文：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开的(de)全国住房(fáng)和(hé)城乡建设工(gōng)作会议提出“有条(tiáo)件的可(kě)以(yǐ)进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一(yī)个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等(děng)地明(míng)确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售(shòu)制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力(lì)的别建了，不能(néng)把(bǎ)包(bāo)袱(fú)甩给老百姓和(hé)社会，这是(shì)房地(dì)产从大开发时代(dài)步入高(gāo)质量发展阶段的必(bì)然趋势(shì)，也是对(duì)购房老百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预(yù)售制已经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经地义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以及长效机(jī)制，长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群(qún)战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。如果按(àn)照经济(jì)规(guī)律办(bàn)事，中国一定(dìng)能实现(xiàn)房(fáng)地产软着(zhe)陆和长期平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好(hǎo)这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝(jué)大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品不能(néng)交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房(fáng)者非(fēi)常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能(néng)交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险(xiǎn)。取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神(shén)、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么(me)情况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最(zuì)早(zǎo)源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预售制(zhì)度。其实，当前世(shì)界不(bù)少(shǎo)国家存在(zài)预售制(zhì)。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有(yǒu)严格(gé)的(de)监管保障措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始销售，买家在(zài)购买期房后(hòu)并非像中国一样在(zài)支付(fù)完首付款后(hòu)从(cóng)银行(xíng)一次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据开发商工(gōng)程(chéng)进度在完全(quán)交房前进行分期(qī)支付(fù)。所以，预售(shòu)制度是需要严格(gé)的资金监管、分期(qī)支付以及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购(gòu)房民众不(bù)公(gōng)平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售。客观讲预(yù)售制度有一定(dìng)历史阶段性，现在(zài)中国住房进(jìn)入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心和房地(dì)产长效机制。这(zhè)是个(gè)技术活，只要坚(jiān)持市(shì)场(chǎng)化(huà)改革，中国一(yī)定(dìng)能化(huà)解这个难题，让房地产(chǎn)回归(guī)实体经济和(hé)居住属性(xìng)，安(ān)居(jū)乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得(dé)的(de)过硬(yìng)的(de)产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是以客(kè)户(hù)为中心，房地(dì)产也(yě)不能例外(wài)，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是天大的(de)事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预(yù)售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企(qǐ)业(yè)健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)的重大措施(shī)。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国(guó)务院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的(de)专项研究。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十(shí)世纪五十年代在(zài)中国香港，楼(lóu)宇出租是(shì)地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等(děng)问(wèn)题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港(gǎng)还(hái)未(wèi)推行公共房屋制度(dù)，许多人栖(qī)身于木屋(wū)或者其他临时住宅(zhái)，住房的(de)需求是相当高，不过大多(duō)数居民(mín)的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位(wèi)，需(xū)要雄厚的(de)资(zī)金实(shí)力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对(duì)这一系列问题，不少地产商开始探求(qiú)新(xīn)的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇分层出(chū)售。这(zhè)模式(shì)一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创办立(lì)信置业有限公(gōng)司，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多年经(jīng)营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运业务(wù)的经验，对(duì)于商品流通(tōng)、资金周转有着独到(dào)的(de)见解，在努力(lì)寻求方法加(jiā)快(kuài)自身资金(jīn)周转。当时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘后，除(chú)了分层出售(shòu)、还印(yìn)发售楼说(shuō)明(míng)书，上(shàng)有(yǒu)文(wén)字详尽说(shuō)明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一(yī)个(gè)亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买家的订(dìng)金，采用(yòng)类似租(zū)金(jīn)的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落(luò)成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了(le)民众(zhòng)购房(fáng)的资金压(yā)力，加速了房(fáng)屋的建造(zào)和销售，也解决(jué)了制(zhì)造(zào)商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特(tè)色，纵观(guān)中(zhōng)国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地(dì)解(jiě)决了核(hé)心的(de)住房供不应求的问题(tí)，使房市(shì)发展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十(shí)年(nián)繁荣(róng)，但(dàn)期间也(yě)出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管部门(mén)不(bù)断完(wán)善、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香(xiāng)港管(guǎn)理部(bù)门提升了(le)对于预售楼花制度的监管，即(jí)要求开发商在预(yù)售前，确(què)保地价款已经全部支付，还要证明自(zì)身有资金等(děng)能力把项目完(wán)成，资金需放入(rù)律师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套(tào)取监