文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预售制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国住(zhù)房(fáng)和(hé)城乡(xiāng)建设(shè)工作会议提出“有(yǒu)条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等地明确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购房者的不(bù)公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没(méi)实力的别(bié)建了(le)，不能把包袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，这是房(fáng)地(dì)产从大开发时(shí)代步入高质量发展阶段(duàn)的必然(rán)趋(qū)势，也是对(duì)购房老百姓的(de)最大保(bǎo)护(hù)。98年房(fáng)改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售(shòu)制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当(dāng)然二(èr)次房改是(shì)个(gè)技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制，长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地(dì)产税。如果按照(zhào)经(jīng)济(jì)规律办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨过这道(dào)关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商(shāng)品(pǐn)是(shì)一(yī)手(shǒu)交钱(qián)一(yī)手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对(duì)购(gòu)买者(zhě)的单(dān)方(fāng)面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风(fēng)险。从(cóng)个人(rén)层(céng)面看(kàn)，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比如(rú)，交房等待期一(yī)般(bān)为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交(jiāo)房(fáng)的风(fēng)险。从行业(yè)层(céng)面看，预(yù)售制助推部(bù)分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房(fáng)销售，这样有(yǒu)助(zhù)于落实中央房住(zhù)不(bù)炒精神、有助于保(bǎo)障购(gòu)房老百姓权益、有助(zhù)于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下：商(shāng)品房预售(shòu)最(zuì)早源于中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房，是(shì)一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆的(de)方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品(pǐn)房(fáng)短(duǎn)缺，房(fáng)企缺(quē)资(zī)金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预售制度(dù)。其实(shí)，当前(qián)世界不少国(guó)家(jiā)存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般(bān)有严格的监管(guǎn)保障措(cuò)施，开发(fā)商在项目获得政(zhèng)府批准后才(cái)可以开(kāi)始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国一样(yàng)在支付完首付款后从银(yín)行一次性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全(quán)部房款，而是根据开发商工程进度(dù)在完全交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是(shì)需要严格的资金监管、分(fēn)期(qī)支(zhī)付以及违约处罚措(cuò)施作为保障的(de)，如果没有这(zhè)些保(bǎo)障措(cuò)施，一定(dìng)会触(chù)发风险，对购房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平(píng)，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以后改为现房销售(shòu)。客(kè)观讲预售制度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不(bù)再把(bǎ)烂(làn)尾风险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当然这需(xū)要配套房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务重组(zǔ)、复工保交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心和(hé)房地(dì)产长效机制。这(zhè)是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一定(dìng)能化解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。所有商业的(de)本质是(shì)向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心(xīn)，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家(jiā)人。从这个(gè)角度(dù)，取(qǔ)消预售(shòu)制、实施现房销售是(shì)实现老百姓(xìng)安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大措(cuò)施。在(zài)当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十年前在国(guó)务院(yuàn)发展(zhǎn)研究(jiū)中心参与财税改革方(fāng)案研究时，对(duì)预(yù)售制、房地(dì)产税(shuì)、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行(xíng)过长期系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪(jì)五(wǔ)十(shí)年(nián)代在(zài)中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分层销售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制(zhì)度(dù)，许多(duō)人(rén)栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大多数居民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖(mài)多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需(xū)要(yào)雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的(de)方式(shì)，但有着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期(qī)长等问题。针对(duì)这一系列问题，不(bù)少地产商开(kāi)始(shǐ)探(tàn)求新的(de)方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房地(dì)产销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立信置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借(jiè)商业(yè)直觉和多(duō)年经营杂货(huò)铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务(wù)的经(jīng)验，对于商(shāng)品流(liú)通、资(zī)金周转有着独到的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻求方法加快(kuài)自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙(lóng)的(de)一块地盘后，除了分(fēn)层出售(shòu)、还印发售楼(lóu)说(shuō)明书(shū)，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点(diǎn)，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租金(jīn)的分(fēn)期付(fù)款形式，等新楼落(luò)成时，收齐(qí)买