5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代(dài)表(biǎo)的机(jī)构(gòu)对(duì)于这一(yī)板块已(yǐ)经在(zài)悄(qiāo)然布局(jú)。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日(rì)时所公布的总份额(é)均较(jiào)4月28日时(shí)有小幅(fú)增长(zhǎng)。根据基金一季报(bào)统计，龙头(tóu)与(yǔ)地方(fāng)国企(qǐ)央企(qǐ)获得(dé)增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只个(gè)股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地(dì)产或(huò)“底部回升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已(yǐ)过 精(jīng)耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对(duì)房地产的配(pèi)置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有的房(fáng)地产(chǎn)行业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房地(dì)产公司市值在股票资产中的占比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公募对房(fáng)地产行业的(de)持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今(jīn)年一季度得(dé)以(yǐ)延续。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)重仓持有房地(dì)产板(bǎn)块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓市值(zhí)占板(bǎn)块比重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌(pái)龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金(jīn)地(dì)集(jí)团退(tuì)出百大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链(liàn)上最后一环(huán)，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级(jí)市(shì)场乃至机(jī)构持(chí)仓上(shàng)还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地产已经进(jìn)入大分(fēn)化(huà)时代，一二线城市(shì)好于三(sān)四线城(chéng)市。而(ér)映射到二(èr)级市场(chǎng)投资上，配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产行业轻松收获行(xíng)业贝(bèi)塔的(de)红利期一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括房地(dì)产等几类行(xíng)业在盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属于(yú)成熟(shú)期或(huò)者衰退期的行(xíng)业，传统(tǒng)认知上没有什么投资(zī)机会的。但(dàn)在这(zhè)几年特(tè)殊的(de)行(xíng)情(qíng)里包(bāo)括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类似的(de)行(xíng)业(yè)也出现了一些机(jī)会，背后的逻(luó)辑是(shì)供给(gěi)侧发生了(le)更(gèng)大的变化。”一(yī)不(bù)愿具名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持(chí)谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存(cún)量地(dì)产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还(hái)需要有一定的政(zhèng)策出来(lái)去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时至今(jīn)日，无论从(cóng)城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率(lǜ)和房(fáng)价收(shōu)入也不(bù)支撑(chēng)每(měi)年中国一共有多少万亿钱18万亿元的销(xiāo)售额(é)，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代(dài)已(yǐ)经过(guò)去，未来行(xíng)业的需(xū)求或将回落(luò)，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风(fēng)险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入(rù)到供(gōng)给侧出(chū)清(qīng)的过程。这(zhè)个(gè)过程(chéng)中，综合竞争力强的公司(sī)就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式，获得市(shì)占(zhàn)率的提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过(guò)去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认(rèn)识(shí)转变(biàn)，精耕细作个股成为公(gōng)募(mù)乃(nǎi)至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质区域性标(biāo)的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的(de)个股(gǔ)来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的股(gǔ)中，本(běn)月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段(duàn)恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的(de)上实发(fā)展，五一假(jiǎ)期归(guī)来后(hòu)日成交(jiāo)量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两个交易日(rì)收(shōu)出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实发展的主营(yíng)业务为房(fáng)地产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服(fú)务(wù)为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩(jì)数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实(shí)现营业总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，各类机构都有对其布(bù)局(jú)的例(lì)子。以3月31日时(shí)的首季十大(dà)流通股股东来看(kàn)， 具(jù)体包括(kuò)公募的上(shàng)银(yín)基金(jīn)、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的(de)浦东金桥也是(shì)上海(hǎi)本(běn)地房企(qǐ)，其第一(yī)季度的收入(rù)利润规模大幅度复苏(sū)。