文(wén)：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设工(gōng)作会(huì)议提出“有(yǒu)条件的可以进(jìn)行现房销售”，不(bù)足(zú)一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四川、广东(dōng)等地明确表(biǎo)态，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是(shì)对购房者(zhě)的不(bù)公平。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱(qián)没(méi)实力的(de)别(bié)建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是(shì)房地产(chǎn)从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是(shì)对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。以(yǐ)后一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机(jī)制，长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济规律办事，中国一定(dìng)能实现房地(dì)产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好(hǎo)这(zhè)道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风(fēng)险。从个人层面看(kàn)，预(yù)售制对(duì)购(gòu)房者非常不(bù)公平(píng)，比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等(děng)系(xì)列(liè)风险。取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取(qǔ)消预(yù)售制度(dù)？预售(shòu)制(zhì)度怎么来(lái)的？国外什(shén)么情况？简单(dān)科普一下：商(shāng)品房(fáng)预售最早(zǎo)源于中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖期(qī)房，是一种开发商(shāng)放杠(gāng)杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺(quē)资(zī)金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国(guó)家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般(bān)有(yǒu)严格的监(jiān)管保障措施，开发商在项目(mù)获得政府批准后才可(kě)以开始销售(shòu)，买家(jiā)在购买期房后并非(fēi)像(xiàng)中国一样在支付(fù)完首(shǒu)付款后从(cóng)银行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部(bù)房款，而是根据开发商工程进度(dù)在完全交房(fáng)前进行分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制度是需(xū)要严(yán)格(gé)的资金监管、分期(qī)支付(fù)以(yǐ)及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这些(xiē)保障(zhàng)措(cuò)施，一定会触发(fā)风(fēng)险，对(duì)购房民众不(bù)公(gōng)平，所(suǒ)以不如借(jiè)机取消预售(shòu)制(zhì)度，以后改为现房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售制度(dù)有一定历(lì)史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国住房进(jìn)入(rù)存量时代，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然(rán)这需要配(pèi)套房企债务(wù)重组(zǔ)、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、恢(huī)复市(shì)场信心和(hé)房地产长效(xiào)机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市(shì)场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地产回(huí)归实体(tǐ)经济和居住属性，安(ān)居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现(xiàn)的营(yíng)销手段(duàn)，而是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的本质是向善，是(shì)以客(kè)户为中心，房地产也不(bù)能例(lì)外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家(jiā)人。从这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预(yù)售制、实施现房销(xiāo)售(shòu)是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健康发展(zhǎn)的重大(dà)措施。在当前(qián)的情况下，取消预(yù)售制要(yào)结(jié)合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期(qī)三(sān)好(hǎo)生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中(zhōng)心参与财税改革(gé)方案研究时，对预(yù)售制、房地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率等进行(xíng)过长(zhǎng)期(qī)系统的(de)专项研究。（参考后来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十(shí)世(shì)纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分(fēn)层销售孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香港还(hái)未推行(xíng)公共房(fáng)屋制度，许多人(rén)栖身(shēn)于木屋或者其他临时(shí)住宅，住(zhù)房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的(de)资金(jīn)实(shí)力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租(zū)是中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题。针(zhēn)对这一(yī)系列问题，不少地(dì)产(chǎn)商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推(tuī)行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开发商资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的(de)基(jī)础上，将“按(àn)揭”模(mó)式(shì)引入房地产销售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立(lì)信置业有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年(nián)经(jīng)营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验(yàn)，对于商品(pǐn)流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力(lì)寻求方法加快自(zì)身资金周转。当时其(qí)在购(gòu)下(xià)九(jiǔ)龙(lóng)的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售(shòu)楼说(shuō)明(míng)书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的地势环境(jìng)、建筑材料、分(fēn)层价格(gé)、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一个亮(liàng)点，即先收取买家(jiā)的(de)订(dìng)金，采用类(lèi)似(shì)租金的(de)分期付款形(xíng)式(shì)，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收齐(qí)买家的钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式(shì)减轻(qīng)了民(mín)众购房的资(zī)金(jīn)压力，加速了房屋的(de)建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式(shì)成为(wèi)当(dāng)时中国香(xiāng)港(gǎng)房地(dì)产(chǎn)市场的一大特色，纵观(guān)中国(guó)香港(gǎng)房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地解决了核心的住房供不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中(zhōng)国(guó)香港楼市(shì)几十(shí)年繁荣(róng)，但期(qī)间也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规(guī)范(fàn)化，建立健(jiàn)全的监管(guǎn)机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了对于(yú)预售楼花制度的监管，即(jí)要求(qiú)开发商在预(yù)售前(qián)，确保地(dì)价(jià)款已经全(quán)部(bù)支付，还要证明(míng)自身有资金等能力把项目(mù)完成，资金需放入律(lǜ)师所托(tuō)管，支取时需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的(de)核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金，中国(guó)香(xiāng)港要求律师行(xíng)在银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开(kāi)发(fā)商(shāng)操(cāo)作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行(xíng)的责任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风(fēng)险方，后(hòu)续需(xū)自身推动项目完工。