导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入(rù)大(dà)分(fēn)化(huà中国十大文武学校哪间好，中国十大文武学校排行榜)时代而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过(guò)去(qù)二十(shí)年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地(dì)产是否过剩(shèng)的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全(quán)国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第(dì)七(qī)次人(rén)口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中国房子是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不(bù)到一成，其中还(hái)包(bāo)括大量城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人(rén)均一间(jiān)房所(suǒ)能满足，它(tā)与房屋(wū)质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较发达(dá)国家还有很大差(chà)距。人均住宅间数大(dà)于1同(tóng)样(yàng)不意味着中国(guó)住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户(hù)均1套(tào)房，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户(hù)均(jūn)住宅(zhái)的数据，我们(men)根据商品住(zhù)宅套数、商(shāng)品住宅占比和(hé)城镇(zhèn)家庭户数，计(jì)算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若(ruò)期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房似乎意味(wèi)着户户有(yǒu)房，然而事(shì)实上中国(guó)住宅市场供需并不(bù)平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均(jūn)一套(tào)房(fáng)无法满足(zú)流动人口的租赁和(hé)置业(yè)需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近(jìn)三成都是(shì)流动(dòng)人口(kǒu)，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第(dì)一(yī)，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增(zēng)加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将(jiāng)延续，带(dài)来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明显，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流(liú)入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积。促成(chéng)“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国(guó)家(jiā)有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的(de)改善(shàn)性需求正在(zài)不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分(fēn)化(huà)时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去(qù)二(èr)十(shí)年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那(nà)么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在(zài)住宅质量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能级城市(shì)之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市(shì)二手(shǒu)房挂(guà)牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是(shì)否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩(shèng)，还是供需平(píng)衡，或(huò)是仍然(rán)存在不足？可惜由于(yú)住宅存(cún)量(liàng)数(shù)据并(bìng)未(wèi)公(gōng)布，我们无法直(zhí)接(jiē)知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房(fáng)子是(shì)否真的(de)过(guò)剩了？据此(cǐ)判断未(wèi)来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察(chá)中国(guó)户均(jūn)拥有(yǒu)住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻(wén)发布会上，负(fù)责人对外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建(jiàn)设行(xíng)业获取了(le)全国近(jìn)6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万处市(shì)政设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均每(měi)栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋(wū)实际仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包括了(le)大量商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医(yī)院(yuàn)等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七(qī)次人口普查数据(jù)公布了(le)中国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看(kàn)似意味(wèi)着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间数量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。单单(dān)从人均(jūn)住宅间数不能(néng)完全反映(yìng)出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家庭(tíng)为单位购买(mǎi)成套住宅，一(yī)套(tào)设施齐全的住宅才(cái)是城镇居(jū)民宜居(jū)的(de)选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算(suàn)思路、数(shù)据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅(zhái)，另(lìng)一类是(shì)保(bǎo)障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公(gōng)布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处(chù)可(kě)以直接公(gōng)布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数(shù)（统计局(jú)）；二(èr)是居民(mín)住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居民户(hù)均住(zhù)宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要用到上述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就(jiù)能够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅和非(fēi)商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)户数，我们就能够得(dé)到城(chéng)镇户(hù)均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比/商品(pǐn)住宅占比

　　中国十大文武学校哪间好，中国十大文武学校排行榜"中(zhōng)国户均几套房？| 民生·周君芝团队(duì)" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161806597.png">

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前(qián)缺乏(fá)一个准确统计。我(wǒ)们利用(yòng)既有统计数据，大(dà)致(zhì)测算得到中(zhōng)国存量房(fáng)地产套数，并(bìng)进一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均拥有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含(hán)现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售套数里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得到商品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交房后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住(zhù)宅。其(qí)中自(zì)建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租(zū)房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租赁其他(tā)住宅和购买二手房都是商品住(zhù)宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到(dào)商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利(lì)，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均一(yī)套(tào)房的程度(dù)，“户户有房”是否(fǒu)意味(wèi)着中国城(chéng)镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存(cún)量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味(wèi)着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来(lái)满足因人口流动、居民换房等因素产生的(de)住(zhù)宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本(běn)的住宅套户(hù)比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套(tào)房(fáng)，就会(huì)造成(chéng)人口净流入地的住(zhù)宅市场供(gōng)不应(yīng)求，造成房价或房租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人(rén)口分(fēn)别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城买房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流(liú)动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工(gōng)人，但(dàn)高房(fáng)价(jià)迫使打工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上会占(zhàn)据两套(tào)房，在高房(fáng)价的大城市租赁一(yī)套房(fáng)，在房价较低的(de)县城(chéng)购买一套(tào)房。所以说(shuō)户均一套(tào)房无法满足庞大流(liú)动(dòng)人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结(jié)构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安(ān)全(quán)隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来(lái)了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老(lǎo)旧住宅面积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数(shù)拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪(jì)修建的老旧小(xiǎo)区很难(nán)满(mǎn)足现代生活需求，在未(wèi)来大(dà)都会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家庭(tíng)住(zhù)宅为(wèi)一(yī)居室(shì)和(hé)二居(jū)室(shì)，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室(shì)占比为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅(zhái)户型更(gèng)小，当然这(zhè)与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未(wèi)来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普(pǔ)数据(jù)测算，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间农民(mín)带房(fáng)进城(chéng)和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不(bù)及全国人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住(zhù)宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市将人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人数(shù)，需要(yào)住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增(zēng)82亿(yì)平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国家人均(jūn)住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但(dàn)若去(qù)除公摊面积后，中国的人(rén)均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅(zhái)总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套房，未来地产(chǎn)还会(huì)有需(xū)求(qiú)么(me)？

　　我们测算(suàn)得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经(jīng)户户(hù)有房。即便如此，中国人口静态结构和动态(tài)趋(qū)势演绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实(shí)之下，中国未来城镇(zhèn)住(zhù)宅需求主要来(lái)自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭(tíng)户(hù)数增多，新户购房需(xū)求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城(chéng)镇家庭户均人(rén)口(kǒu)数不(bù)断下降，六(liù)普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人(rén)口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人户(hù)的占比明显上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将继(jì)续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口(kǒu)规模的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导致经(jīng)济发展带(dài)来的新增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块的分化日益明(míng)显，资(zī)源和生产(chǎn)要素逐步向经济(jì)带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉(shè)及到(dào)买(mǎi)房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为(wèi)72万，而出(chū)生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要受益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅减少了(le)1282万户，住(zhù)宅(zhái)净(jìng)需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买(mǎi)经(jīng)济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中(zhōng)村和(hé)旧城改造，商品住宅的(de)占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城(chéng)中(zhōng)村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居(jū)生(shēng)活的环境，背后的改善性(xìng)需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央(yāng)经济工作(zuò)会议明确指出支持(chí)住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较其(qí)他国家(jiā)依(yī)旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是(shì)中国地产黄(huáng)金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，供需出(chū)现错配(pèi)，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是(shì)住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单局限于(yú)城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之(zhī)间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调(diào)查(chá)的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际(jì)值可能(néng)偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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