5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信(xìn)房三角形的边长公式小学，等边三角形的边长公式(fáng)地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对于(yú)这一板块已经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数据(jù)显示(shì)，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时(shí)所公布的(de)总份额(é)均较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据基金(jīn)一季(jì)报(bào)统(tǒng)计，龙头与地方国企(qǐ)央企(qǐ)获(huò)得增(zēng)持，持仓(cāng)数(shù)量占流通股比重增幅(fú)五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持(chí)房地产公司市值在股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出(chū)现了三(sān)年来的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的持股(gǔ)比例也同(tóng)步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计(jì)显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占(zhàn)板块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于(yú)龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng三角形的边长公式小学，等边三角形的边长公式)募(mù)基(jī)金一季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板块排名(míng)最(zuì)高的是保利发(fā)展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在(zài)第(dì)78位(wèi)。而(ér)老牌(pái)龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去(qù)年(nián)四季报(bào)，变(biàn)化之处首(shǒu)先在于几只房(fáng)地(dì)产龙头(tóu)股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为明(míng)显(xiǎn)；其(qí)次(cì)是金地集(jí)团退(tuì)出百大之列。但考虑(lǜ)到(dào)房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最后(hòu)一(yī)环，且首季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二(èr)级市场(chǎng)乃(nǎi)至(zhì)机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的(de)是，经济圈判断房(fáng)地产已(yǐ)经进入大分化时代，一二线城(chéng)市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一(yī)去不(bù)返了(le)。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包(bāo)括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没有什(shén)么投资机(jī)会的(de)。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行(xíng)业也出(chū)现(xiàn)了一些机会，背(bèi)后的(de)逻(luó)辑是供(gōng)给侧发生了(le)更大的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存(cún)款(kuǎn)数量增加了(le)15万(wàn)亿(yì)元。中国(guó)存量有400亿(yì)平方(fāng)米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功(gōng)绩也指出(chū)：“时至(zhì)今日，无(wú)论从城镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别(bié)住房短缺时代，而目(mù)前居(jū)民的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业高增的时(shí)代(dài)已(yǐ)经过(guò)去，未来行(xíng)业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着(zhe)地(dì)产的高杠(gāng)杆(gān)属性，就很容易(yì)出现信用(yòng)风险问题（类似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入(rù)到(dào)供给侧出清(qīng)的(de)过程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综合竞争力(lì)强的(de)公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占(zhàn)率的提升。当行业(yè)需求(qiú)见顶(dǐng)回落时(shí)，行业(yè)的贝塔已经过去(qù)了，但不(bù)代表(biǎo)没有投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿(ā)尔(ěr)法，而对应到股票投(tóu)资，就是(shì)强竞(jìng)争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从(cóng)具(jù)体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标(biāo)的股中，本月以来实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前(qián)五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安地产。排(pái)名第(dì)一的(de)上实发展，五一假期归来后日(rì)成交(jiāo)量明显放大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个交(jiāo)易(yì)日收出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为(wèi)房地产开发与经营(yíng)。公司(sī)的主要产品及(jí)服(fú)务(wù)为房地(dì)产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，各类机(jī)构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季(jì)十(shí)大流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的上(shàng)银基(jī)金、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长城资(zī)产管理公司等(děng)都跻(jī)身前十的(de)行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅(fú)暂时排(pái)名第二的浦东金桥也(yě)是上(shàng)海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一(yī)方面是该公司后疫情时代(dài)出租(zū)率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面则(zé)是公司拿地(dì)结算持续(xù)性向(xiàng)好，从数字(zì)上(shàng)看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自(zì)然也吸引(yǐn)了(le)知名机构在其中持续驻足(zú)。