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国香港要求律师(shī)行在银(yín)行开设的信(xìn)托(tuō)账户（监管(guǎn)账户）、开发商操(cāo)作等(děng)采取全透明化(huà)机(jī)制，且银行的责(zé)任上升，如(rú)出现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行(xíng)将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐步(bù)完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内(nèi)地面(miàn)临住房需求大和(hé)供给量(liàng)短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发展(zhǎn)重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工业化的进程大(dà)于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化配套问题(tí)，才(cái)能进一步推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以租养房”的(de)福(fú)利分(fēn)房制度，住房市场发展起(qǐ)步(bù)较(jiào)晚、增(zēng)速(sù)较慢，福(fú)利(lì)分房(fáng)制(zhì)度也出(chū)现(xiàn)了分配不公、效率低、配(pèi)套差(chà)等问题(tí)，因此福利分房(fáng)制度不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而社会缺(quē)少大(dà)型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑是对内地房地(dì)产(chǎn)市场的一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐步引进中国(guó)香港预(yù)售(shòu)商品房制度，先后(hòu)出台多项文(wén)件(jiàn)，大力支(zhī)持国内房地(dì)产市(shì)场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步(bù)深化(huà)城镇住房(fáng)制度改革，加快住(zhù)房(fáng)建设的通(tōng)知》文(wén)件，决定停止住房无偿实(shí)物(wù)分配，逐步实行住房分配(pèi)货币(bì)化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市场经济的商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市(shì)场采用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资(zī)金和开(kāi)发时间周期(qī)长的两大难题(tí)，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬动下一(yī)个(gè)项目的开发，形成(chéng)滚动开发模(mó)式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国(guó)内地开始(shǐ)房改(gǎi)货币化(huà)，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房(fáng)地产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经(jīng)调整形成契合(hé)中国内地的商(shāng)品房(fáng)预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房(fáng)企资金压力(lì)，加快城镇住房建设(shè)。具体来说(shuō)，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设中(zhōng)的房屋(wū)预(yù)先出(chū)售给购房者，由购(gòu)房者(zhě)支付定金或房款的(de)行为。区(qū)别于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过(guò)程中，商(shāng)品(pǐn)房预售流(liú)程(chéng)为(wèi)：房地(dì)产开发商(shāng)办理预售许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房买卖合(hé)同-进行备案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在(zài)购房(fáng)过(guò)程中，购房者(zhě)需要(yào)一次性付(fù)清首(shǒu)付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建成，开发(fā)商可(kě)能已拿到了全部购(gòu)房(fáng)款，这(zhè)点与中国香港的按照工程(chéng)进度(dù)付款有所不同。对(duì)中国内地的(de)开发商而言，预售制(zhì)商品房也(yě)开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了(le)城镇化(huà)发展进程。预售制在(zài)过去20多(duō)年对中(zhōng)国内地房地产(chǎn)市(shì)场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决了(le)房地产(chǎn)市场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了(le)居民居住水平，中国(guó)内地城镇居民(mín)从(cóng)筒子楼(lóu)住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到(dào)基本适居，住(zhù)房事业取得(dé)巨大进(jìn)步，数十(shí)年(nián)时间(jiān)走完(wán)发达国(guó)家几百年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进(jìn)程(chéng)进(jìn)入快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积(jī)由7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住(zhù)宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人(rén)均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套(tào)，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前(qián)已成为中国内地商(shāng)品房销售最主要(yào)方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售(shòu)面积占总销(xiāo)售面积(jī)的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房(fáng)地(dì)产行业的发展。中(zhōng)国(guó)内地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的(de)快速(sù)发(fā)展，房地(dì)产企业从无(wú)到有、从国企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为(wèi)拉动中国内地经济高(gāo)增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下(xià)游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产(chǎn)完全(quán)拉动的投资占全社(shè)会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占银行各项(xiàng)贷(dài)款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业(yè)务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资(zī)存(cún)量占社融(róng)存(cún)量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将(jiāng)导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据(jù)我(wǒ)们的《中国(guó)住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合(hé)计的(de)31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的比例较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不(bù)成熟，直接融资比(bǐ)例较低(dī)，股票、债券市值(zhí)较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的(de)负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付(fù)的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期(qī)办(bàn)理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房者和开(kāi)发(fā)商(shāng)之间的购(gòu)房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是两个(gè)独立的(de)合(hé)同关系，如果开发商发华人在菲律宾危险吗，中国人在菲律宾安