饱受争议的二手房交易中介费(fèi)问题(tí)，正逐渐(jiàn)得到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总局联合发布了(le)关于规范房地产经(jīng)纪服务(wù)的意(yì)见。意见提及(jí)，近(jìn)年来，部分房地(dì)产经纪(jì)机构存在利用房源(yuán)客源优(yōu)势收取(qǔ)过高费用、未明码标(biāo)价(jià)、捆绑收费、滥用客户(hù)个人信(xìn)息等问题，加重交易当(dāng)事(shì)人负担(dān)、侵害(hài)其合法(fǎ)权益(yì)。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从(cóng)加强从业主体管理、明确经纪(jì)服务内(nèi)容、合理(lǐ)确(què)定经纪服(fú)务(wù)收费、严格(gé)实行明码(mǎ)标价等十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席分析师张大伟(wěi)称(chēng)，随(suí)着(zhe)城市(shì)发展，一二线城市二手(shǒu)房交易占比逐渐增加。以北京、上海为(wèi)例，二手(shǒu)房(fáng)占(zhàn)市场成交(jiāo)比例超(chāo)过80％，大量二手(shǒu)房成交(jiāo)依赖(lài)中介居间成交，房地产调控重心(xīn)逐渐(jiàn)从(cóng)开发商过渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规院住房政策研(yán)究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于(yú)金额不低的大(dà)宗交易(yì)，由于二手房(fáng)交易成本较高、交易周期较(jiào)长，具有非常强的专业(yè)性，居(jū)民往往通(tōng)过中介来完成(chéng)。但很(hěn)多中当兵后微信会受影响吗，当兵的不能玩微信吗介利用信息(xī)不对称等(děng)问题，将非必(bì)要的收(shōu)费夹带其中，如收(shōu)取过(guò)桥融资、按揭费、担保(bǎo)费(fèi)等(děng)，对(duì)居(jū)民(mín)造成额外的负担，而且这些服务事项并未明码标(biāo)价(jià)。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪(jì)服(fú)务在内的(de)相关(guān)市场交易行为及其主(zhǔ)体进行(xíng)规(guī)范和秩序(xù)整顿(dùn)，是房地产市场管理和(hé)调控(kòng)的主题。“当(dāng)下，推进这(zhè)项(xiàng)工作的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来对房地产经(jīng)纪服务行(xíng)业关(guān)注最多的一(yī)个话(huà)题，便是房地产经纪服务(wù)费(fèi)的问题。

　　张(zhāng)大伟认(rèn)为，未来相关部(bù)门主要监管的重(zhòng)点，将是对房地产经纪服务(wù)收费及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交易(yì)过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额(é)不低的中介(jiè)费。以北(běi)京某(mǒu)房地产经纪(jì)服务机(jī)构2.7％的服务(wù)费率计(jì)算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确(què)定经纪服务收(shōu)费上，两(liǎng)部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产(chǎn)经纪机(jī)构要合理降低住房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪服务费(fèi)用。鼓励(lì)按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的(de)原则实(shí)行(xíng)分档定价。引导由(yóu)交易双方共同承担经纪服务(wù)费用(yòng)。

　　据(jù)张大(dà)伟介绍，目前房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务收费标准的最(zuì)早依据是1995年国家计委建(jiàn)设部下发的《关于(yú)房地(dì)产(chǎn)中介服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六条规定：房(fáng)屋买卖代理(lǐ)收(shōu)费，按成交价(jià)格(gé)总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北(běi)京为例，目前北(běi)京市执行的2014年更新后的(de)收费标准，即根(gēn)据这样的规定：“少数(shù)特别复(fù)杂的住宅买卖经(jīng)纪服务(wù)，经交(jiāo)易(yì)各方协商同意(yì)，可在规定的收当兵后微信会受影响吗，当兵的不能玩微信吗(shōu)费标(biāo)准基(jī)础上适当上(shàng)浮，上浮幅(fú)度最高不得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京二手房中介费(fèi)上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京(jīng)2015年取消了(le)房地产中介(jiè)服(fú)务(wù)等57个(gè)政府定价(jià)，房(fáng)地产经纪服务收费多少由各(gè)中介(jiè)机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机构在(zài)实际收取费用过(guò)程中，相(xiāng)关(guān)监(jiān)管部门当前并未(wèi)明(míng)确具体的中介(jiè)费率，中介机构仅需(xū)在服务(wù)过程中对收费(fèi)标准进行明码(mǎ)标价即可(kě)。而房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)机构在具体收取过程中(zhōng)，会(huì)结合房屋价值及工资标准，综(zōng)合计算出(chū)合(hé)适的中介费(fèi)率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标(biāo)价(jià)问题，两部门在此(cǐ)次意见(jiàn)中提(tí)及，房地产经(jīng)纪机构应当(dāng)在经营门店(diàn)、网站、客户端等场(chǎng)所或渠道，公示服务项目、服务(wù)内(nèi)容和收费标(biāo)准，不得混合标价和(hé)捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构提供(gōng)的(de)基本(běn)服务(wù)和延伸服务，应(yīng)当分别明确服务项目和收费(fèi)标准。房地产经纪机构收费(fèi)前应(yīng)当向交易当事人出(chū)具收费清(qīng)单，列明收费标准、收费金额，由当(dāng)事(shì)人签(qiān)字确认。

