文：任泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城(chéng)乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售(shòu)”，不足(zú)一个月时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是(shì)对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大(dà)开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也(yě)是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的最(zuì)大保护。98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的(de)预(yù)售制已经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售。以后一(yī)手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制，长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推(tuī)动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税(shuì)。如果按(àn)照(zhào)经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过(guò)这道关，解(jiě)好这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现(xiàn)房销售？大家(jiā)想想，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。从个人(rén)层(céng)面(miàn)看，预售制(zhì)对购房(fáng)者(zhě)非(fēi)常不公平，比如，交房等(děng)待期(qī)一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能(néng)交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系(xì)列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售(shòu)，这样(yàng)有助于落实中(zhōng)央房住不炒精(jīng)神、有助于(yú)保障购(gòu)房老百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预(yù)售制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早(zǎo)源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发(fā)商放(fàng)杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商(shāng)品房(fáng)预售制度。其(qí)实(shí)，当前世(shì)界(jiè)不少国家存在预(yù)售(shòu)制。但(dàn)是，重(zhòng)点(diǎn)来(lái)了！发达(dá)国家一(yī)般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发(fā)商在项(xiàng)目获得政府批准后才可以开始销售，买家在(zài)购(gòu)买(mǎi)期(qī)房后(hòu)并(bìng)非(fēi)像中国一(yī)样在支付完(wán)首付款后从银(yín)行一次(cì)性(xìng)贷款支(zhī)付剩余全部房款，而(ér)是根据开发商工程进(jìn)度(dù)在完全交房前进行分期支付(fù)。所以，预售制度是需要严格(gé)的资(zī)金监管、分期支付(fù)以及违约(yuē)处罚措施作为保障(zhàng)的，如(rú)果(guǒ)没有(yǒu)这(zhè)些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售(shòu)制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历(lì)史(shǐ)阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入存量时代，取消预售制度有助于降负(fù)债(zhài)降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，当然这需要配套房企债务(wù)重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场信心和房(fáng)地产(chǎn)长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地产回归(guī)实体(tǐ)经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发(fā)商(shāng)将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最(zuì)实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提升(shēng)开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业的本质(zhì)是(shì)向善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消(xiāo)预售制、实施(shī)现房销(xiāo)售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企业(yè)健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作(zuò)者(zhě)十年(nián)前(qián)在国务院发展研(yán)究中心(xīn)参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过(guò)长期系统的(de)专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第(dì)三方(fāng)全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是(shì)地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等(děng)问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其(qí)他(tā)临(lín)时住宅，住(zhù)房(fáng)的需求是相当高，不过(guò)大多数(shù)居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以一整栋楼(lóu)为单位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金实力才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国(guó)香(xiāng)港地产行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着(zhe)转(zhuǎn)让难(nán)、出租(zū)资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题。针对这一(yī)系列问(wèn)题(tí)，不少地产商开始探求新(xīn)的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的(de)市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办(bàn)立(lì)信置业有限公司(sī)，凭(píng)借商业直觉(jué)和(hé)多年经营(yíng)杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通、资(zī)金周转有着独到(dào)的见解，在努力寻(xún)求(qiú)方法加快(kuài)自(zì)身资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购下(xià)九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说(shuō)明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外小明王是谁的后代 小明王是男是女一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似租(zū)金的分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼落成时(shí)，收齐(qí)买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的(de)房产。