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的(de)资(zī)金(jīn)压力，加(jiā)速了房屋(wū)的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的一(yī)大特色(sè)，纵观中(zhōng)国香港房地(dì)产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了核心(xīn)的住房供不(bù)应求的(de)问(wèn)题，使房市发展进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部(bù)门不断(duàn)完善、规(guī)范化，建立健全的(de)监(jiān)管机(jī)制(zhì)，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超(chāo)支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中(zhōng)国香港管理部(bù)门(mén)提升了对于预售楼花制度的监管，即(jí)要(yào)求开发商(shāng)在(zài)预售前，确保地价款(kuǎn)已经(jīng)全部支付，还要(yào)证明自身有资金(jīn)等能力(lì)把(bǎ)项(xiàng)目完成，资金(jīn)需放入律师(shī)所托(tuō)管，支取时(shí)需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师(shī)的核准。为(wèi)了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假，套(tào)取监管账户(hù)资金，中国香港(gǎng)要(yào)求律师行在银行(xíng)开设的(de)信托(tuō)账户（监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)）、开(kāi)发商操作等采取全透(tòu)明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成最(zuì)大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十(shí)年(nián)代(dài)，中国内地面临(lín)住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花(huā)”制度(dù)。建国以来，中(zhōng)国(guó)内地优先发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化的进程(chéng)大于城市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配套问题，才能(néng)进一步(bù)推(tuī)进城市化。但(dàn)当时推(tuī)行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利(lì)分房(fáng)制度，住房市(shì)场发(fā)展起(qǐ)步(bù)较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出现了分配不公(gōng)、效(xiào)率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市(shì)场面临商品房的(de)需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应(yīng)量(liàng)小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引入(rù)中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花”模式无(wú)疑(yí)是对内地(dì)房地产(chǎn)市场的一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房制(zhì)度，先后出台多(duō)项(xiàng)文件，大力支持国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国(guó)务(wù)院出台《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住(zhù)房建设的(de)通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福(fú)利分房转向(xiàng)市场(chǎng)经济(jì)的(de)商品房。房(fáng)地产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和(hé)开(kāi)发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式(shì)，住房供(gōng)应速度加快。自(zì)此中国(guó)内地开始房改(gǎi)货币化(huà)，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者(zhě)，极大(dà)作用(yòng)推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形(xíng)成契合(hé)中国内地的商品房预(yù)售制度。预售(shòu)制的(de)初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房地产开发企业(yè)将正在建设中的房屋(wū)预先出售给购(gòu)房者，由购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付定金或(huò)房款的(de)行为。区(qū)别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在(zài)中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流(liú)程为：房地产开(kāi)发(fā)商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记(jì)和(hé)预(yù)告登(dēng)记-交付房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中(zhōng)，购房(fáng)者需要一次(cì)性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款的形式(shì)一次性付清剩余(yú)房款，换言之(zhī)，房屋(wū)未建成，开(kāi)发商可(kě)能已拿到了(le)全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付(fù)款有所(suǒ)不同(tóng)。对(duì)中国内地的(de)开发商而(ér)言，预售(shòu)制商品(pǐn)房也开(kāi)启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但(dàn)背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发(fā)展进程。预(yù)售制在过去(qù)20多年对中国内地(dì)房(fáng)地产市(shì)场的稳步发展起(qǐ)到(dào)了重要作用，不(bù)仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房(fáng)事业取(qǔ)得(dé)巨大进步，数十年时间走完发达(dá)国家几(jǐ)百年(nián)城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化(huà)进程进(jìn)入(rù)快速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发(fā)布的(de)《中国住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住(zhù)宅存(cún)量从不到14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住(zhù)房建(jiàn)筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成(chéng)为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要(yào)方式(shì)，2005年中国(guó)内地商(shāng)品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推(tuī)动了中(zhōng)国内地房(fáng)地产(chǎn)行业的发(fā)展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年长(zhǎng)周期(qī)繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销售面(miàn)积(jī)和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业的(de)快速发展，房(fáng)地产企(qǐ)业从无(wú)到(dào)有(yǒu)、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上下(xià)游产业链特(tè)别(bié)长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房地产及(jí)其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带(dài)动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地(dì)产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占比超过(guò)三分之(zhī)一。