OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如(rú)今，二(èr)级市(shì)场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘继(jì)续延续此(cǐ)前几日(rì)的(de)下跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾(céng)发布(bù)公告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库科(kē)技(jì)是其扩募(mù)拟新(xīn)购(gòu)入(rù)基础设施(shī)资产张润大厦(shà)的重要承租方之一，目前未(wèi)收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协(xié)议的通知(zhī)。同(tóng)时，在(zài)公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始权益(yì)人将继续(xù)密切关注哲(zhé)库科(kē)技后续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此外(wài)，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目(mù)的原始权益人相关负责人也表示，近期已同步启(qǐ)动了应急预案，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积极应(yīng)对(duì)哲库提(tí)前(qián)退租的可能(néng)事项。由(yóu)于(yú)张(zhāng)润大厦是全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目(mù)，公司(sī)领导高度重视，浦东新区国资委也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市(shì)场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技的事(shì)件继续扰动(dòng)公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此后二级市场价格(gé)开始震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大(dà)到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响，华安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT最近几个(gè)交易(yì)日(rì)二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年(nián)以(yǐ)来跌(diē)幅(fú)7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年6月21日(rì)上(shàng)市以来，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公(gōng)募REITs市(shì)场整体表现上(shàng)看，目前上市(shì)的(de)8只(zhǐ)产业园(yuán)区基础(chǔ)设(shè)施REITs中，仅(jǐn)博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余(yú)7只均有不(bù)同程度下跌，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平(píng)均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季(jì)报中(zhōng)已经披露张(zhāng)江光(guāng)大园项目出租率有所下降，如(rú)今拟(nǐ)扩(kuò)募的项(xiàng)目(mù)又遭遇突(tū)发事件，因此导致二级市场价(jià)格出现波动。”一位业内人士(shì)分(fēn)析称。

　　不过(guò)，在(zài)上述人士看来，尽(jǐn)管出于风(fēng)险规避的原因，最近几个交易(yì)日(rì)场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下(xià)跌并不(bù)会从根本(běn)上影响其(qí)内外价(jià)值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随(suí)着二级市场价格下跌(diē)，风险也(yě)得(dé)到一定(dìng)释放，但是(shì)价格涨跌会(huì)受到基本面、情绪面(miàn)等多重因素影(yǐng)响，不好判(pàn)断(duàn)价格是不是(shì)已经完全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有一位(wèi)业内人士表示，今年(nián)整(zhěng)体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品年内二级(jí)市(shì)场跌幅(fú)较大(dà)，其(qí)实有些隐含收(shōu)益率高的产品具备一定的投资价值(zhí)，很适合稳健(jiàn)类投(tóu)资者(zhě)。此外，伴(bàn)随(suí)着经济复苏的步伐，产业(yè)园区(qū)、物流类等REITs产品具备(bèi)一(yī)定(dìng)的(de)投(tóu)资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基(jī)金执行董(dǒng)事高如星对此表(biǎo)示，若张江(jiāng)园(yuán)区最终能顺利解(jiě)决招商，平稳(wěn)过度对(duì)经(jīng)营现金流没(méi)有造成大(dà)的影响，“事件(jiàn)性利空下调至得这么急、这么深，加上前(qián)期(qī)本身园区(qū)类(lèi)资(zī)产就回调不少了(le)，这就是黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最(zuì)终还是落(luò)到租金收入(rù)受不(bù)受影响，影(yǐng)响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验(yàn)