究其原(yuán)因，一(yī)方面是该(gāi)公司(sī)后(hòu)疫情时(shí)代出租率复(fù)苏至近年来最高，另一方面则(zé)是公司拿地(dì)结(jié)算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季(jì)度十(shí)大流通(tōng)股股东来(lái)看，知名(míng)私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前十(shí)中，这也是连(lián)续(xù)第三(sān)个季度他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有一(yī)支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi中国一共有多少万亿钱)区域(yù)性地产公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳的地产公(gōng)司(sī)，一季报交出(chū)的(de)也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实(shí)现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入十大流(liú)通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位(wèi)，富国(guó)中(zhōng)证指(zhǐ)数(shù)1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此外(wài)联袂(mèi)出现的机构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周(zhōu)刊(kān)》采访时(shí)，兴证全球(qiú)基金相关人(rén)士分析(xī)：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头(tóu)的价值更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地供(gōng)给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数房企受(shòu)限于信用问(wèn)题或者资(zī)金紧张没法拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房(fáng)企的(de)拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负(fù)债率基(jī)本(běn)在70％以下(xià)，而其他房企的净负(fù)债率(lǜ)普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有(yǒu)限，从融资成(chéng)本(běn)看，龙(lóng)头房企的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在(zài)当前(qián)中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展的大好机(jī)会。中(zhōng)信证券指出：“房地(dì)产行业的结构(gòu)性机会依然存在，少部分公司尤其是(shì)央企占据显著(zhù)优势，其(qí)主要(yào)又体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表现出较低的(de)融资成本，优(yōu)质的开发资源和(hé)良好的(de)不动产资(zī)产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企(qǐ)相较于民营地(dì)产(chǎn)公司也是更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对(duì)于减值、土地(dì)资源(yuán)债(zhài)权债务关系等问(wèn)题，市场对(duì)民营房开企业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的过程中(zhōng)，央(yāng)国(guó)企相(xiāng)较于(yú)民(mín)企来说估(gū)值(zhí)的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具(jù)备较快速(sù)发(fā)展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈(yíng)利(lì)和现(xiàn)金流创造能力，以此带(dài)来(lái)估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，企(qǐ)业自身资产的质量好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以创造持(chí)续现(xiàn)金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将(jiāng)出(chū)现分化，要关注将(jiāng)受益(yì)于(yú)行业集中度提升的头部(bù)公司。”星(xīng)石投资首席(xí)研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路(lù)的话(huà)，或(huò)许(xǔ)还是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金(jīn)投资部副总监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要客(kè)观地去持续(xù)观(guān)察国企(qǐ)央企(qǐ)在三个方面(miàn)是否可以(yǐ)维(wéi)持(chí)，首先是融资成本保持(chí)低位，其(qí)次是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的(de)业(yè)绩出(chū)现的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年(nián)一季度的业(yè)绩分化更(gèng)趋(qū)明显，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团等(děng)房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而(ér)这些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改善的房企，主要(yào)是因为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民(mín)营房(fáng)企不(bù)怎么投资拿地(dì)之后(hòu)，国(guó)有企业仍(réng)在持续(xù)性地拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投资力(lì)度较大(dà)。投资的驱动(dòng)能够推动房企(qǐ)销售(shòu)业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度(dù)市(shì)场(chǎng)恢(huī)复但仍处于调(diào)整(zhěng)的过(guò)程中(zhōng)，能够(gòu)保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提(tí)醒表示，在房(fáng)地产的复苏过(guò)程(chéng)中，还面(miàn)临着一些不(bù)确定性。其实整个市(shì)场从四月份开始又(yòu)在(zài)往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四月环比(bǐ)三(sān)月相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在(zài)内(nèi)的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的(de)市场表(biǎo)现(xiàn)也不太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的经(jīng)济状况、收入情况，以及(jí)市场的去(qù)库存压力、企业的(de)资金面(miàn)压力(lì)，可能(néng)会出(chū)现，到六(liù)月份房企为(wèi)了(le)半年报冲业(yè)绩出(chū)现(xiàn)市场的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是(shì)说(shuō)，第(dì)二(èr)季度、第三季度增(zēng)长不确定(dìng)性的压(yā)力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这(zhè)个时(shí)候，在房地产以及上(shàng)下(xià)游就不(bù)是赚快(kuài)钱的(de)时候，只能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的(de)钱。但这也意味着，只有(yǒu)极(jí)为少数的(de)、做得比同行好得(dé)多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去(qù)等待(dài)它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这(zhè)需(xū)要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于5月1中国一共有多少万亿钱3日《红(hóng)周刊》，文中提及个(gè)股仅为(wèi)举例(lì)分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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