导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大(dà)分(fēn)化时代(dài)而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年是中国房(fáng)地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商品住宅销(xiāo)售(shòu)面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国(guó)地产存量极(jí)度过(guò)剩，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普查调查数(shù)据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占比不到(dào)一(yī)成，其(qí)中还(hái)包括(kuò)大(dà)量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼(lóu)、学校(xiào)等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示(shì)中国城镇居民(mín)人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一(yī)间(jiān)房(fáng)所能满足，它(tā)与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相关。中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较发达国(guó)家(jiā)还有很大差(chà)距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意(yì)味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居(jū)民(mín)户均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品住(zhù)宅占比和城(chéng)镇家庭户(hù)数，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而(ér)事实上中国住宅(zhái)市场(chǎng)供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套(tào)户比会大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无(wú)法(fǎ)满足流动人口的(de)租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流动人口，流动人口会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额(é)外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一(yī)人户、两(liǎng)人户占比不断增(zēng)加(jiā)，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化(huà)趋势(shì)将延续，带来(lái)新户购房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的(de)分化(huà)日益明(míng)显，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的(de)再集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁入城(chéng)市的新增(zēng)住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较发(fā)达(dá)国家(jiā)有(yǒu)着不小差距(jù)，“住上更(gèng)大(dà)房子(zi)”的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，这是过去二(èr)十年(nián)房价快速上涨基(jī)石(shí)。那么当(dāng)下房地产大分化(huà)时代已至，大(dà)分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大分化必(bì)将体(tǐ)现在不同(tóng)能(néng)级城市之间，不同(tóng)区域板块之间(jiān)，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国(guó)已有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来(lái)，各大城(chéng)市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子(zi)是(shì)否(fǒu)已经过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到底是(shì)供给过剩，还(hái)是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据并未公布(bù)，我们无法直(zhí)接知(zhī)晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有住宅套数，回答(dá)当前(qián)的房子是否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地(dì)产(chǎn)市场会如(rú)何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普查(chá)工作情况(kuàng)为主题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国(guó)近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处(chù)市政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平均每(měi)栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上(shàng一个鹅蛋的热量是多少 一个鹅蛋等于几个鸡蛋)，以栋数计算的(de)城镇房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还(hái)包(bāo)括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意(yì)味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素(sù)密切相关。单单从(cóng)人均(jūn)住宅(zhái)间数不(bù)能完(wán)全反映出城镇居(jū)民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位(wèi)购买成套(tào)住宅，一套设(shè)施齐(qí)全(quán)的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅(zhái)的测(cè)算思(sī)路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数据，并没(méi)有直接公布城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可(kě)以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来(lái)源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上(shàng)述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)数量极(jí)少，可(kě)忽略(lüè)不计。估算城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以(yǐ)来每年商品住宅销售套数相加，我们(men)就(jiù)能够得(dé)到当前(qián)商品(pǐn)住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有的商(shāng)品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除以家庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能(néng)够得到(dào)城镇户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　具体计算公式(shì)如下(xià)：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我(wǒ)们利用既有统计数据(jù)，大致测算得到中国存(cún)量(liàng)房地(dì)产套数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国(guó)的(de)房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房(fáng)销售中期(qī)房占比(bǐ)近9成。本(běn)文去除商(shāng)品住宅累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期(qī)房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时间，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适(shì)用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定租赁其(qí)他住宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租(zū)赁(lìn)其他住宅(zhái)、购(gòu)买(mǎi)商品住(zhù)宅与购买(mǎi)二手房加总，得到(dào)商(shāng)品(pǐn)住宅占居(jū)民所有(yǒu)住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年(nián)变化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从(cóng)而我们(men)估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末(mò)，中国平(píng)均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平(píng)均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利(lì)，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年内陆(lù)续交付使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户均(jūn)一套(tào)房的程度，“户(hù)户有房(fáng)”是否意味(wèi)着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意味(wèi)着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市(shì)场供需(xū)平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口流动(dòng)、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟(shú)房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)住宅套户(hù)比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套(tào)户(hù)比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就(jiù)会造(zào)成人口净(jìng)流入地的住宅市(shì)场(chǎng)供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人(rén)口(kǒu)3.76亿(yì)，省(shěng)内(nèi)流动人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的中国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京(jīng)工作的流动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两(liǎng)套(tào)房，在高房价的(de)大城市租赁一套(tào)房(fáng)，在房价较低的县城购买一套房。所以说(shuō)户均一套房(fáng)无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需(xū)改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也就是(shì)约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批(pī)存在着(zhe)建筑结(jié)构松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐患(huàn)大等问(wèn)题，如电(diàn)线(xiàn)老化、管道等(děng)基础设(shè)施(shī)陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活(huó)带来(lái)了很大(dà)的不(bù)便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数(shù)拥有(yǒu)的住宅(zhái)面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修(xiū)建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来(lái)大(dà)都会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅为一(yī)居室(shì)和二(èr)居(jū)室，户型偏小。其(qí)中一居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型(xíng)更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅面(miàn)积(jī)扩张是未来地产的需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据七(qī)普数据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间(jiān)农民带房(fáng)进(jìn)城(chéng)和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的(de)公(gōng)摊，可使用的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低于(yú)15平方米(mǐ)的家(jiā)庭界定(dìng)为住宅存在困难(nán)，若按(àn)这(zhè)个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭(tíng)存在住宅(zhái)困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人(rén)均住(zhù)宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公(gōng)摊(tān)面(miàn)积后(hòu)，中国的人均可使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人(rén)口，所需要的住(zhù)宅(zhái)总量会(huì)更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来(lái)地产还(hái)会有需(xū)求么？

　　我们(men)测算得到中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套房，看似(shì)已(yǐ)经户户有房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人口静态结构和动(dòng)态(tài)趋(qū)势演绎，决定了(le)中国(guó)未来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继(jì)续(xù)延续(xù)，导致(zhì)户数会(huì)因户均人口(kǒu)规模的(de)缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济板块的(de)分化日益明显，资源(yuán)和生产要素逐步(bù)向经济带、都市圈中(zhōng)心城市(shì)流(liú)入(rù)，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常(cháng)住人(rén)口增量为72万，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增(zēng)长(zhǎng)主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个一个鹅蛋的热量是多少 一个鹅蛋等于几个鸡蛋百(bǎi)分(fēn)点。二者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅(zhái)的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积(jī)小、质(zhì)量低(dī)、基础设施配套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜(yí)居生活的(de)环境(jìng)，背后的(de)改善(shàn)性(xìng)需求有待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的(de)改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已(yǐ)有(yǒu)住宅(zhái)家庭(tíng)希望提高(gāo)生活品(pǐn)质，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较其他国(guó)家(jiā)依旧(jiù)存在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经(jīng)济水平有(yǒu)着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平(píng)的提(tí)高(gāo)，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)将(jiāng)随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足，供(gōng)需出现错配，这是过去二十年房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么未来(lái)将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化(huà)时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化(huà)不单局限于城市能级之间差异(yì)，优质小区(qū)和老旧(jiù)二手房(fáng)之间的差(chà)异也将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此可能存在(zài)统计偏差(chà)。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比实际(jì)值可能偏低，其增(zēng)速(sù)可能超(chāo)预期。

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