万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的(de)意外走(zǒu)红(hóng)，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要(yào)做地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的(de)神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也(yě)被拉向台(tái)前(qián)。

　　而(ér)如(rú)今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关(guān)注，起(qǐ)因中赫集团成(chéng)了共同债务(wù)人被中(zhōng)国信达追(zhuī)债(zhài)，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)为了收(shōu)回钱款不得(dé)不(bù)将中赫(hè)抵押(yā)的75套万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房(fáng)子(zi)现在(zài)莫名奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那么(me)优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限(xiàn)公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵押物中，包(bāo)括(kuò)75套万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显示(shì)，上述不良债权转让项目的处置主体是中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司北京市分公司（下称(chēng)中国信达北分5k是多少钱，5k是多少钱人民币），处置的(de)是对北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司(sī)（下称(chēng)赫华(huá)恒瑞）的(de)不良债(zhài)权(quán)。截至2023年1月31日，债权(quán)金(jīn)额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民(mín)币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共5k是多少钱，5k是多少钱人民币同债(zhài)务人。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上(shàng)看，这就(jiù)是一起中国信(xìn)达北分讨债(zhài)的故(gù)事，但实(shí)际上，75套豪(háo)宅(zhái)的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万(wàn)柳书院总(zǒng)共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报(bào)道属实，说明(míng)这些房子实际上都(dōu)是卖出去了的，是有人(rén)住的(de)。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页面(miàn)上又注(zhù)明这75套房子是(shì)“未出售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明(míng)这些房(fáng)子根本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财(cái)经的报道证实(shí)了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团(tuán)早就把这75套房子(zi)抵(dǐ)押出去(qù)，现在还没(méi)资金解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强(qiáng)学区(qū)房，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)基本都是(shì)北京的(de)高端(duān)人士(shì)，柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬也是万柳书院(yuàn)的(de)业主。另据地产自媒(méi)体(tǐ)“地(dì)产八卦女”爆料(liào)，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集团的(de)高管、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些业主确实已经支付价款并(bìng)实际(jì)占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达转让这笔(bǐ)不良(liáng)债权回本的愿望，或(huò)将泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖(mài)损失(shī)最大的，没准还(hái)是债主(zhǔ)中(zhōng)国信达(dá)。

　　根据相关(guān)法律规定，民事(shì)执行中，业主已经支(zhī)付价款并实际占有，但未办理(lǐ)过户手续的(de)，如(rú)果业主(zhǔ)没有过(guò)错，人(rén)民(mín)法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法(fǎ)院提(tí)出执行(xíng)异议申请，请求法院解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发(fā)商，要(yào)求退还购房款或(huò)办理房产(chǎn)证(zhèng)，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法院关于商品(pǐn)房消(xiāo)费者(zhě)权(quán)利保(bǎo)护问题的(de)批复》，以司(sī)法解释的方式明确(què)了(le)购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的(de)购买房屋并(bìng)已支付全(quán)部(bù)价款，主张其(qí)房屋交付请求权优先(xiān)于(yú)建设工(gōng)程价款(kuǎn)优先受偿权、抵(dǐ)押权(quán)以及其他债权的，人(rén)民法院(yuàn)应(yīng)当予以(yǐ)支持(chí)。只支(zhī)付了部分价款(kuǎn)的(de)商(shāng)品房消费者(zhě)，在(zài)一审法庭辩论终结(jié)前已实际支付(fù)剩余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是个(gè)烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押(yā)的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次债权(quán)公(gōng)司中国信达申请不良(liáng)债权转让(ràng)，可以追溯(sù)到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信(xìn)达已(yǐ)经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中(zhōng)国金谷国际(jì)信托有(yǒu)限责任公司成为(wèi)了唯(wéi)一股东，后者(zhě)由(yóu)中国(guó)信达资产管理股份有限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商(shāng)，相(xiāng)较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模，也没(méi)有很高的国民知名度，但却(què)在北京豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七(qī)号(hào)院，作为中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)进入北(běi)京(jīng)的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出(chū)钓(diào)鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达(dá)30万/平(píng)米的天价，成为当(dāng)时京城最贵(guì)的楼盘，引发(fā)了(le)市场强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的万柳(liǔ)书院，更(gèng)是被誉(yù)为(wèi)“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知(zhī)名房(fáng)企手中，抢下了北京万(wàn)柳地(dì)块，成(chéng)为北京当(dāng)年的(de)“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿态杀(shā)入(rù)市场，无论是一(yī)块(kuài)块从荷兰运(yùn)回来的(de)灰(huī)砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本(běn)超6万的成(chéng)年银杏树(shù)，还(hái)是每平米20万元的(de)价格，都令(lìng)业内外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺(shùn)口溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈(quān)的地位(wèi)。2014年末上市的(de)它(tā)，对手是当(dāng)时有(yǒu)名的融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等(děng)，现(xiàn)如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍(pāi)房(fáng)，最终(zhōng)成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团(tuán)开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士(shì)，如知(zhī)名(míng)演员(yuán)宋(sòng)丹(dān)丹(dān)，就住在钓鱼台七(qī)号院。而(ér)柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集(jí)团(tuán)的(de)“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴(tiē)上了(le)，“卖北京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿北京城(chéng)最贵的(de)地”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环(huán)的背后，这(zhè)个地(dì)产界“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”却多次成为被(bèi)执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不(bù)履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义务(wù)，中赫(hè)集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如(rú)今沦落到这个地步，其实(shí)是有(yǒu)迹可循的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今年年初“万柳书(shū)院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财(cái)务(wù)危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人生(shēng)轨迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而追根(gēn)溯(sù)源，这个转折点，就在于收购北京国(guó)安(ān)。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始(shǐ)了多(duō)元化转(zhuǎn)型(xíng)，但转(zhuǎn)型(xíng)之(zhī)路并不(bù)好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多元化业(yè)务(wù)，先后进军(jūn)能源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将转型的目光(guāng)，放到(dào)了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参(cān)股国安足(zú)球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从(cóng)中信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北(běi)京国安俱(jù)乐部全(quán)部股权(quán)。如果北(běi)京(jīng)国(guó)安的估(gū)值一直(zhí)没变，那(nà)么中赫集团拿下(xià)北京(jīng)国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团(tuán)及其(qí)实(shí)控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查查(chá)显示，目前中赫(hè)集团共有11条(tiáo)股权出质(zhì)记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国(guó)安后，不(bù)仅国安的经营状况(kuàng)没有得到改(gǎi)善，中赫集团(tuán)也被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球(qiú)俱乐部实(shí)现营(yíng)业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团(tuán)和(hé)周金辉夫妇(fù)还在持续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国(guó)安和(hé)中赫的(de)经营状况却持续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行(xíng)标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执(zhí)行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安(ān)，目前(qián)幸免于难。不过(guò)在实控人都成为老赖的情(qíng)况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独(dú)善其(qí)身？

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