这(zhè)种方式减轻了民(mín)众购房(fáng)的(de)资金压(yā)力(lì)，加速了(le)房(fáng)屋的建(jiàn)造和销售，也(yě)解决了制(zhì)造商(shāng)的(de)资金问(wèn)题，降低投(tóu)资(zī)风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花(huā)+分(fēn)期付(fù)款”的销(xiāo)售模式成(chéng)为当时中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一(yī)大特(tè)色，纵观(guān)中国(guó)香(xiāng)港房地产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)高效率地解(jiě)决了核心(xīn)的住房供(gōng)不(bù)应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监(jiān)管部门(mén)不(bù)断完善、规范(fàn)化(huà)，建(jiàn)立健全的监(jiān)管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部门提升了对于预售楼(lóu)花制度(dù)的监(jiān)管，即要求开发商在(zài)预(yù)售前(qián)，确保(bǎo)地(dì)价款已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把项目完(wán)成(chéng)，资金需放入律师所(suǒ)托(tuō)管，支(zhī)取(qǔ)时需律所和(hé)建筑(zhù)师的(de)核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造(zào)假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银(yín)行(xíng)开设的信(xìn)托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随(suí)着监(jiān)管体系逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九十年代(dài)，中国内地面临住房需求(qiú)大(dà)和(hé)供给量(liàng)短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内(nèi)地优先(xiān)发展(zhǎn)重工业(yè)，强(qiáng)调基础建设，这(zhè)一导向使前期发展(zhǎn)工业化的(de)进程大于城市化(huà)进程，唯有解决(jué)住房基础等城(chéng)市化配套问(wèn)题，才能(néng)进一步推(tuī)进(jìn)城(chéng)市化。但当时(shí)推行的(de)是“统一管理，统一分(fēn)配，以租(zū)养房”的(de)福(fú)利分房(fáng)制度，住房市(shì)场(chǎng)发展起步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利分房(fáng)制度也出现了(le)分配不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制(zhì)度不(bù)再(zài)适用于(yú)当(dāng)时的国(guó)情(qíng)。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面临商(shāng)品房的(de)需求量大(dà)，而社会缺少(shǎo)大型房地(dì)产开发商，商品房供应量小的困境，此时(shí)引(yǐn)入(rù)中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对(duì)内地(dì)房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐(zhú)步(bù)引进中国香港预售(shòu)商品房制度，先(xiān)后出台多项文件(jiàn)，大力支持(chí)国内(nèi)房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关于进一步深化(huà)城(chéng)镇(zhèn)住房制(zhì)度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实(shí)行(xíng)住房分配货(huò)币化、住房供给商(shāng)品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地(dì)产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和(hé)开发时间周(zhōu)期长的两(liǎng)大难题，开发(fā)商(shāng)以预售款撬动下一个项目的(de)开发，形成滚动开发(fā)模式(shì)，住房供应速度(dù)加快。自此(cǐ)中国(guó)内地(dì)开始房改(gǎi)货币化，中国(guó)人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作(zuò)用推动了房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调(diào)整形成契合中国(guó)内地的商(shāng)品房预售制度。预售制(zhì)的初(chū)衷是为了(le)缓(huǎn)解房(fáng)企资金(jīn)压力(lì)，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发企(qǐ)业将正(zhèng)在建设中(zhōng)的房屋预先出(chū)售(shòu)给购房者(zhě)，由(yóu)购房者支付定金或房款的行为。区别(bié)于(yú)中国香港，在(zài)中国内地实践过(guò)程中，商品房预(yù)售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预(yù)售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记(jì)和(hé)预告登记(jì)-交(jiāo)付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性(xìng)付清首(shǒu)付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷(dài)款的形式一(yī)次性付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款有所不(bù)同。对中国(guó)内地的开发(fā)商而(ér)言，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市(shì)化(huà)进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回(huí)笼周期，同(tóng)时增(zēng)加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售(shòu)制在(zài)过去(qù)20多年对中国内地房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的(de)稳步发展(zhǎn)起到了(le)重(zhòng)要作用，不(bù)仅解决了房地产(chǎn)市场快(kuài)速发展阶段(duàn)的(de)资(zī)金需求，也提高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取(qǔ)得巨大(dà)进步(bù)，数十(shí)年时间(jiān)走完发达国(guó)家几(jǐ)百年城(chéng)镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房(fáng)存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存(cún)量从不(bù)到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿(yì)套(tào)，套(tào)户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅(zhái)期房销售面积占(zhàn)总销售面(miàn)积(jī)的(de)比重(zhòng)为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动(dòng)了中(zhōng)国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地(dì)房(fáng)地产历经二十多年(nián)长周期(qī)繁荣，行业各(gè)项指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿(yì)平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完(wán)成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和销售(shòu)金额(é)分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3小明王是谁的后代 小明王是男是女万亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速(sù)发(fā)展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从无到有、从国(guó)企(qǐ)先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房(fáng)地产也(yě)成(chéng)为拉动中国内地(dì)经济高增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产业链特别长，高达(dá)50多(duō)个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批(pī)发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房地产完(wán)全拉动的投资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银行各项贷(dài)款(kuǎn)余额(é)的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将(jiāng)导致(zhì)银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应(yīng)渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值(zhí)占股债房(fáng)市(shì)值的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的(de)64％。