全吗生违约，购(gòu)房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承(chéng)担(dān)的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业(yè)层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期(qī)，会(huì)引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企因为市场波(bō)动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而房企通过与购房者(zhě)签订的预售合同和(hé)按揭(jiē)合同(tóng)，已经从银行获(huò)得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或(huò)短期不能(néng)还款等，则风险完全由银(yín)行承(chéng)担(dān)，银行(xíng)将面(miàn)临较(jiào)大的坏(huài)账压力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就(jiù)是“没钱(qián)”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管(guǎn)理办(bàn)法》中明确规定了开(kāi)发企业预售(shòu)商品房所得款项应当(dāng)用(yòng)于有关的工程建设，商品房预售(shòu)款监管的具(jù)体办法，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年以(yǐ)来(lái)全国并没有统一的(de)预售(shòu)资金监(jiān)管(guǎn)规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆华人在菲律宾危险吗，中国人在菲律宾安全吗(qìng)、长沙等城市重(zhòng)点(diǎn)监管(guǎn)资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项(xiàng)目(mù)的建安成(chéng)本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积(jī)或(huò)者(zhě)项(xiàng)目工程总额(é)报价(jià)计(jì)算重点资(zī)金(jīn)。而事实是，不少购房(fáng)款未进入(rù)监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没(méi)有资(zī)金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼(lóu)遥(yáo)遥无(wú)期，月(yuè)供却被迫(pò)继(jì)续(xù)还款。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的(de)？实际上(shàng)，在过去房地产(chǎn)大开(kāi)发(fā)时(shí)代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨(bō)付资金(jīn)，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付(fù)的工(gōng)程(chéng)款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度(dù)所需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目(mù)间(jiān)流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提(tí)供了资(zī)金流动(dòng)性，房(fáng)企(qǐ)抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘(pán)建设，形成一(yī)种资(zī)金循环高周转模(mó)式(shì)，但一定程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)度(dù)呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有定金(jīn)或(huò)预(yù)付(fù)款(kuǎn)保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求(qiú)购(gòu)房者支付(fù)的预付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一般以定金方(fāng)式支付，或按工程进度分期(qī)支付，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般(bān)采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷(dài)款按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐发放，购房者(zhě)开始月(yuè)供(gōng)；二(èr)是(shì)房(fáng)屋交付后发(fā)放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延(yán)期(qī)或(huò)重大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付(fù)质量(liàng)的(de)保障有两种方式，一是期房由政府或(huò)第三方验(yàn)收合格(gé)并提供(gōng)验收凭(píng)证后(hòu)，开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得购房者支(zhī)付的(de)房款。二是(shì)开(kāi)发商为购(gòu)房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一(yī)定期(qī)限内无条件(jiàn)返还(hái)，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付，其余房款交付(fù)后按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可(kě)低(dī)于3.5％，根据(jù)美(měi)国官方数据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定(dìng)金(jīn)或首付外，购房(fáng)者(zhě)在(zài)房屋交付后通过按揭贷(dài)款支(zhī)付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及(jí)首付款由第(dì)三方公证行(xíng)或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的信托账户(hù)监管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金(jīn)可通过(guò)申请仲(zhòng)裁取回，且不承(chéng)担任何责(zé)任与损失。而开发(fā)商在(zài)房屋建设过(guò)程(chéng)中的资金全部来(lái)自银行(xíng)，银行根据(jù)工程进(jìn)度(dù)向(xiàng)开发商(shāng)提供(gōng)一(yī)定比例的(de)贷款，由于开发(fā)商挪用资(zī)金(jīn)直(zhí)接损害银行利(lì)益，银行有充(chōng)分动机监(jiān)管开发(fā)商施工(gōng)进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部门(mén)经(jīng)审查后发放(fàng)的验收凭(píng)证，通过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到购(gòu)房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期(qī)房可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)，房(fáng)款按建造(zào)工期进度支付，按(àn)揭按工期(qī)放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用(yòng)固(gù)定利率，开(kāi)发商或(huò)购房者可购(gòu)买期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在(zài)项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房(fáng)合同前(qián)，购房者需支付(fù)约2000欧的(de)定(dìng)金(jīn)并进(jìn)行预约公证，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付公证费(fèi)和(hé)土(tǔ)地(dì)交(jiāo)易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购(gòu)房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最(zuì)低首付比(bǐ)例(lì)，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的(de)制度(dù)，一般分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比例因(yīn)项目而(ér)异。一般来说，支(zhī)付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部(bù)水暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购(gòu)房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率，银(yín)行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期房设计了(le)两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能(néng)是当(dāng)房屋出现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公司保(bǎo)证开发(fā)商赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发商破(pò)产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时支(zhī)付(fù)