随(suí)着(zhe)监管(guǎn)体系(xì)逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和(hé)供给(gěi)量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先(xiān)发展重工业，强调基础建设，这一(yī)导向使(shǐ)前期发展工业化的(de)进程大(dà)于城市化进程，唯有解决(jué)住房基(jī)础等(děng)城(chéng)市化配套(tào)问题，才(cái)能进一(yī)步推进(jìn)城市(shì)化。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市(shì)场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分(fēn)房(fáng)制度也出现了分配不(bù)公、效率(lǜ)低、配套差等(děng)问题，因此福利分(fēn)房(fáng)制度不再适(shì)用于当时的(de)国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺(quē)少(shǎo)大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入(rù)中国(guó)香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地(dì)房地产市场的一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国香港预售商品房(fáng)制度，先后出台多项文(wén)件，大(dà)力支持国内房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住(zhù)房制度改(gǎi)革，加快住房(fáng)建设的通知》文(wén)件，决定停止住房无偿(cháng)实(shí)物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房供(gōng)给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从(cóng)计(jì)划经济下的福利分(fēn)房转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许(xǔ)开发商卖(mài)期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发(fā)时间周期(qī)长的两大难(nán)题，开发商以(yǐ)预(yù)售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚动开发(fā)模式，住房供应速(sù)度加快(kuài)。自此中国内地开始房改货币(bì)化，中国人民银行等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极(jí)大(dà)作用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调(diào)整(zhěng)形成契合中国(guó)内地的(de)商品(pǐn)房(fáng)预售制度。预售(shòu)制的(de)初衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加快(kuài)城镇住房建设。具(jù)体来(lái)说，是指房地产开发企业将正在(zài)建设中的(de)房屋(wū)预(yù)先出售给购房(fáng)者，由购(gòu)房(fáng)者支付定金或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区(qū)别于中国香港，在中国内(nèi)地(dì)实践(jiàn)过程中，商品(pǐn)房预(yù)售流程为(wèi)：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖(mài)合同(tóng)-进(jìn)行备案登记(jì)和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需(xū)要一次(cì)性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一(yī)次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋(wū)未(wèi)建成，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国(guó)香(xiāng)港的(de)按(àn)照工程进度付(fù)款有所不(bù)同。对中国内地(dì)的开(kāi)发商而言，预售制商品(pǐn)房(fáng)也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最主要方(fāng)式，预(yù)售(shòu)制极大缩短房(fáng)企现(xiàn)金回(huí)笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城(chéng)镇化(huà)发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多(duō)年(nián)对中国(guó)内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅解(jiě)决了房(fáng)地产市场快(kuài)速发展阶段的(de)资(zī)金需求，也提高了居民(mín)居(jū)住(zhù)水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居(jū)，住(zhù)房事业(yè)取得巨大进步，数(shù)十年时间(jiān)走完发达国家几百年(nián)城镇化(huà)路程。改革(gé)开放以来，城镇化(huà)进程(chéng)进入(rù)快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发(fā)布的《中(zhōng)国住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇住宅存量(liàng)从不(bù)到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅(zhái)期房销售面(miàn)积占(zhàn)总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了中国内(nèi)地(dì)房地产行业的发展。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历(lì)经二(èr)十(shí)多年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资完(wán)成额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额(é)分(fēn)别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先(xiān)行到民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动(dòng)中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地(dì)产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高(gāo)达50多个行(xín脱离了低级趣味那句原话怎么说的纪念白求恩，低级趣味是什么意思g)业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地(dì)产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房地产对金(jīn)融(róng)、批发、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全社(shè)会固定(dìng)资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资(zī)占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道(dào)，从房地产贷(dài)款占银行各(gè)项(xiàng)贷款余额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等(děng)通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融资存量占社融(róng)存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违(wéi)约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我们的(de)《中国(guó)住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从住房(fáng)市值(zhí)占股(gǔ)债房市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房(fáng)市值与股(gǔ)债房市(shì)值的比(bǐ)例(lì)较高，主要(yào)是因为住(zhù)房市值(zhí)高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟(shú)，直(zhí)接融资比例较低(dī)，股票、债(zhài)券(quàn)市值(zhí)较低，居民投资(zī)渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确实存(cún)在，当前的负(fù)面效应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝大部(bù)分商品是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的(de)单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险(xiǎn)。