5月以来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为代(dài)表的机(jī)构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据(jù)显示，以南方(fāng)和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时(shí)所公布(bù)的总(zǒng)份额均(jūn)较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业(yè)红利时(shí)代已过 精耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募基金对(duì)房(fáng)地(dì)产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行(xíng)业标(biāo)的市(shì)值约1188亿(yì)元(yuán)，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持房(fáng)地产公司市值(zhí)在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现(xiàn)了三年(nián)来的首(shǒu)次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一(yī)季度得(dé)以延续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房地(dì)产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度(dù)提升(shēng)6一语成谶一语成偈是什么意思，一语成谶(yi yu cheng ji )的读音.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股份、滨江集(jí)团(tuán)，持(chí)仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公(gōng)募对于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在(zài)基(jī)金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头股万科A排在第(dì)96位。对(duì)比去年四季报，变化(huà)之处首先在(zài)于几只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产龙头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科(kē)最为(wèi)明(míng)显；其次是金地(dì)集团(tuán)退(tuì)出百(bǎi)大(dà)之列(liè)。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一(yī)环(huán)，且首季并非(fēi)行业销(xiāo)售旺季，其(qí)传(chuán)导到(dào)二级市(shì)场(chǎng)乃(nǎi)至机(jī)构持(chí)仓上(shàng)还(hái)需要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经(jīng)济圈判断(duàn)房地(dì)产(chǎn)已经进入大分化时代(dài)，一(yī)二线城市好于(yú)三四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资(zī)上(shàng)，配置房地(dì)产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的(de)红利期一(yī)去不返了。“如果按照产业(yè)周(zhōu)期来分类(lèi)，包括房地产等几类行(xíng)业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没有什么投(tóu)资机会(huì)的。但在这几(jǐ)年(nián)特殊(shū)的行情里(lǐ)包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的(de)行业也出现了(le)一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行(xíng)业(yè)前(qián)几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的年销(xiāo)售面积很难再(zài)出(chū)现了，2022年光是居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的(de)更新，也有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需求端还(hái)需要有一(yī)定(dìng)的政策出(chū)来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产研(yán)究(jiū)员吕功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日(rì)，无(wú)论(lùn)从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房(fáng)短缺(quē)时代，而目前(qián)居民(mín)的(de)杠杆率和房(fáng)价(jià)收(shōu)入(rù)也(yě)不支撑每年18万亿元的(de)销售额(é)，以及过快上行的房价，因而行业高增(zēng)的时(shí)代已(yǐ)经过去，未来行业的需(xū)求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程(chéng)。这个过程中，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见顶(dǐng)回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是(shì)强(qiáng)竞(jìng)争力(lì)公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样(yàng)的认识转变(biàn)，精耕细(xì)作个股成(chéng)为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质(zhì)区域性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块(kuài)个(gè)股(gǔ)，在纳入(rù)统(tǒng)计的124只房(fáng)地产类(lèi)标的(de)股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五的(de)公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分(fēn)别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一(yī)的(de)上实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从该(gāi)股的(de)基(jī)本(běn)面(miàn)来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发(fā)与经(jīng)营。公司的(de)主要产品及(jí)服务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务(wù)、工程项(xiàng)目(mù)、酒店(diàn)经(jīng)营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的(de)例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的(de)上银基(jī)金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管(guǎn)理公司等都跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时(shí)排名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房(fáng)企，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅度复一语成谶一语成偈是什么意思，一语成谶(yi yu cheng ji )的读音苏。究其(qí)原(yuán)因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出(chū)租(zū)率复苏至近年(nián)来最高(gāo)，另(lìng)一方面则是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数字上(shàng)看(kàn)，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头向好背景(jǐng)下，自然(rán)也吸引了知名机构(gòu)在其中持(chí)续驻足(zú)。从第(dì)一季度十大(dà)流通股股东(dōng)来看，知名私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依然在(zài)前十中(zhōng)，这也是连(lián)续第三个(gè)季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一(yī)支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投(tóu)资局，其当季还(hái)小幅增(zēng)加了持股。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上海区域性(xìng)地产公司外(wài)，荣(róng)安地产则是主(zhǔ)要(yào)布局在深圳的地产公司，一(yī)季报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列(liè)。具体说来， 南(nán)方(fāng)中(zhōng)证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富(fù)国中证指数1000增强则(zé)排名第(dì)九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际和私募(mù)迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值(zhí)更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对(duì)应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企受(shòu)限(xiàn)于(yú)信用问题(tí)或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机(jī)获(huò)取低成(chéng)本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的净负(fù)债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从融(róng)资(zī)成本看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额(é)增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在(zài)当(dāng)前中(zhōng)特估的浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或(huò)存在发展的大(dà)好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机会(huì)依然存(cún)在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势，其(qí)主要又体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出(chū)较低(dī)的融(róng)资成本，优质的开发资源和良好的不动产资(zī)产(chǎn)运营能力的多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于民营地产公司也是更(gèng)有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对民营房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估(gū)值(zhí)的修复更(gèng)明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期(qī)的维度看，行业(yè)的(de)逻辑在于(yú)集中度(dù)提升后，行业进入高质量发(fā)展阶(jiē)段(duàn)，具备较快速(sù)发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利(lì)和现(xiàn)金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提(tí)升，应该(gāi)关(guān)注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普(pǔ)涨的概(gài)率(lǜ)比较低，行业内(nèi)部(bù)将出现分化，要(yào)关注将受益于行业(yè)集中度提(tí)升的头部公(gōng)司。”星石投资首(shǒu)席(xí)研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路的话，或许还(hái)是保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)等国资(zī)背景(jǐng)龙头前途更为(wèi)光明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需(xū)要(yào)客观地(dì)去持(chí)续观察国企(qǐ)央企在(zài)三个方面是否可以维(wéi)持，首先(xiān)是融资(zī)成本保(bǎo)持低位(wèi)，其次是销(xiāo)售份额(é)持续(xù)提升(shēng)，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据房企一季(jì)报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一(yī)季度的业绩分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿(ná)地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性(xìng)地拿地，且(qiě)主要集中(zhōng)在核心(xīn)城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢(huī)复但仍处于调整的(de)过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同(tóng)时(shí)也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其(qí)实整(zhěng)个(gè)市场从四(sì)月份(fèn)开(kāi)始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等(děng)极个别城(chéng)市(shì)四月环比三月相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝(jué)大(dà)多数(shù)城(chéng)市都(dōu)出(chū)现环比下滑的情(qíng)况。而现在五(wǔ)月的(de)市场表(biǎo)现也不太乐(lè)观。按(àn)照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及(jí)市(shì)场(chǎng)的去库存(cún)压力、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到六(liù)月份房企为了半年(nián)报(bào)冲(chōng)业绩出现市(shì)场的(de)短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在(zài)整个房(fáng)地产以及其上下游(yóu)产(chǎn)业链的复苏(sū)速度都比想象的要慢很(hěn)多(duō)，我们要多给(gěi)一些耐心(xīn)，这个时候，在房地(dì)产以(yǐ)及上下游就(jiù)不(bù)是赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只能赚他基本(běn)面的钱。但这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的(de)、做得比同行(xíng)好(hǎo)得多的企业，会(huì)伴随整(zhěng)个行业的弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去(qù)等待(dài)它的(de)基(jī)本面不断(duàn)地凸显出(chū)来，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买(mǎi一语成谶一语成偈是什么意思，一语成谶(yi yu cheng ji )的读音)卖推(tuī)荐。）

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