5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对(duì)于(yú)这一(yī)板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和(hé)华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根据基金(jīn)一季报(bào)统计，龙(lóng)头与地(dì)方国(guó)企央企获得(dé)增持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅五只个(gè)股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房(fáng)地产或“底部(bù)回升”

　　行业红(hóng)利时代已(yǐ)过 精耕细(xì)作成共(gòng)识(shí)

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的(de)房(fáng)地产(chǎn)行业标的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持(chí)股(gǔ)票市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所(suǒ)持房地(dì)产(chǎn)公(gōng)司市值在(zài)股票资产(chǎn)中(zhōng)的(de)占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出(chū)现了三年(nián)来的首(shǒu)次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对房地产行业的持(chí)股比例也同步回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年(nián)一(yī)季(jì)度得(dé)以延续。数据统(tǒng)计(jì)显示，公募重仓持(chí)有房地产(chǎn)板块一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持(chí)仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产(chǎn)的(de)投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)排名(míng)最高(gāo)的是保利发(fā)展(zhǎn)，在基(jī)金重仓(cāng)第33位。排名(míng)第二的(de)是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先(xiān)在于(yú)几(jǐ)只房地产龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科(kē)最(zuì)为明显；其次是(shì)金地集团退出百大之列(liè)。但考虑到房地产是复(fù)苏链上(shàng)最后(hòu)一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二(èr)级市场乃至机构持(chí)仓上(shàng)还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈(quān)判(pàn)断房地(dì)产已经进入(rù)大分(fēn)化(huà)时代，一二线城(chéng)市好于三(sān)四(sì)线城市。而(ér)映射到二(èr)级市场(chǎng)投资上(shàng)，配置房地产(chǎn)行业(yè)轻松收获行业(yè)贝塔的红(hóng)利(lì)期一(yī)去不(bù)返了。“如(rú)果按(àn)照产业周期来分类，包括房(fáng)地产等几类(lèi)行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退(tuì)期的行业(yè)，传(chuán)统(tǒng)认知(zhī)上(shàng)没(méi)有什么投资机会的。但(dàn)在(zài)这(zhè)几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背(bèi)后(hòu)的逻(luó)辑是供给侧(cè)发生(shēng)了更大(dà)的变化(huà)。”一不愿具名的上海公(gōng)募(mù)基金(jīn)经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿(yì)元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存(cún)量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产(chǎn)研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的(de)进程，还是(shì)人均住房面(miàn)积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆率和房(一般一个家庭一个月用多少吨水，一吨水多少钱fáng)价收入也不支撑(chēng)每(měi)年18万(wàn)亿(yì)元(yuán)的销售额，以及(jí)过快上行的(de)房价，因而(ér)行业高增的(de)时(shí)代已经(jīng)过(guò)去，未来(lái)行业(yè)的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容(róng)易出现信用(yòng)风险问题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个(gè)过程中(zhōng)，综(zōng)合(hé)竞争力强(qiáng)的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得(dé)市占率(lǜ)的提升(shēng)。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了(le)，但(dàn)不(bù)代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对(duì)应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基(jī)于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地(dì)产(chǎn)“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房(fáng)地产板块个(gè)股，在纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价(jià)上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前五(wǔ)的(de)公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分(fēn)别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地产。排名(míng)第(dì)一的(de)上实(shí)发(fā)展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日(rì)收(shōu)出(chū)涨停。从(cóng)该股的基(jī)本面来看，上实发(fā)展的主(zhǔ)营(yíng)业务为房(fáng)地产开(kāi)发与(yǔ)经营。公司的主(zhǔ)要(yào)产(chǎn)品及服(fú)务为房地产销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁、物业管(guǎn)理服(fú)务、工(gōng)程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从(cóng)业(yè)绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大(dà)流通股股东来看，各类机构都有对(duì)其布局的(de)例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的上(shàng)银基(jī)金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第二的(de)浦东(dōng)金桥也是上海本地房(fáng)企(qǐ)，其第一季度的收(shōu)入(rù)利润规模(mó)大(dà)幅度复苏(sū)。究其原(yuán)因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代(dài)出租率(lǜ)复(fù)苏至(zhì)近年来(lái)最(zuì)高，另(lìng)一方面则(zé)是公司拿地结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一(yī)季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面(miàn)积约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头(tóu)向好背景下，自然也(yě)吸引了(le)知名机构在其(qí)中(zhōng)持(chí)续驻足(zú)。从第(dì)一季度十大流通(tōng)股股东来(lái)看(kàn)，知(zhī)名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也(yě)是连续第三(sān)个(gè)季度他有的(de)两只产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增加(jiā)了(le)持(chí)股。

