近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现金等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通投资者注(zhù)意，与(yǔ)产权类(lèi)项目(mù)相比，特(tè)许经营REITs项目在(zài)经营权到期(qī)后不再产(chǎn)生现金收益，特许经(jīng)营权分(fēn)红目前已包含(hán)了利润分配和(hé)本金的归(guī)还，在选择投资(zī)标的时应(yīng)了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息(xī)日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚未公布(bù)。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分配金额占可(kě)供分(fēn)配金额比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示(shì)，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的(de)变化。基金份额二级(jí)市场价(jià)格(gé)受到公(gōng)募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素(sù)的综合影响，较(jiào)易引起(qǐ)波动(dòng)。与此相比，基金分红(hóng)预期(qī)则更有规(guī)律可循(xún)。公募(mù)REITs的分红主要来(lái)自基(jī)础设施资产(chǎn)的经营现金流，投(tóu)资(zī)人通过基金募集(jí)材(cái)料和信息披露文件，结合行(xíng)业及市场(chǎng)情况，可(kě)以分(fēn)析基础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩(jì)，作为进行投资决策的重要(yào)参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基金份额(é)二(èr)级市场价(jià)格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基金份额持有人实际(jì)获(huò)得的现(xiàn)金收益，对于长期投(tóu)资(zī)者更具参考价值。”中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负(fù)责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高(gāo)级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集(jí)基础设施(shī)证券投资基(jī)金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合(hé)并后基金年度(dù)可分配金额以现金形式(shì)分(fēn)配给投(tóu)资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的(de)主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定(dìng)的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的(de)一面(miàn)，分红体现(xiàn)了这类(lèi)产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要(yào)求，分红(hóng)类(lèi)似于债券派息(xī)，但不等(děng)同于债券的固(gù)定利息(xī)回(huí)报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资(zī)者的角(jiǎo)度来看，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰富了机(jī)构投资者(zhě)的投资品类，为资(zī)产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳定收益(yì)。机(jī)构(gòu)投资者(zhě)公(gōng)募REITs能(néng)够(gòu)通(tōng)过(guò)分红获取相对于投资债券相对高的收益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落(luò)袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对于未来(lái)分红水平的预期(qī)，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二级市(shì)场价格走(zǒu)势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截(jié)至4月(yuè)21日，今年以来(l脱销什么意思啊，什么叫做脱销ái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多(duō)重因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二(èr)级市(shì)场价格的(de)主要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)脱销什么意思啊，什么叫做脱销利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

脱销什么意思啊，什么叫做脱销　　中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负(fù)责(zé)人也(yě)表示，近期(qī)经济(jì)预期恢复，一(yī)方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的(de)过程；另一方面，基础设施(shī)项目的经营业绩(jì)相对经济(jì)活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对基(jī)金份额的开盘指导价做调(diào)减处理，调(diào)减金额(é)根据单位基金份额的分(fēn)红金额进行(xíng)计算。除权操作(zuò)是对(duì)分(fēn)红前后(hòu)基(jī)金份额净值变化(huà)的修正，使(shǐ)投资人(rén)在基金分红(hóng)前后均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者(zhě)长(zhǎng)期投资(zī)的(de)信心(xīn)，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二(èr)级市场(chǎng)扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士(shì)也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分(fēn)红包括(kuò)利(lì)润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解(jiě)底层资产(chǎn)情(qíng)况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士(shì)还提醒，与现有公募基金分红前提是本金(jīn)之(zhī)上的(de)增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期(qī)间的“分红(hóng)”界定(dìng)为(wèi)“分派(pài)”更为准确，分派的(de)是(shì)本(běn)金与增值两个部分，两个部分(fēn)之间的(de)比例是变动(dòng)的(de)，与现有公募(mù)基金分(fēn)红(hóng)差异(yì)很(hěn)大，大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合同年(nián)限到期后(hòu)基金价值面临极大不确定性，这是该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类(lèi)两大资产类型，持有(yǒu)产权类产品(pǐn)的收益主要包(bāo)括每(měi)年的现金(jīn)分红及资产增值(zhí)的收益，而持(chí)有特许经营类产品的(de)收(shōu)益主要来自(zì)项(xiàng)目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类(lèi)资产的(de)分(fēn)红包括了利润分配(pèi)和(hé)本金的归(guī)还(hái)，两者的比率(lǜ)也(yě)是(shì)变动的(de)，对特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类(lèi)资(zī)产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在(zài)选择(zé)投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从(cóng)细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经(jīng)营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相当于包含(hán)“本(běn)金+收益”，分(fēn)红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看重底层资(zī)产(chǎn)的价值增(zēng)值，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所选择(zé)产品(pǐn)的二级市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后(hòu)不再能产生现(xiàn)金收益(yì)，因此将可供分配金(jīn)额的分配理解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确(què)。基于这个特点，剩(shèng)余经营(yíng)期限较短的(de)特(tè)许经营项目(mù)，通常具备(bèi)更(gèng)高的分派率水平。对于剩余(yú)期限较(jiào)长的特许经(jīng)营权项目(mù)，即使分派(pài)率相对(duì)较低，也有足(zú)够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者(zhě)注(zhù)意，特(tè)许经营(yíng)权项目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着(zhe)分派(pài)进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年(nián)限(xiàn)一般较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出(chū)让(ràng)金等追加投(tóu)资，有机(jī)会进一(yī)步延长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属(shǔ)性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产(chǎn)品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营(yíng)活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金、内部收(shōu)益率等指标(biāo)，来观察和(hé)评估项目(mù)底层资(zī)产的运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有(yǒu)两个(gè)：一是(shì)年(nián)报(bào)中(zhōng)披(pī)露的经营活动现金流(liú)，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本(běn)质性(xìng)区(qū)别。经营活动(dòng)产生的(de)现金净(jìng)流量是指企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企(qǐ)业本(běn)身经营活动产生(shēng)；可供(gōng)分配的现(xiàn)金实质上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影响利(lì)润表的项(xiàng)目进行调整，加期(qī)初(chū)现金，最终得到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配(pèi)置新(xīn)选择，投资价(jià)值体现在(zài)相对(duì)股债市场独立(lì)的资(zī)产配置功能，比较适合长(zhǎng)期(qī)持有(yǒu)。建议投(tóu)资者对经营权类的资产(chǎn)可以更(gèng)多(duō)关(guān)注内(nèi)部(bù)收益率的(de)高低(dī)，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来(lái)自(zì)底层资产的经营净现金(jīn)流，所以底层(céng)资(zī)产运营情况直接影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者可(kě)综合考虑原始权益人综合实(shí)力、运营(yíng)管理机(jī)构实(shí)力、公(gōng)募基金管理人(rén)实力等多(duō)重(zhòng)因素(sù)来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，由于分红交(jiāo)易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议投资(zī)者(zhě)关注有基(jī)本面支撑、填(tián)权效应相对明显、同时(shí)分红(hóng)规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的可供分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的(de)实(shí)际分红金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结(jié)合经济及市(shì)场的实际环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩(jì)及(jí)REITs的管理能力进(jìn)行判断(duàn)。”中金基金上(shàng)述(shù)负责人也称(chēng)。

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