比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期(qī)间(jiān)，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同是两个(gè)独(dú)立的(de)合同关系(xì)，如(rú)果开(kāi)发(fā)商发生违约，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链脱离了低级趣味那句原话怎么说的纪念白求恩，低级趣味是什么意思(liàn)断裂(liè)、项(xiàng)目搁置(zhì)等系(xì)列风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身(shēn)信用(yòng)和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营(yíng)不(bù)善，出现资(zī)金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房企通(tōng)过与购(gòu)房(fáng)者签(qiān)订的预售合同和按揭合(hé)同(tóng)，已(yǐ)经从银行获得房(fáng)款，如(rú)果(guǒ)购房者丧失还款能(néng)力或短期不能还款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预售监管资(zī)金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两个字那(nà)就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房预售(shòu)管理办法》中明确规定了开(kāi)发(fā)企业(yè)预(yù)售商品房所得款项应当(dāng)用于(yú)有关的(de)工(gōng)程建设(shè)，商(shāng)品房(fáng)预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部(bù)门制(zhì)定(dìng)。但多年(nián)以来全国并没有统(tǒng)一的预售(shòu)资金(jīn)监管规(guī)定，各(gè)地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重(zhòng)点监管资金(jīn)比(bǐ)例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥(féi)等(děng)城市则按(àn)照(zhào)项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工程总额报(bào)价计算重点资金(jīn)。而事(shì)实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或(huò)进(jìn)入监管(guǎn)账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继(jì)续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继(jì)续(xù)还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过去房(fáng)地产(chǎn)大(dà)开发时代(dài)的(de)高(gāo)周转背景下(xià)，抽(chōu)调预售款监管账户资金(jīn)，是(shì)行业(yè)“潜(qián)规则(zé)”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包(bāo)方，以工程建(jiàn)设名义，获(huò)得(dé)监(jiān)管账户拨付资金(jīn)，再由(yóu)工程方将(jiāng)资金转给房(fáng)企，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在房企各地项目间流(liú)动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了资(zī)金(jīn)流动(dòng)性，房企抽调资(zī)金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建(jiàn)设(shè)，形成一种资金循环高周转模式，但一定(dìng)程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预(yù)付资金，一般设(shè)有(yǒu)定金或(huò)预(yù)付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要(yào)求购房(fáng)者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部(bù)分房(fáng)款在房屋交付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支(zhī)付，或按(àn)工程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开(kāi)始月供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护(hù)：为预售(shòu)商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三(sān)方(fāng)验(yàn)收合格(gé)并提(tí)供(gōng)验收凭证后，开发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取得购房者支付的房(fáng)款。二是开发商为购房者提供(gōng)一定(dìng)的保修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修(xiū)期(qī)满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期(qī)房定金一定期(qī)限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第(dì)三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付(fù)环(huán)节，定金比例一般为房(fáng)款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数(shù)据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定(dìng)金或首付外(wài)，购房者在房(fáng)屋交(jiāo)付后通过按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发商挪用资(zī)金，购房者的定金及首付(fù)款由第三方(fāng)公证行或产权保险公司(sī)的(de)信托账户监(jiān)管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭(bì)导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过(guò)申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而开(kāi)发(fā)商在房屋建设过(guò)程(chéng)中的资金(jīn)全部来自银行，银行(xíng)根据工程进度(dù)向开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资(zī)金(jīn)直接损害(hài)银行利益，银行(xíng)有充分动机(jī)监管开发(fā)商施(shī)工进度。开(kāi)发(fā)商在(zài)房屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部门(mén)经审查后(hòu)发(fā)放的验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购(gòu)房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利(lì)率(lǜ)，开发商或(huò)购房者可(kě)购(gòu)买期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德(dé)国开发商在项(xiàng)目获批(pī)后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同(tóng)前，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并进行预约(yuē)公(gōng)证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照(zhào)德国法律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付公证(zhèng)费(fèi)和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没有(yǒu)规(guī)定最低(dī)首(shǒu)付比(bǐ)例，可零(líng)首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制(zhì)度(dù)，一般分7笔进行支付，具(jù)体(tǐ)支付节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而异。