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严(yán)格监管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖(mài)双方均有一名律师(shī)，负(fù)责沟通期房(fáng)交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环(huán)节(jié)，各环节内容确(què)认无误(wù)后(hòu)签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公(gōng)司赔付，而超出10％的(de)部分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采取按工程进度付款的方(fāng)式，但(dàn)是交房(fáng)前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，一(yī)般会在(zài)合同签(qiān)订6-24个(gè)月分别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定房屋必(bì)须经过房产公证公(gōng)司的检验验收后才能(néng)交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国(guó)期房(fáng)预售资金监(jiān)管极为严格，资金也由(yóu)律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认工程(chéng)进度(dù)、支付相关款项过程中，由(yóu)买房(fáng)律师将资(zī)金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方(fāng)律(lǜ)师(shī)转(zhuǎn)给(gěi)开发(fā)商，即资金在进入(rù)开(kāi)发(fā)商账户前经过(guò)两(liǎng)道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房(fáng)交易立法，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必(bì)须完成“预售房(fáng)定金保全措施(shī)”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二战结(jié)束后由于房(fáng)屋供给(gěi)严(yán)重(zhòng)失(shī)衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部(bù)规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律(lǜ)要求开发商(shāng)必须完(wán)成(chéng)定金保全(quán)措(cuò)施才可预售。什么是(shì)定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同时，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机构或保险机(jī)构签订定金保证委托合同(tóng)，设置购房者(zhě)定(dìng)金的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并(bìng)将相应(yīng)的保证(zhèng)金证(zhèng)明书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房款(kuǎn)也(yě)受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金(jīn)证明书向金融(róng)机构或(huò)保证机构(gòu)或保险公(gōng)司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违约金，一(yī)般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外(wài)的剩余(yú)房款在(zài)交(jiāo)房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付(fù)，所有资金进(jìn)银行(xíng)专门项(xiàng)目(mù)资金(jīn)账户，交房后满1年保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新加坡开(kāi)发商有统一的选购(gòu)权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一(yī)步签(qiān)订购买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花(huā)税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银(yín)行(xíng)申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡(pō)期房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房付款流(liú)程做了统一(yī)详细规(guī)定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同(tóng)签订后(hòu)、地(dì)基完工、框架(jià)完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供在此过(guò)程(chéng)中随(suí)着(zhe)放(fàng)出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方面，购房者(zhě)的订(dìng)金(jīn)与付(fù)款会存入银行专门的(de)项目资(zī)金账户，账户资(zī)金(jīn)提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后(hòu)购(gòu)房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地(dì)产到(dào)了政策出(chū)手临界点，重点是(shì)保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的(de)支持力(lì)度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停贷(dài)现(xiàn)象，重(zhòng)点(diǎn)是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持(chí)。另一方面(miàn)，从现在(zài)起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括(kuò)民营企业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重(zhòng)组(zǔ)整(zhěng)个(gè)行业，为(wèi)每个(gè)房企配套(tào)AMC和财(cái)团，给予金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充分估计形势(shì)复杂性(xìng)和(hé)人性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机制四(sì)大关键(jiàn)是(shì)推动城市(shì)群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产税。定(dìng)金环节，建立(lì)开发商违(wéi)约(yuē)后定金保护机(jī)制(zhì)，如(rú)将已支(zhī)付定(dìng)金(jīn)冻结至(zhì)房(fáng)屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司介(jiè)入，为房屋重大延期(qī)以及(jí)重大缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充(chōng)分的保障。余款支付(fù)环节，建立按(àn)工程进度付(fù)款机制或交(jiāo)房后按揭贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分(fēn)保护购房者的(de)权(quán)益。资金(jīn)监管环节(jié)，引入独(dú)立(lì)于开发商、银行的第三(sān)方资(zī)金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相关(guān)部门直接(jiē)监管，以此防止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发(fā)商应对房屋(wū)质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在(zài)保修(xiū)期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最根本最(zuì)实质的(de)保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣币。

未经允许不得转载：重庆三峡中心医院、三峡中心医院、中心医院 华人在菲律宾危险吗，中国人在菲律宾安全吗