从房地产融(róng)资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值(zhí)占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于(yú)美(měi)国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房市(shì)值(zhí)与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例较(jiào)高，主要是(shì)因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资(zī)比(bǐ)例较低(dī)，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前的负面效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担(dān)了所有商品不(bù)能(néng)交付的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交(jiāo)房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之间的(de)购(gòu)房合同、购房者和银(yín)行(xíng)的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合(hé)同关系，如果开发(fā)商发生违约，购房者只(zhǐ)能(néng)根据购房合同向(xiàng)开发商主张(zhāng)权(quán)力(lì)，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等(děng)系列风险(xiǎn)，进行影响自(zì)身信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不善(shàn)，出现资(zī)金链断裂等一系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企通过与(yǔ)购房者签订的(de)预售合(hé)同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款能力或短期不(bù)能(néng)还(hái)款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较(jiào)大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购房者的预售(shòu)监管资金去(qù)哪(nǎ)了(le)？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个字那就是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商(shāng)品房预售(shòu)管理办法》中明(míng)确规(guī)定(dìng)了开发企业预售商品房(fáng)所得款项应当(dāng)用(yòng)于有关的工(gōng)程建(jiàn)设，商品房预售款监管的(de)具(jù)体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定。但多年(nián)以来全国(guó)并(bìng)没有统一(yī)的(de)预售资金(jīn)监管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆(kūn)明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市(shì)重点(diǎn)监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按照(zhào)项(xiàng)目(mù)的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进(jìn)入监管账户、或进入监管账户(hù)后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继(jì)续还款。那么(me)，监管账户资(zī)金如(rú)何被挪走(zǒu)的(de)？实际(jì)上，在过去房地产大开(kāi)发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款监管(guǎn)账(zh嘉祥县属于哪个市 济宁嘉祥是不是很穷àng)户资金，是(shì)行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度(dù)所需(xū)。通(tōng)过(guò)这些方式套取的资金，在房(fáng)企各(gè)地项目间流动，变相嘉祥县属于哪个市 济宁嘉祥是不是很穷(xiāng)加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供(gōng)了(le)资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种(zhǒng)资金循(xún)环高周转模(mó)式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度(dù)呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付(fù)款保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预付资(zī)金，一般(bān)设有定金或预付款(kuǎn)保护(hù)机(jī)制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求购(gòu)房(fáng)者支付的(de)预付款比例相对较低(dī)，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付(fù)款一般以定金方式(shì)支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方(fāng)式发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是(shì)房屋交付后(hòu)发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售(shòu)商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付(fù)质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由(yóu)政府或(huò)第三方验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的(de)房款。二是(shì)开发商为购房者提(tí)供一(yī)定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金(jīn)一定期限内无(wú)条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外(wài)，购房者在房屋交付后(hòu)通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开(kāi)发商(shāng)挪用(yòng)资金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三方公证行或产权保险公司(sī)的信托(tuō)账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开发(fā)商在房屋(wū)建(jiàn)设过程(chéng)中的资金全(quán)部来自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商(shāng)提供(gōng)一定比例的贷款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪用(yòng)资金(jīn)直接损(sǔn)害银行利(lì)益，银行有充分(fēn)动(dòng)机监管开(kāi)发商施(shī)工(gōng)进度。开发商在房(fáng)屋(wū)交付(fù)时(shí)需取得由政府相关(guān)部门经审(shěn)查后发(fā)放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按建造(zào)工期(qī)进度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用(yòng)固定利率，开发商或购房(fáng)者(zhě)可(kě)购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者(zhě)需支付(fù)约2000欧(ōu)的定金并进行预约(yuē)公证，签订合同后定金退还(hái)。