　　除去(qù)上述两家上海区域(yù)性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣(róng)安(ān)地产则是主要布(bù)局在深圳(zhèn)的(de)地产公司，一季(jì)报(bào)交出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十(shí)大流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联(lián)袂(mèi)出(chū)现的(de)机构还有QFII高盛国际和私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访时(shí)，兴证全球基金相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市(shì)场大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土(tǔ)地供(gōng)给较(jiào)多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问(wèn)题或者资(zī)金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低(dī)成本土地(dì)，龙(lóng)头房(fáng)企的(de)拿地力(lì)度（拿(ná)地金额/销售金额）基(jī)本(běn)在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率较(jiào)低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙(lóng)头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的(de)销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发(fā)展(zhǎn)的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机(jī)会依(yī)然存在，少(shǎo)部分公(gōng)司(sī)尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较低的融(róng)资成本，优质的开(kāi)发资源(yuán)和(hé)良好的不(bù)动(dòng)产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较(jiào)于民营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营(yíng)房开(kāi)企(qǐ)业的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较(jiào)于民(mín)企来(lái)说估值的修复(fù)更明显。中特估(gū)的角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升(shēng)后，行(xíng)业进入高(gāo)质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈(yíng)利和(hé)现金流创造(zào)能力(lì)，以此带来估(gū)值中枢的提(tí)升，应(yīng)该(gāi)关(guān)注估值相对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运(yùn)营能力强、可以(yǐ)创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业(yè)内部将出(chū)现(xiàn)分化，要关(guān)注(zhù)将受益于行业集(jí)中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话(huà)，或许还(hái)是保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙头前(qián)途更为光明。不(bù)过(guò)国(guó)投(tóu)瑞银(yín)基金投资部副(fù)总监綦傅(fù)鹏(péng)表示(shì)：“需要客观地去持(chí)续(xù)观察国(guó)企(qǐ)央(yāng)企在三(sān)个方面(miàn)是否可(kě)以维持(chí)，首先是融资成本保持(chí)低位，其次是销售份额持续(xù)提升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一(yī)季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企(qǐ)营收、净利(lì)均实现了业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至(zhì)是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构(gòu)的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为(wèi)过去两(liǎng)三年时间，尤其(qí)是在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍(réng)在持(chí)续性地拿地，且主要集(jí)中在(zài)核心城市(shì)，投资(zī)力度较大。投资的驱(qū)动(dòng)能够推动(dòng)房企销售(shòu)业绩的(de)增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢(huī)复(fù)但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面(miàn)临(lín)着一些不确定(dìng)性。其实整(zhěng)个市(shì)场从四月份(fèn)开(kāi)始又在往下掉。除(chú)了(le)杭州、成都等(děng)极个别城市四月环(huán)比三月相(xiāng)对表现较好之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都(dōu)出现环比下滑(huá)的情况。而现(xiàn)在(zài)五月的市(shì)场(chǎng)表现也不(bù)太乐观。按(àn)照现(xiàn)在(zài)的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去(qù)库存(cún)压力(lì)、企业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外(wài)的一个(gè)市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增(zēng)长不确定性(xìng)的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个(gè)房地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏(sū)速(sù)度都(dōu)比想象的(de)要(yào)慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及(jí)上(shàng)下游(yóu)就不是赚快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味(wèi)着，只有(yǒu)极为(wèi)少数(shù)的(de)、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能(néng)耐心地去等待(dài)它的(de)基本面不断地凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红周刊》，文(w一般一个家庭一个月用多少吨水，一吨水多少钱én)中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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