中国住房市值与股债房市值的(de)比(bǐ)例较高(gāo)，主要是因为住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中国(guó)资本市场发育(yù)尚不成(chéng)熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存(cún)在(zài)，当前的负(fù)面效(xiào)应愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房(fáng)等风险。另外，购房者(zhě)和开发商(shāng)之间的购房合同、购(gòu)房者和银行(xíng)的(de)按揭贷款合(hé)同是(shì)两个独立的合同(tóng)关系(xì)，如(rú)果开发商(shāng)发生违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根据购房(fáng)合同向开发(fā)商(shāng)主张权力，但依(yī)旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者承担的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过(guò)度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和购房(fáng)者(zhě)对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或(huò)经(jīng)营不善，出现资金(jīn)链(liàn)断裂(liè)等一(yī)系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过(guò)与购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失(shī)还款能力(lì)或短期不能(néng)还(hái)款等，则(zé)风险完全由银行承担，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两(liǎng)个字那就是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办(bàn)法》中(zhōng)明确(què)规定了开(kāi)发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的(de)具体办法，由(yóu)房地产管理部门制定(dìng)。但(dàn)多年(nián)以来全(quán)国并(bìng)没有统一的预售资金(jīn)监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点监管资金比例为总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥(féi)等(děng)城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面积或者项目(mù)工程总额报价计(jì)算(suàn)重点资金。而(ér)事实(shí)是，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼(lóu)盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继(jì)续还款。那么，监管(guǎn)账户资(zī)金如何被挪走(zǒu)的(de)？实际上，在过去(qù)房地产大开发(fā)时代的(de)高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方(fāng)，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在房企各(gè)地(dì)项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高(gāo)周转模式，但一定程度(dù)上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国(guó)外商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一(yī)般设(shè)有(yǒu)定金或预付(fù)款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例(lì)相对较低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房屋(wū)交付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定金方式(shì)支付，或(huò)按工程进(jìn)度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一般采用(yòng)两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)发放(fàng)按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护(hù)：为预售商品房提供期(qī)房烂(làn)尾(wěi)保险，在(zài)商品房出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付(fù)的(de)房款。二是(shì)开发商为购房者提供一定(dìng)的保修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条件返还(hái)，最低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官(guān)方数据(jù)，2021年美国平均首(shǒu)付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首(shǒu)付外(wài)，购(gòu)房者(zhě)在(zài)房(fáng)屋交付后通过(guò)按揭(jiē)贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资(zī)金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三方(fāng)公证行或产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不(bù)承担任何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而(ér)开发商(shāng)在房屋(wū)建设过程中(zhōng)的资金全部来自(zì)银(yín)行，银(yín)行(xíng)根据工程(chéng)进度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损害银行利益(yì)，银行有充分动机监管开发商施(shī)工进度(dù)。开发商在房屋交付(fù)时需取得由政府相(xiāng)关(guān)部(bù)门经审查后发放的验(yàn)收凭(píng)证，通(tōng)过验(yàn)收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付(fù)的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付(fù)购房，房款按建造工(gōng)期进(jìn)度(dù)支付，按(àn)揭按工期(qī)放款后(hòu)还贷(dài)，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利(lì)率(lǜ)，开发(fā)商或(huò)购房者可购买期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发商在(zài)项目获批(pī)后即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金(jīn)并(bìng)进行预(yù)约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任(rèn)何原因(yīn)不(bù)能购买，定(dìng)金按照(zhào)德国(guó)法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支(zhī)付公证费和(hé)土地交易税，分别为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于(yú)购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低首付(fù)比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般(bān)来说(shuō)，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款(kuǎn)前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工节(jié)奏(zòu)分多次(cì)发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期限(xiàn)，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德(dé)国保险公司针对期房设计(jì)了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿或(huò)修复，开发商破(pò)产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交(jiāo)房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)小明王是谁的后代 