　　另(lìng)外，对收(shōu)费明显(xiǎn)高(gāo)于市场(chǎng)平均水(shuǐ)平的房地产经纪机(jī)构，住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设部门将会同市场监(jiān)管等部门采取约(yuē)谈等综合(hé)措(cuò)施进行重点监管。市场监(jiān)管(guǎn)部(bù)门会同有(yǒu)关(guān)部门依(yī)法查(chá)处不按规定明(míng)码标价、操(cāo)纵(zòng)经纪服务收费等违(wéi)反(fǎn)价格和(hé)反垄断法律法规的行(xíng)为。对房地产(chǎn)经纪机构(gòu)相关(guān)违法(fǎ)违规信息，市场监(jiān)管部门要(yào)依法依(yī)规(guī)纳入国家(jiā)企业(yè)信(xìn)用信(xìn)息(xī)公示系(xì)统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价，是否意味着(zhe)，未(wèi)来豪宅的中(zhōng)介费有望大幅降低(dī)？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发(fā)文鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费率越低的(de)原则实行分档定价(jià)，合理降低住(zhù)房买卖(mài)和(hé)租赁经纪服务费用，主要(yào)还是规范行(xíng)业，打击收(shōu)费过高的经纪机构(gòu)，但(dàn)对市场(chǎng)影响有限，“以深圳为(wèi)例(lì)，深圳市场豪(háo)宅和普(pǔ)宅本来(lái)收费(fèi)就不同(tóng)，各家收费(fèi)普遍在合理(lǐ)范围内，加上经(jīng)纪服(fú)务费(fèi)用(yòng)对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两(liǎng)部门提出(chū)的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定(dìng)，未来(lái)如何具体认定其中(zhōng)的细则，还需要看各城(chéng)市落(luò)地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目(mù)前(qián)市场(chǎng)看，经纪服务领域的调整(zhěng)改善、规范(fàn)化，有利于行业健康发展。同时(shí)，由于二手房很多房(fáng)源在产权方(fāng)面有(yǒu)瑕疵，如产权(quán)抵(dǐ)押(yā)、不同税(shuì)费等(děng)都可能对(duì)交易产生影(yǐng)响(xiǎng)，这对房地产(chǎn)经纪服务行业的专业(yè)性(xìng)提出(chū)更高的要求(qiú)。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监陆骑(qí)麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过(guò)程中，原本应该由上(shàng)下家各支付一半(bàn)的中介(jiè)费(fèi)，但在一些热点(diǎn)城市的二手房交易过程中(zhōng)，往(wǎng)往会有这样的情形，因部分购房者处于弱势地(dì)位，从而会出(chū)现(xiàn)中介费及税费均由购房(fáng)者来承担(dān)。即使一(yī)些房东愿(yuàn)意承担(dān)中介(jiè)费，这部分费用也可能(néng)通过转嫁的方式，在房价中有(yǒu)所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下家，市(shì)场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一(yī)些(xiē)房产(chǎn)中介公(gōng)司(sī)将其(qí)视为(wèi)向购(gòu)房者单边(biān)收(shōu)费的行为(wèi)。部分中(zhōng)介公司可(kě)能(néng)会(huì)利用其支(zhī)配地(dì)位，在原(yuán)先经(jīng)纪服务(wù)收费的基础上，再(zài)次向(xiàng)房东收取费用(yòng)，而这部(bù)分费用(yòng)，房(fáng)东往(wǎng)往会将其转再次转嫁给购房者，这实际上(shàng)相当于变相推(tuī)高了房价。两部门提出严(yán)禁操纵经纪服(fú)务收费，不仅有利于提(tí)高(gāo)交(jiāo)易中操(cāo)作的透(tòu)明度(dù)，也有利于房(fáng)价(jià)的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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