一般(bān)来(lái)说，支(zhī)付(fù)节点可分(fēn)为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工(gōng)、室内清(qīng)洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支(zhī)付房款前申(shēn)请(qǐng)房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按施(shī)工(gōng)节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房者一定(dìng)使(shǐ)用期限，期限结束(shù)后(hòu)，购(gòu)房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针对(duì)期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能(néng)是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发商(shāng)赔(péi)偿或修复(fù)，开发商破(pò)产，由保险公司负(fù)责相应(yīng)赔(péi)偿。保险由开(kāi)发商或(huò)购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付(fù)款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订立合(hé)同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均(jūn)有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易(yì)中的房产、资金(jīn)、合同等各(gè)个环(huán)节，各环节内容(róng)确认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔(péi)付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面(miàn)，首付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例(lì)相对较低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例在20％脱离了低级趣味那句原话怎么说的纪念白求恩，低级趣味是什么意思-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必(bì)须经过房(fáng)产公证(zhèng)公司的(de)检验验收后(hòu)才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节，英国期房预售资金(jīn)监管极为严格，资(zī)金也(yě)由律师监管，在(zài)确认(rèn)工程(chéng)进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师(shī)将资金转给卖方(fāng)律师，卖(mài)方律师转给开发(fā)商，即资金在(zài)进入开发商账户前经(jīng)过两道关(guān)口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的(de)20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空(kōng)白(bái)，社(shè)会上“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物(wù)交(jiāo)易法》，经多次修订，目前(qián)是唯(wéi)一(yī)一部规范期(qī)房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的(de)部分(fēn)，法律要(yào)求(qiú)开发商必(bì)须(xū)完成(chéng)定金保全措(cuò)施才(cái)可预售(shòu)。什(shén)么是(shì)定金保全(quán)措施？即买卖(mài)双方签订购房(fáng)合同时，开发商向金融机构或(huò)指定(dìng)保证(zhèng)机(jī)构或(huò)保险(xiǎn)机(jī)构签订定金(jīn)保证委托合同(tóng)，设置(zhì)购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证明(míng)书交付给购(gòu)房者。除(chú)定金外，其(qí)他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发(fā)商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书(shū)向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违(wéi)约(yuē)金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同后，购房者(zhě)即可向银行申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房后才开始按(àn)揭贷款，除定(dìng)金外的剩(shèng)余房(fáng)款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者违(wéi)约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支付(fù)，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开(kāi)发商(shāng)有统一的(de)选(xuǎn)购权(quán)合(hé)同以(yǐ)及订金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程(chéng)做了(le)统一详细(xì)规(guī)定，要求所有开发(fā)商遵守，支(zhī)付节点一(yī)般为合同签订后(hòu)、地(dì)基完工、框架完工、管(guǎn)道(dào)门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供在此过程(chéng)中随着放出贷款(kuǎn)的(de)增加(jiā)而增加(jiā)，未放款部(bù)分(fēn)无(wú)需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金(jīn)与付(fù)款会存入银行专(zhuān)门(mén)的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者(zhě)享受1年(nián)的房(fáng)屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政策出手临界(jiè)点，重(zhòng)点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善(shàn)型(xíng)需求(qiú)的(de)支(zhī)持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对(duì)还在正常运转的(de)房企包括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房(fáng)企牵头并购重组整个(gè)行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看(kàn)，应充(chōng)分估计形势复杂性和人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。定金(jīn)环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制，如(rú)将(jiāng)已支付(fù)定金冻结至房屋(wū)交付阶段(duàn)，保障购(gòu)房者定(dìng)金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷(xiàn)等情况提供充分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，建立按工程进度付款机(jī)制或(huò)交房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房(fáng)者的权益。资金监管环(huán)节(jié)，引(yǐn)入独(dú)立(lì)于开发(fā)商(shāng)、银行的第三方(fāng)资金监管机构(gòu)，或(huò)由政府相关部门(mén)直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交(jiāo)付(fù)环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对(duì)房屋质量问(wèn)题全(quán)权负(fù)责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售(shòu)制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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