导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化(huà)时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年(nián)地产持续低景气(qì)，有(yǒu)关中国地产是否(fǒu)过剩(shèng)的讨论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实(shí)情况，据此判(pàn)断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存量极度过剩，事(shì)实是否如(rú)此？

　　住(zhù)建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋(wū)建筑，第(dì)七(qī)次人口普查调查数据显示(shì)城(chéng)镇家庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇(zhèn)非住宅建筑(zhù)，如(rú)商业办公(gōng)楼、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设(shè)施等因(yīn)素密(mì)切(qiè)相关(guān)。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国家(jiā)还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持(chí)有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家(jiā)庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅(zhái)占比和(hé)城镇家庭户(hù)数(shù)，计算出城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户(hù)户有房，然(rán)而事实上中国住宅市场(chǎng)供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是(shì)因为户均一套房(fáng)无法满足流动人(rén)口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口(kǒu)的近三(sān)成都是(shì)流动人口，流动人口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家买房，从(cóng)而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均一套(tào)房(fáng)，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增(zēng)需(xū)求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比(bǐ)不断增加(jiā)，导致(zhì)家庭(tíng)户数(shù)增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区(qū)域经(jīng)济资源(yuán)分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城(chéng)市(shì)的新增住宅需(xū)求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在(zài)2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)的(de)住宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造(zào)势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积均较发达(dá)国家有(yǒu)着不小差(chà)距(jù)，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求(qiú)正(zhèng)在(zài)不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国(guó)地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这(zhè)是过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大(dà)分化时代(dài)下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同(tóng)能(néng)级城市之间，不(bù)同(tóng)区(qū)域板块之(zhī)间(jiān)，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供(gōng)给过剩，还(hái)是供(gōng)需平衡，或是(shì)仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无法直接(jiē)知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)了(le)？据此判断未来房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综(zōng)合(hé)风险普查工作情况为主题的新闻发布(bù)会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及(jí)80多万(wàn)处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋(dòng)数计(jì)算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七(qī)次人口普查数(shù)据公布(bù)了(le)中(zhōng)国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有(yǒu)房间居住(zhù)。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关(guān)，更与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配(pèi)套设(shè)施等(děng)因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映(yìng)出(chū)城镇居民(mín)的(de)居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套(tào)住宅(zhái)，一(yī)套设(shè)施(shī)齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两大类，一(yī)类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建(jiàn)房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直接公布(bù)城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直接公布，一是(shì)每年商品住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)套数(shù)（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套(tào)数相加(jiā)，我们就能(néng)够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和(hé)非商品住(zhù)宅比例，推算得到(dào)居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们(men)就能够得到城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到(dào)底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测算(suàn)得到中国存量房地(dì)产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包含(hán)现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期(qī)房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数里的期(qī)房销售(shòu)，得到(dào)商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数(shù)除以家(jiā)庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇居民拥有的(de)户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他(tā)住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅(zhái)，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房(fáng)加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅增幅(fú)为过去十年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比(bǐ)例，从而(ér)我们估算出2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　我国的全民国家教育日是哪一天 我国法定全民国教育日>最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利(lì)，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都(dōu)会拥有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套(tào)房的三点含义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民已经达到(dào)了户均一(yī)套房的程度，“户(hù)户有(yǒu)房”是(shì)否意味着(zhe)中国城镇化(huà)进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本的(de)住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套(tào)户比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩(hán)国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套(tào)房，就会造(zào)成人口净流(liú)入地的(de)住(zhù)宅市(shì)场供(gōng)不应求，造成房价或(huò)房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流动调查数(shù)据(jù)显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流(liú)动人口在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工资吸(xī)引(yǐn)打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套(tào)房(fáng)，在高房价的大(dà)城市租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买(mǎi)一套房。所(suǒ)以说(shuō)户均一套房无法(fǎ)满足庞大(dà)流(liú)动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道(dào)等基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大(dà)的不便(biàn)和安全(quán)隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧(jiù)住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建(jiàn)的(de)老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户(hù)型偏小。其中一(yī)居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家庭住宅(zhái)户型更(gèng)小，当然这与(yǔ)城市土地(dì)资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面(miàn)积(jī)扩(kuò)张是未来地产(chǎn)的需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普数据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂(zàn)不(bù)考虑两年间农民带(dài)房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人均水平的(de)一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米(mǐ)。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积(jī)低(dī)于15平方米的家庭(tíng)界(jiè)定为住(zhù)宅存在困难，若(ruò)按这个标准算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难(nán)问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面积，美(měi)国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除公摊(tān)面积后，中国(guó)的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅(zhái)总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户(hù)均1套(tào)房，看似(shì)已经户户(hù)有房。即便如此，中(zhōng)国人(rén)口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中国(guó)未(wèi)来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要来自(zì)于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口(kǒu)数不(bù)断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人(rén)口小家庭化(huà)趋势将(jiāng)继续延续，导致户(hù)数会因户均人口规模的(de)缩小而增多(duō)。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移导致经济发(fā)展带来(lái)的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济板块的(de)分(fēn)化日(rì)益明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市(shì)流入，区域经(jīng)济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势(shì)必(bì)涉(shè)及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市(shì)场带来新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增(zēng)长(zhǎng)主(zhǔ)要受(shòu)益于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有住宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和(hé)原公(gōng)有住(zhù)宅减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住宅净(jìng)需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭购买了商(shāng)品(pǐn)住宅。租(zū)房、购买经济适(shì)用房(fáng)和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村(cūn)和旧城改(gǎi)造(zào)，商(shāng)品住(zhù)宅的(de)占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设(shè)施配套差(chà)、没有或少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背(bèi)后的改善性需求有待(dài)释(shì)放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中小户(hù)型(xíng)。已(yǐ)有住宅家庭希(xī)望(wàng)提高生活品质，以小换大(dà)、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确指出支持(chí)住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)其(qí)他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正向联(lián)系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存(cún)在不足，供需出(chū)现错配，这是过去二(èr)十年房价(jià)快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质(zhì)量的供(gōng)需冲突(tū)。房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单(dān)局限于城市能级之间差异(yì)，优质小(xiǎo)区(qū)和(hé)老旧二手房之间的(de)差(chà)异也将(jiāng)越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可(kě)能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期(qī)。

未经允许不得转载：重庆三峡中心医院、三峡中心医院、中心医院 我国的全民国家教育日是哪一天 我国法定全民国教育日