如(rú)由于(yú)任何原因不能购买，定(dìng)金(jīn)按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支付(fù)公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含在购房款中，属于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首付比(bǐ)例，可零(líng)首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也采(cǎi)取按工期支付房(fáng)款的制度，一(yī)般分7笔进(jìn)行支付，具体(tǐ)支付节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付(fù)节点可分(fēn)为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室内清洁(jié)及墙面(miàn)完工(gōng)、地板完工、全(quán)部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前(qián)申(shēn)请(qǐng)房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工节奏(zòu)分多次发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷(dài)款给(gěi)予(yǔ)购房者一定(dìng)使用期限(xiàn)，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国保险公(gōng)司针对期(qī)房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是当(dāng)房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由开发商或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立(lì)合(hé)同前，买卖双方均有(yǒu)一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合(hé)同等(děng)各个环节(jié)，各环节(jié)内(nèi)容确认无误后签(qiān)订首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商(shāng)出(chū)现财(cái)务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的(de)部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付(fù)比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国(guó)采取按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款的方式(shì)，但是交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过(guò)房(fáng)产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进(jìn)度、支(zhī)付相(xiāng)关款项过程中，由买(mǎi)房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在(嘉祥县属于哪个市 济宁嘉祥是不是很穷zài)进入开发(fā)商账户前(qián)经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于(yú)保障购(gòu)房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全措施

　　日(rì)本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返(fǎn)还(hái)定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结(jié)束后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支(zhī)付(fù)定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部分，法律要求(qiú)开发商必须完成定(dìng)金保(bǎo)全措施(shī)才可预售(shòu)。什么(me)是定金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构(gòu)或指定保(bǎo)证(zhèng)机构或(huò)保(bǎo)险机构签订定金保证委托合同，设置购房者(zhě)定金的保(bǎo)证或保险，并(bìng)将相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明书交付给购(gòu)房者。除(chú)定(dìng)金外(wài)，其他预先支付(fù)的(de)购房款也受该措(cuò)施(shī)保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向(xiàng)金融机构或(huò)保证机构或保险公(gōng)司(sī)兑付，同时，开发商需向购(gòu)房(fáng)者赔付违约金(jīn)，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节(jié)，交房前只需支付最多(duō)不(bù)超20％的(de)定金，签订购房合(hé)同后，购房者即可向(xiàng)银(yín)行申请贷款，但交房后才(cái)开始(shǐ)按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房购(gòu)房者违(wéi)约可返还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进(jìn)银行专门项目资(zī)金账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有统一的选购权合(hé)同以(yǐ)及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同(tóng)样采取按工程进度付款的(de)方式，《发展商条(tiáo)例》对期房(fáng)付款流程(chéng)做了统一详细(xì)规定，要(yào)求所(suǒ)有开发商遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一般(bān)为合(hé)同签订(dìng)后、地(dì)基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完(wán)工(gōng)等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程(chéng)进度放(fàng)款，月供(gōng)在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而(ér)增加，未(wèi)放款部分(fēn)无(wú)需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金(jīn)与付款会存(cún)入银行专(zhuān)门的项(xiàng)目资金账户(hù)，账户资金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修(xiū)期，此后购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手(shǒu)临界(jiè)点，重点是保交楼和(hé)房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大对刚(gāng)需和(hé)改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生(shēng)，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从(cóng)现在起，对(duì)还在正常运转的房企包括(kuò)民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持(chí)力度(dù)，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个行业(yè)，为(wèi)每(měi)个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支(zhī)付定金冻结(jié)至房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)阶段，保障购房者定金安(ān)全(quán)。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励保险公司(sī)介入(rù)，为(wèi)房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情况提供充分(fēn)的保(bǎo)障。余款支付环节，建立(lì)按工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷(dài)款机制(zhì)，充分保护(hù)购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或(huò)由政府相关(guān)部门直(zhí)接监(jiān)管(guǎn)，以(yǐ)此防止资(zī)金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立(lì)商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权负责(zé)、免费维(wéi)修，购房(fáng)者(zhě)在(zài)保(bǎo)修(xiū)期(qī)结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋。一(yī)方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平(píng)的预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的(de)不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最根本(běn)最(zuì)实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币(bì)。

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