5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板(bǎn)块(kuài)已经(jīng)在悄(qiāo)然布局(jú)。数据(jù)显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日(rì)时所公(gōng)布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金一(yī)季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持(chí)仓数量占流通股比(bǐ)重增(zēng)幅(fú)五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从(cóng)公募(mù)基(jī)金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地产公司市(shì)值在股票(piào)资产中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房(fáng)地(dì)产行(xíng)业的持股比例也同步回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计(jì)显示(shì)，公募(mù)重仓持(chí)有房地产(chǎn)板块一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股分别(bié)为(wèi)保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市值占(zhàn)板块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现，公募对于房地产(chǎn)的(de)投资愈(yù)发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金一季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排在第96位。对比(bǐ)去(qù)年(nián)四(sì)季报，变(biàn)化(huà)之处(chù)首(shǒu)先在于几(jǐ)只房(fáng)地产龙头股(gǔ)从排位上看(kàn)均有退步，尤其是万科(kē)最(zuì)为明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列(liè)。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产是复苏链(liàn)上最后一环，且(qiě)首季并非行业(yè)销售旺季，其传导到(dào)二(èr)级(jí)市场乃至机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地产已经进入大分化时代(dài)，一二线城市好(hǎo)于(yú)三四线城(chéng)市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配(pèi)置(zhì)房地产行业轻(qīng)松收获行(xíng)业贝(bèi)塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按照产业(yè)周期(qī)来分类，包(bāo)括(kuò)房地产等几类行(xíng)业在(zài)盖(gài)特(tè)纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知上没有什么(me)投(tóu)资机会(huì)的。但在(zài)这(zhè)几年(nián)特(tè)殊的行情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现了一些(xiē)机会，背后的(de)逻辑是(shì)供给侧(cè)发(fā)生了更大(dà)的变(biàn)化。”一不愿具名(míng)的上海公募(mù)基金经理指出(chū)。

　　不过(guò)也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存(cún)款数量(liàng)增加(jiā)了(le)15万(wàn)亿元(yuán)。中国(guó)存量有400亿平(píng)方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求(qiú)端(duān)还(hái)需要(yào)有一定的政策(cè)出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产(chǎn)研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化(huà)的(de)进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人(rén)），我国均(jūn)已告别住房短缺时(shí)代，而目前居民(mín)的杠(gāng)杆率和房价收入也(yě)不支撑每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时(shí)代已经过(guò)去，未来(lái)行业的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容易出现信用(yòng)风险问(wèn)题（类似(shì)2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的(de)过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强(qiáng)的公司就能够通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼的(de)方式，获得市(shì)占率的(de)提升。当行业(yè)需求见顶回(huí)落时(shí)，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已经过(guò)去(qù)了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机(jī)会，机会在于(yú)城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识(shí)转变，精耕细(xì)作个股成(chéng)为(wèi)公募乃至(zhì)整体机构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域(yù)性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的(de)个(gè)股来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本(běn)月以(yǐ)来实现(xiàn)股价上涨的(de)达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超(chāo)过了10％，它们(men)分别是上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本(běn)面来看，上实发展的主营业(yè)务为房地产开(kāi)发(fā)与经营。公司的主(zhǔ)要(yào)产(chǎn)品及(jí)服务(wù)为(wèi)房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务(wù)、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店(diàn)经(jīng)营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类机构都有对(duì)其布局(jú)的例子。以3月31日时的首(shǒu)季(jì)十大流(liú)通股(gǔ)股东来(lái)看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是上(shàng)海(hǎi)本地房企，其第一季度(dù)的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其(qí)原因，一方面是该(gāi)公司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是(shì)公司拿地结算持(chí)续性(xìng)向好，从数(shù)字上(shàng)看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好(hǎo)背景下，自然(rán)也吸(xī)引了知名机(jī)构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，知名(míng)私募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这也是(shì)连续第(dì)三(sān)个(gè)季度他有的两只产(chǎn)品杀(shā)入(rù)前十。