从第一季度(dù)十大流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续(xù)第三个季度他(tā)有的(de)两(liǎng)只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有(yǒu)一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域(yù)性地产公司(sī)外，荣安地产(chǎn)则是主要布局(jú)在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募指基首季(jì)新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南(nán)方中证全(quán)指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九(jiǔ)位，此外联(lián)袂(mèi)出现的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士(shì)分(fēn)析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出(chū)；从(cóng)拿(ná)地(dì)端(duān)看，2022年(nián)土地(dì)市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商(shāng)测算(suàn)对(duì)应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受限于信用问题或(huò)者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的拿(ná)地(dì)力(lì)度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负(fù)债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空(kōng)间(jiān)有限，从(cóng)融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的(de)销售，龙头房企明(míng)显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是(shì)，在当(dāng)前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结(jié)构性机会依(yī)然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据(jù)显著优势(shì)，其主要又(yòu)体现为库存的优(yōu)势。央企地(dì)产公司，现阶段表现(xiàn)出(chū)较低的融(róng)资成(chéng)本，优质(zhì)的(de)开发资源和(hé)良好(hǎo)的不动产资(zī)产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估(gū)，国央(yāng)企相较于民营地(dì)产(chǎn)公司(sī)也是(shì)更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强(qiáng)调(diào)，“对(duì)于(yú)减值、土(tǔ)地(dì)资(zī)源债权债务关系等问题，市场对民(mín)营房开(kāi)企(qǐ)业的(de)资产会有(yǒu)更多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业(yè)出清(qīng)的过(guò)程(chéng)中，央(yāng)国企(qǐ)相较于民企(qǐ)来(lái)说估值的修复(fù)更(gèng)明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的(de)维度看(kàn)，行业的逻辑(jí)在(zài)于(yú)集中度提升后，行业(yè)进入高质(zhì)量发展阶段(duàn)，具备较(jiào)快速(sù)发展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利和现(xiàn)金流创(chuàng)造能(néng)力，以(yǐ)此带来估值中(zhōng)枢的(de)提升，应该关注估值相对(duì)较低，企业(yè)自身(shēn)资产的质(zhì)量好、运营能力(lì)强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较低，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将受益于行(xíng)业集中度(dù)提升的头(tóu)部公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金(jīn)投资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏(péng)表示：“需要客(kè)观地去持(chí)续观察国企央企在三个方面是(shì)否可以维持，首先是融(róng)资成本(běn)保持低(dī)位，其次是销售份额持续(xù)提升(shēng)，再(zài)次是(shì)拿地份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机(jī)构(gòu)需(xū)要(yào)多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩(jì)分(fēn)化更(gèng)趋明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等(děng)房企营收(shōu)、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而(ér)这些公(g三角形的边长公式小学，等边三角形的边长公式ōng)司(sī)也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地(dì)产业内人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过去(qù)两三年时间(jiān)，尤其是(shì)在(zài)2021年下半年民(mín)营(yíng)房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企(qǐ)业(yè)仍在持续性地拿地，且主要(yào)集中在核心城(chéng)市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够推动(dòng)房(fáng)企(qǐ)销售业(yè)绩(jì)的增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于(yú)调(diào)整(zhěng)的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复(fù)苏(sū)过程(chéng)中，还面临(lín)着一(yī)些不确定性(xìng)。其实整(zhěng)个市场从四月份(fèn)开始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都(dōu)等极(jí)个(gè)别城市四月环(huán)比三月相对表现较好之外(wài)，包(bāo)括北京、上海在内的(de)绝大多数(shù)城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而(ér)现(xiàn)在五月(yuè)的(de)市场表现(xiàn)也不太乐观(guān)。按照现在的(de)经济(jì)状况(kuàng)、收入情况，以(yǐ)及市场的去(qù)库存压(yā)力(lì)、企业的资金面压力(lì)，可能会出现，到(dào)六(liù)月份(fèn)房企为了半年报(bào)冲业绩出(chū)现市场的(de)短期反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三(sān)季(jì)度增(zēng)长不确(què)定性(xìng)的(de)压力(lì)仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个(gè)房地产(chǎn)以及其(qí)上(shàng)下游产业链(liàn)的(de)复苏速(sù)度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些(xiē)耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只能(néng)赚他基本(běn)面(miàn)的钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只有(yǒu)极(jí)为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随(suí)整(zhěng)个行业的弱复(fù)苏，业(yè)绩(jì)会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基本(běn)面不断地凸显出(chū)来，这需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提(tí)及(jí)个(gè)股仅为举例(lì)分析(xī)，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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