近两年火(huǒ)爆(bào)的创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现(xiàn)出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可供分配现金等(děng)指(zhǐ)标，也(yě)是观(guān)察REITs项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗口”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目在(zài)经营(yíng)权到期后(hòu)不再产生(shēng)现(xiàn)金收益，特许经营权分红(hóng)目前(qián)已包含(hán)了利润分配和本(běn)金的(de)归还，在选择投资标的时应了解资(zī)产类(lèi)型和分红(hóng)的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可供分配金额(é)的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例(lì)在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责(zé)人(rén)对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来(lái)源为持(chí)有期(qī)分红收(shōu)益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级(jí)市场价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综合(hé)影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分红预期(qī)则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施资产(chǎn)的经营现(xiàn)金(jīn)流，投(tóu)资人通过基金募(mù)集(jí)材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业(yè)及市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决(jué)策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基(jī)金份(fèn)额持有人(rén)实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投(tóu)资者更具参考价值(zhí)。”中金基金(jīn)相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集(jí)基础设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分(fēn)配金(jīn)额以(yǐ)现金形式(shì)分配给(gěi)投资者，强制(zhì)分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的主要(yào)特征之一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反映(yìng)这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但(dàn)不等同于债券的固(gù)定利(lì)息回报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类，为资(zī)产配置多(duō)元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置(zhì)价值(zhí)。另(lìng)一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投(tóu)资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获(huò)取相对于投资债券相对(duì)高的收益(yì)性，在有效控(kòng)制风险(xiǎn)的(de)前(qián)提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资(zī)“压(yā)舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分(fēn)红水平的(de)预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二(èr)级市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和(hé)债(zhài)券宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部(bù)分产(chǎn)品受宏观经(jīng)济的影响，可(kě)分配金额(é)完成率不(bù)达(dá)预期，一定(dìng)程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格波动受多重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投(tóu)资(zī)收(shōu)益(yì)是影响REITs二级(jí)市场价格的主(zhǔ)要因(yīn)素之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资(zī)者参(cān)与公募R卸妆水直接用手弄行吗，卸妆水可以直接涂到脸上吗EITs二级市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预(yù)期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向(xiàng)股票(piào)和(hé)债券回归的过程(chéng)；另一方面，基(jī)础设(shè)施项目的(de)经(jīng)营业绩(jì)相对(duì)经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权(quán)日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基(jī)金(jīn)份额的分红(hóng)金(jīn)额进行计算。除(chú)权(quán)操作(zuò)是对分红前后(hòu)基金份额(é)净(jìng)值变化的(de)修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投(tóu)资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注(zhù)二级(jí)市场扰动(dòng)对整体收益的影响程(chéng)度(dù)。”中航基金相关(guān)人(rén)士(shì)也称。

　　特许经营权(quán)分红包(bāo)括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者应了解底层(céng)资(zī)产(chǎn)情况

　　多(duō)位业(yè)内人士还提醒，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红前提(tí)是(shì)本金之上的增(zēng)值部分不同(tóng)，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更(gèng)为(wèi)准确，分(fēn)派的是本金与增(zēng)值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基(jī)金分(fēn)红差异(yì)很大，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到(dào)期后基(jī)金(jīn)价值面(miàn)临极大(dà)不(bù)确定性，这是该类投(tóu)资者应该注(zhù)意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有(yǒu)特许经营权(quán)类和产(chǎn)权类(lèi)两(liǎng)大资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要(yào)包(bāo)括每(měi)年(nián)的现金(jīn)分红及(jí)资产增值的收益，而持有特许经营类产品的(de)收(shōu)益(yì)主要来自项目每年的(de)现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配(pèi)和(hé)本(běn)金的归还，两(liǎng)者(zhě)的比率也是变动的，对特(tè)许经营(yíng卸妆水直接用手弄行吗，卸妆水可以直接涂到脸上吗)权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投(tóu)资(zī)收益。普(pǔ)通投资者在(zài)选择投资标的(de)时，应(yīng)了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细(xì)分(fēn)来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红因(yīn)底层资(zī)产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营权(quán)类(lèi)的(de)公(gōng)募(mù)REITs产品因其分红相(xiāng)当于(yú)包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价(jià)值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者在(zài)选择(zé)公募(mù)REIT时，需要考虑底层(céng)资(zī)产属性，对所选择产(chǎn)品的(de)二级市场价格和分(fēn)红有合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特(tè)许经营项目(mù)在经营(yíng)权到期后不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供(gōng)分配金(jīn)额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营项(xiàng)目，通常(cháng)具备更高的分(fēn)派率水平。对于(yú)剩余期(qī)限较长的特许经(jīng)营权项目，即使(shǐ)分(fēn)派(pài)率相对较低，也有足(zú)够年限收(shōu)回本金(jīn)并(bìng)取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人(rén)提(tí)醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目的分派金额包含了投资本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基(jī)金份额(é)单(dān)价随着(zhe)分派进度逐年(nián)下降(jiàng)是正常(cháng)现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加(jiā)上(shàng)到(dào)期后通过对(duì)建筑的更新(xīn)改造(zào)或补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在基(jī)础资产的估(gū)值上(shàng)，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可(kě)以观(guān)测经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察(chá)和评估项(xiàng)目(mù)底层资(zī)产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是年报中披露(lù)的经营活动现金流，二是(shì)可(kě)供(gōng)分配现金，二者存在本质性区(qū)别。经营活(huó)动产(chǎn)生(shēng)的现金净流量是(shì)指企业经营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生(shēng)；可供分配的(de)现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加期初(chū)现(xiàn)金，最(zuì)终(zhōng)得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新选择(zé)，投资价值(zhí)体(tǐ)现(xiàn)在相对股债市(shì)场(chǎng)独立的(de)资产(chǎn)配置功能，比较(jiào)适(shì)合长期持有。建议投资者对(duì)经营(yíng)权类(lèi)的(de)资(zī)产(chǎn)可以(yǐ)更(gèng)多关注内部收益(yì)率(lǜ)的高低(dī)，对产权(quán)类的资产更多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要来自底层(céng)资产的(de)经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营(yíng)情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者(zhě)可综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机构实力、公募(mù)基(jī)金管(guǎn)理人(rén)实(shí)力等多重因素来(lái)选择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交(jiāo)易(yì)带来的(de)短(duǎn)期(qī)博弈(yì)机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投资者(zhě)关注有基本(běn)面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书(shū)均会载明REITs在发行(xíng)首年及(jí)次年(nián)的可供分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中披露预(yù)测进行比(bǐ)较分析，结合经(jīng)济及(jí)市场的实际环境，对(duì)基础(chǔ)设(shè)施项目的运(yùn)营业(yè)绩(jì)及REITs的(de)管理能力进行判断(duàn)。”中金(jīn)基金上述(shù)负责人也称。

未经允许不得转载：重庆三峡中心医院、三峡中心医院、中心医院 卸妆水直接用手弄行吗，卸妆水可以直接涂到脸上吗