同时榜单(dān)中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资(zī)局，其当季(jì)还小幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去(qù)上述(shù)两家(jiā)上海区域性地产公司(sī)外，荣安(ān)地产则是主要布局(jú)在深圳(zhèn)的地产(chǎn)公(gōng)司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季公司(sī)实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首(shǒu)季新杀入(rù)十(shí)大流(liú)通股股东行(xíng)列(liè)。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第(dì)七(qī)位，富(fù)国中证指数(shù)1000增(zēng)强则排名第(dì)九位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全(quán)球基金(jīn)相关人士分(fēn)析(xī)：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较(jiào)多（券商测算对(duì)应潜(qián)在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数房企受限(xiàn)于信(xìn)用问(wèn)题(tí)或者资(zī)金紧(jǐn)张没(méi)法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企趁(chèn)机获(huò)取(qǔ)低(dī)成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度(dù)（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净(jìng)负债率基本(běn)在(zài)70％以下，而(ér)其他房(fáng)企的净(jìng)负(fù)债率(lǜ)普(pǔ)遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙(lóng)头房(fáng)企的融(róng)资成本不(bù)断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房企明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国(guó)企地(dì)产(chǎn)股或存在(zài)发展的(de)大好机(jī)会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地(dì)产(chǎn)行业的结构性(xìng)机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据显著优势，其主要又(yòu)体(tǐ)现为库存的优(yōu)势。央企地产(chǎn)公司(sī)，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国狼籍和狼藉哪个正确，狼籍与狼藉到底怎么区别央(yāng)企相较于(yú)民营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关系等问题，市(shì)场(chǎng)对民(mín)营房开企业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这(zhè)一轮行业出(chū)清的(de)过程(chéng)中，央国企相较于民企来说估值(zhí)的(de)修复更明显。中(zhōng)特估的角度(dù)从中长期的维度看(kàn)，行(xíng)业的逻(luó)辑在于(yú)集中度提升后(hòu)，行业进(jìn)入(rù)高质量(liàng)发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力(lì)，以此带来(lái)估(gū)值中枢(shū)的提(tí)升，应该(gāi)关注估值(zhí)相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创(chuàng)造持续(xù)现金流(liú)的企业。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业普涨的概率比(bǐ)较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关(guān)注将受益于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石投(tóu)资(zī)首席研(yán)究官(guān)方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一思路的话(huà)，或许还是(shì)保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口等国资背(bèi)景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观(guān)地去持续观察国企央企在三(sān)个方(fāng)面是(shì)否(fǒu)可以维(wéi)持，首先是融资(zī)成本保(bǎo)持(chí)低(dī)位，其次(cì)是销(xiāo)售(shòu)份额持续提升，再次是拿地(dì)份额持续(xù)提(tí)升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根(gēn)据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的(de)业绩(jì)出现(xiàn)的整体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的(de)业绩分(fēn)化更趋明(míng)显，保利发(fā)展、滨江集团等(děng)房企营(yíng)收(shōu)、净利均(jūn)实现了业绩的(de)回正，甚(shèn)至是(shì)较大增(zēng)速的增(zēng)长。而这些(xiē)公司(sī)也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊》分析(xī)表示，业(yè)绩出现(xiàn)明显改善的(de)房(fáng)企，主要是因(yīn)为过(guò)去两(liǎng)三年时(shí)间，尤其是在2021年(nián)下半(bàn)年民营房企(qǐ)不(bù)怎么(me)投(tóu)资拿(ná)地(dì)之后，国有企业仍在(zài)持(chí)续(xù)性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的(de)驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于(yú)调(diào)整的过(guò)程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时(shí)也提(tí)醒表示，在房地(dì)产的(de)复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确(què)定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四月环比三月相对表现较好(hǎo)之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝(jué)大(dà)多数城市(shì)都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的(de)情况。而现在五(wǔ)月的(de)市场表现也不太(tài)乐观。按照现在的狼籍和狼藉哪个正确，狼籍与狼藉到底怎么区别经济状况、收入情况(kuàng)，以及(jí)市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六(liù)月份房(fáng)企为了(le)半(bàn)年报冲业绩出(chū)现市(shì)场的短期反弹外的(de)一个市场乏力现象。也就(jiù)是说(shuō)，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不(bù)确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈(chén)昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出，现在整(zhěng)个(gè)房地产以及其上下(xià)游产(chǎn)业链(liàn)的复苏速度都(dōu)比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上(shàng)下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快钱的(de)时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极(jí)为少数的、做得比同行(xíng)好(hǎo)得(dé)多的(de)企(qǐ)业(yè)，会伴随(suí)整个行(xíng)业(yè)的(de)弱复苏，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去(qù)等待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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