万(wàn)柳书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年(nián)初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的(de)意(yì)外走(zǒu)红，让这(zhè)个位于北(běi)京(jīng)海淀的(de)豪宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其(qí)背(bèi)后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关(guān)注(zhù)，起因中赫集团成了共同债务(wù)人被中(zhōng)国信达追债，中国信(xìn)达(dá)为了收(shōu)回(huí)钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问题是，这些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子(zi)现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未(wèi)看(kàn)到(dào)这些业主(zhǔ)的维权信(xìn)息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割花竹帽是哪个民族的 花竹帽是广西毛南族仅有的吗韭菜的时候，他们的(de)姿(zī)势都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于(yú)海淀核(hé)心区位，名(míng)校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良(liáng)债权转让项目”，债(zhài)权(quán)总额高达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目(mù)的抵押(yā)物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目(mù)的(de)处置主体(tǐ)是中国(guó)信(xìn)达资产管理(lǐ)股(gǔ)份(fèn)有限公司北京市分公司（下称中(zhōng)国(guó)信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞(ruì)）的不良债权(quán)。截(jié)至(zhì)2023年1月31日，债权金额(é)约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其中(zhōng)债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债务(wù)人。目(mù)前，该(gāi)项(xiàng)目已有(yǒu)1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这就是一起中国信达北(běi)分讨债的故事，但实(shí)际(jì)上，75套豪宅的(de)背后暗藏(cáng)秘(mì)密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如(rú)果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖(mài)出去了的，是有人(rén)住的。

　　那(nà)为(wèi)什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又注(zhù)明这75套房子是(shì)“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说明这些房子根(gēn)本没有网(wǎng)签，也没有房(fáng)产证！

　　第(dì)一财经(jīng)的报(bào)道证(zhèng)实(shí)了上述内容(róng)。有豪宅中介透露(lù)，中赫(hè)集(jí)团(tuán)早(zǎo)就把这(zhè)75套房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现在(zài)还没资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业主基本都是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬也(yě)是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的(de)业主(zhǔ)中，还(hái)有不少中(zhōng)赫(hè)集团的(de)高管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富(fù)人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这(zhè)些(xiē)业(yè)主确实已经支付价(jià)款(kuǎn)并(bìng)实际占有，那么，中国(guó)信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民(mín)事执(zhí)行中，业(yè)主已经(jīng)支付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理过(guò)户(hù)手(shǒu)续的，如果业主没有过(guò)错，人民法院不得查(chá)封、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查封的可以向(xiàng)法院提出执(zhí)行异议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可(kě)以联(lián)合起诉开发(fā)商，要求退还购房(fáng)款(kuǎn)或办理房(fáng)产证，并(bìng)承担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法(fǎ)院报公布(bù)《最(zuì)高人民法院(yuàn)关于商品房(fáng)消费者权(quán)利保(bǎo)护问(wèn)题的批复》，以司法解(jiě)释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者(zhě)以居住为目的(de)购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主张其房屋(wū)交付(fù)请求权优先于建设工(gōng)程价款优(yōu)先受偿权、抵(dǐ)押(yā)权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以(yǐ)支(zhī)持。只支付(fù)了(le)部分价款的(de)商品(pǐn)房消(xiāo)费者(zhě)，在一审法庭辩(biàn)论终结前已(yǐ)实际(jì)支付剩余(yú)价款的，可以适(shì)用(yòng)前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债权(quán)，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达(dá)，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不良债权转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯到(dào)金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查(chá)显示，目前(qián)中(zhōng)国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中赫集(jí)团(tuán)旗下(xià)子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者(zhě)由中国信达资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他(tā)房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为(wèi)中赫集团进(jìn)入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随后开(kāi)发的(de)万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房企手中，抢下了(le)北京(jīng)万(wàn)柳地(dì)块(kuài)，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回(huí)来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年(nián)银杏(xìng)树，还是每平米20万(wàn)元的价(jià)格，都令业(yè)内外(wài)震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的地位(花竹帽是哪个民族的 花竹帽是广西毛南族仅有的吗wèi)。2014年末(mò)上市(shì)的它，对手是当时有(yǒu)名的融创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超过(guò)这些对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院一(yī)套300平米(mǐ)的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿(yì)、单价(jià)达到惊人的36万元/平(píng)米(mǐ)，说明万柳书院(yuàn)虽(suī)然已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧(jiù)在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹(dān)丹(dān)，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则(zé)居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环(huán)的背(bèi)后，这(zhè)个地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多(duō)次成(chéng)为被执行人，被执(zhí)行(xíng)标的高达(dá)11亿(yì)。

　　今(jīn)年(nián)年初，因(yīn)为履行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团如(rú)今(jīn)沦落(luò)到这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商(shāng)到(dào)沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直(zhí)下。而(ér)追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于(yú)收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多元(yuán)化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之路并不好(hǎo)走。早在2008年(nián)开始，中赫集(jí)团就尝试(shì)过多元化业务，先后进军能源(yuán)市场、团(tuán)购(gòu)网站，但(dàn)最(zuì)终都惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终，周金辉(huī)将转型的目(mù)光，放(fàng)到了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服(fú)与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足球俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为国安(ān)的(de)新东(dōng)家(jiā)。接着在(zài)2021年(nián)6月，中赫集团从中信(xìn)集(jí)团手中拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部(bù)全部股权。如果北京国安(ān)的估值一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人(rén)也许会(huì)感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什(shén)么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人(rén)周金辉夫(fū)妇将其手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集(jí)团共有11条股权出质(zhì)记(jì)录。质权(quán)人包括海金商(shāng)业(yè)保理、北京建工、山东(dōng)国际信(xìn)托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间(jiān)完(wán)全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安(ān)后(hòu)，不仅国(guó)安(ān)的(de)经(jīng)营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团(tuán)也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年(nián)，北(běi)京(jīng)国安足(zú)球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该(gāi)俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集(jí)团和周金(jīn)辉(huī)夫妇(fù)还在(zài)持续质(zhì)押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫的经营(yíng)状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共(gòng)同成(chéng)为(wèi)被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律(lǜ)文书确(què)定义务，上述(shù)被执行(xíng)人(rén)成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于(yú)难。不过在(zài)实控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执(zhí)行(xíng)10个多亿的北(běi)京国安，又如何能独善其(qí)身？

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