镇居民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)为单(dān)位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民(mín)宜(yí)居的(de)选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路(lù)、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要(yào)分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据(jù)，并没有直接公(gōng)布(bù)城镇(zhèn)住宅数量。居(jū)民住宅相关(guān)数据(jù)有两处(chù)可以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普(pǔ)查(chá)数据）。计算中国居(jū)民户均(jūn)住宅数量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数(shù)分(fēn)三步(bù)走：

　　第一(yī)步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数相加，我们就(jiù)能够得到(dào)当前商品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品(pǐn)住(zhù)宅和(hé)非商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算(suàn)得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥有的(de)商品(pǐn)住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住宅套数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一(yī)个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利用既有统计(jì)数据，大致测(cè)算(suàn)得到(dào)中国存量房地(dì)产(chǎn)套数(shù)，并进一步推(tuī)算中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销(xiāo)售以期房为主，从(cóng)2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅(zhái)累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们需要(yào)进一步(bù)推算中(zhōng)国城(chéng)镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数(shù)据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)。其(qí)中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租(zū)赁廉租(zū)房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅(zhái)、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房(fáng)加总(zǒng)，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过(guò)去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实际变化(huà)比例(lì)，从而我们(men)估算出(chū)2022年商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期(qī)房，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的(de)三(sān)点(diǎn)含(hán)义(yì)

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了(le)户均一套(tào)房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇化进(jìn)展终结，甚至意味(wèi)着中国地(dì)产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因(yīn)人口流动、居(jū)民换房等因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流(liú)入地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国的流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人口(kǒu)和省际流动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会(huì)选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭州以及(jí)南(nán)京工(gōng)作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际(jì)上会占据两套房，在高房价的大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的(de)县城购买一套(tào)房。所以(yǐ)说户均一套房无(wú)法满足庞大流动人(rén)口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍(réng)需改善

　　目(mù)前，中国(guó)的(de)城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧(jiù)、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老(lǎo)化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大的(de)不便和安全隐患(huàn)，并且居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭(tíng)户(hù)数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没(méi)有独(dú)立(lì)卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现代生活需求(qiú)，在(zài)未来大都会被(bèi)拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居(jū)室和二居室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅(zhái)户(hù)型更小，当然这(zhè)与(yǔ)城市土(tǔ)地资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅面积(jī)扩张是(shì)未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数(shù)据(jù)测算，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间农民带(dài)房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量总(zǒng)面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的(de)一半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊，可使(shǐ)用的(de)住宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按(àn)这个(gè)标(biāo)准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人数，需(xū)要(yào)住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平(píng)，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中国的人(rén)均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体户人(rén)口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户户有(yǒu)房。即(jí)便如此，中国人口静态(tài)结(jié)构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地(dì)产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之(zhī)下(xià)，中国未来城镇(zhèn)住(zhù)宅需(xū)求主要来(lái)自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规模的(de)缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济(jì)发展(zhǎn)带来的新增(zēng)住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生(shēng)产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入(rù)地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出生(shēng)人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自(zì)然增加人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建(jiàn)房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的家庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购买二手(shǒu)房。在(zài)新增住(zhù)宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购买经(jīng)济(jì)适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)还有约81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧(jiù)的(de)城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基(jī)础设施(shī)配套差(chà)、没有或少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于(yú)中(zhōng)小户型。已有住(zhù)宅家庭希望(wàng)提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅(zhái)因素(sù)，中国的人均住宅(zhái)间数较其(qí)他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经(jīng)济水平有着密(mì)切正(zhèng)向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十(shí)年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，供需出(chū)现错配，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么(me)未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时(shí)代(dài)已至，这(zhè)种分化不单局(jú)限于城市(shì)能级之间差(chà)异，优质小(xiǎo)区(qū)和老旧二手房(fáng)之间的差(chà)异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据(jù)调查的是(shì)人，并不(bù)是针(zhēn)对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅(zhái)占(zhàn)比实际值可能(néng)偏低，其增速(sù)可能超预期。

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