小明王是男是女师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟(gōu)通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后(hòu)签(qiān)订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，当(dāng)开发商(shāng)出现(xiàn)财务、经营问(wèn)题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进(jìn)度付款的(de)方式(shì)，但(dàn)是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个(gè)月分别(bié)支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国规(guī)定房屋必(bì)须经过(guò)房产公证公司的(de)检验验收后才能(néng)交付，交付后方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房(fáng)预售资(zī)金监管极为严格(gé)，资金(jīn)也由律(lǜ)师监管，在确(què)认工程进度、支(zhī)付相(xiāng)关款项过程中，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开(kāi)发商，即(jí)资金在进入开发商账户前经过两道(dào)关口，有(yǒu)利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全措施

　　日(rì)本(běn)期房交易(yì)立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还(hái)定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法方面，日本二(èr)战(zhàn)结束(shù)后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加(jiā)法律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物(wù)交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规范期房(fáng)交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根(gēn)据(jù)日本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业法》，对(duì)购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部(bù)分，法律要求(qiú)开发商(shāng)必须(xū)完成定(dìng)金保全措施才可(kě)预(yù)售(shòu)。什么是定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施？即(jí)买卖双方签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同时(shí)，开(kāi)发商向(xiàng)金融机(jī)构或指定(dìng)保证机构或(huò)保险机构签订定金保证委托合同(tóng)，设置购房者定金的(de)保证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相应的保证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书交付(fù)给购房者。除(chú)定金外，其他预先(xiān)支付(fù)的购房款(kuǎn)也受该措施保护(hù)。若(ruò)开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保证金(jīn)证明书向金融(róng)机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违(wéi)约金(jīn)，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行(xíng)申请贷款，但交房后才(cái)开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩余房款在交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的(de)订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支(zhī)付，所有资金进银行专(zhuān)门(mén)项(xiàng)目资金账户，交房后满1年(nián)保修(xiū)期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权合(hé)同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作(zuò)为(wèi)订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订(dìng)购买合同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例方面，签订购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花(huā)税(shuì)，同时(shí)购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样(yàng)采取按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条例(lì)》对(duì)期房付款流程做(zuò)了统一详细规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守，支付节点一(yī)般为合同签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道(dào)门窗等完工等，支付(fù)比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在(zài)此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房(fáng)者(zhě)的订(dìng)金与付款会存入银行(xíng)专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提(tí)取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购(gòu)房者(zhě)享受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了(le)政策出手临界点，重点是(shì)保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需(xū)和改善型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼(lóu)保(bǎo)复工(gōng)保民生，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给(gěi)予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关(guān)键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定(dìng)金环节(jié)，建(jiàn)立开发商违约后定(dìng)金保护(hù)机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定(dìng)金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介入，为房屋重大延(yán)期以及重大(dà)缺陷(xiàn)等情况提供(gōng)充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进度(dù)付款机制或(huò)交房后按揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分(fēn)保护购房者的权益(yì)。资金监(jiān)管环节，引入独立(lì)于开发商、银行的(de)第(dì)三方资金监管机构(gòu)，或由政府(fǔ)相(xiāng)关(guān)部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保(bǎo)修期制(zhì)度。保修期内，开(kāi)发商应对房(fáng)屋质量问(wèn)题全权(quán)负责、免费维(wéi)修，购房(fáng)者在(zài)保修(xiū)期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售(shòu)制是(shì)大势所趋(qū)。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了，改为(wèi)现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。

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