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公(gōng)告(gào)，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基础设施(shī)资产(chǎn)张润(rùn)大(dà)厦的重要承租(zū)方之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的(de)通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继团费一年多少？党费一年多少呢，团员一年交多少党费续密(mì)切(qiè)关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前(qián)，张(zhāng)江REIT因其一(yī)季报中披露的张江光大(dà)园项目(mù)出租率下(xià)降事项，一度(dù)二级市场团费一年多少？党费一年多少呢，团员一年交多少党费价(jià)格出现回(huí)落(luò)。在随后召开的(de)业绩说明会中管理人就相关事(shì)项进行(xíng)了解释(shì)说(shuō)明，市场信心(xīn)得到了(le)一定(dìng)提振，二级市场价格(gé)表现也(yě)趋(qū)于平稳。据了(le)解，张江 REIT在(zài)5月11日(rì)召开的(de)线上(shàng)和线下的扩募说明(míng)会上，运营团(tuán)队表(biǎo)示了对张(zhāng)江光大园项目的信心，预计签署(shǔ)意向(xiàng)书和合同谈判(pàn)中的(de)储备(bèi)租户正常(cháng)转化后，项目出租率将得(dé)到回升。没想到(dào)仅(jǐn)过了不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的(de)扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各(gè)方的广泛(fàn)关注，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项目(mù)的原始(shǐ)权益人相(xiāng)关负责人(rén)坦言，事发突(tū)然确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息(xī)的第一时间即奔赴现(xiàn)场进行了(le)沟通和核(hé)实工作，并同步启动了应急(jí)预案(àn)，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前(qián)退租(zū)的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重视，据悉新区(qū)国资(zī)委也高度(dù)关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情(qíng)况(kuàng)，相关负责(zé)人介绍说，目前储备租户还(hái)是(shì)比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产(chǎn)业、信息技术等产业客户，租(zū)赁意向(xiàng)面积超过了2万(wàn)方。从意(yì)向(xiàng)储备转(zhuǎn)化(huà)为实际租户需(xū)要一些(xiē)时间。

　　“我们(men)正在着手通过(guò)签署(shǔ)租赁意向书(shū)来尽快(kuài)锁定(dìng)一些重(zhòng)要租户。虽然收了三(sān)个月履约保证金给(gěi)了我们(men)一些空间，但本(běn)着对首批扩募、对(duì)市场(chǎng)负责的(de)态度，我们肯定要(yào)全力(lì)与(yǔ)时间(jiān)赛跑，把这些(xiē)面(miàn)积在短期(qī)内(nèi)完成去化。”相关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持(chí)有的同区域的张江光大园项目一季度末也有将近30％的空置率，原始权益人(rén)有那么多(duō)储备租户，之前的空置率为何未(wèi)能(néng)得到解决。

　　对此相关(guān)负责人解释，张(zhāng)江光大园一直以来都坚持(chí)以市(shì)场化运营为导向，历史运营表现稳(wěn)定(dìng)，租户的调租和换(huàn)租都属(shǔ)于正常情(qíng)况，而这次项目(mù)的(de)大租户退租(zū)正好发(fā)生(shēng)在市场(chǎng)活跃度的短期(qī)低点，目前市场情况(kuàng)已有所好转。在看团费一年多少？党费一年多少呢，团员一年交多少党费到出租率下滑情况没有得到及时修复后，张(zhāng)江这边也作了一(yī)定的资源调配和倾(qīng)斜，引入了一些储备租户。

　　另外(wài)，张润大厦和张江光(guāng)大(dà)园项目在(zài)给租户的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水(shuǐ)平等方面也有一些差异化，张润大厦多是两千多平的大平层(céng)，楼的成新度高(gāo)一些，单价也贵(guì)一些，张江光大(dà)园单(dān)层以一千平(píng)的面(miàn)积为主，还有一些独栋形态(tài)的物业。租户自身也会有(yǒu)诉求(qiú)，也会根据自(zì)身(shēn)需求和(hé)预算(suàn)挑(tiāo)选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老资产的(de)管理人都变(biàn)成了一家，后续我们在资源(yuán)共享和(hé)联合营销方面能更(gèng)加充分发挥协同效应(yīng)，相信可以做得更好。”上述(shù)负(fù)责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关(guān)负责人表示(shì)，张江集团和张江高(gāo)科目前在(zài)管资产约五百万方，还(hái)有一些其他(tā)在开发(fā)的储备项目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江园区产(chǎn)业(yè)空间资(zī)产(chǎn)上市平台(tái)目标的坚实后盾和储备资源。“我们(men)非常重视(shì)张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募是(shì)我们(men)实现基金扩容的第一步，也是至关重要的一(yī)步，眼下我们可能(néng)面临了一(yī)些突(tū)发情况需要(yào)解决(jué)，但是(shì)这和我们在张江科(kē)学城这三十年建设发展过程中所经历的相比(bǐ)，只能算是(shì)一个非(fēi)常小的(de)插曲。我们有信心排(pái)除(chú)万难，尽一(yī)切可(kě)能(néng)化(huà)解当前突发事件的所(suǒ)有负面影响，维持预期(qī)和市(shì)场(chǎng)的(de)信心。”

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