饱受争议的二(èr)手房(fáng)交易中(zhōng)介费问题(tí)，正(zhèng)逐渐得到(dào)监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场(chǎng)监(jiān)管总局联合发布了关(guān)于规范(fàn)房地(dì)产经纪服(fú)务(wù)的意见(jiàn)。意(yì)见提及(jí)，近年来，部分房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构存在利用房(fáng)源客源优(yōu)势收取(qǔ)过高费(fèi)用、未(wèi)明码(mǎ)标(biāo)价、捆绑收费、滥用(yòng)客(kè)户(hù)个人(rén)信息等(děng)问题，加重交易当(dāng)事人负担、侵(qīn)害其(qí)合法(fǎ)权益。

　　基于上述背(bèi)景，两(liǎng)部门从加强从业主(zhǔ)体管理、明确经纪服(fú)务(wù)内容(róng)、合理(lǐ)确定经纪服务收(shōu)费、严(yán)格实行(xíng)明码标价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师张大伟称(chēng)，随着城市发展，一二线城市二手房交易(yì)占比(bǐ)逐渐增(zēng)加。以北京、上海为例，二(èr)手房(fáng)占市场成交比例(lì)超过80％，大量二手房成交依赖(lài)中介居间成交，房地产调控重(zhòng)心逐渐从(cóng)开发商(shāng)过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席(xí)研究员李(lǐ)宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说属于金额不低的(de)大宗(zōng)交(jiāo)易(yì)，由(yóu)于二手房交易成本(běn)较高、交(jiāo)易周期(qī)较长，具有非(fēi)常(cháng)强的专业性，居民往往通过中介(jiè)来完成。但(dàn)很多中介利用信息(xī)不(bù)对称等问题，将非必要(yào)的收费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融(róng)资、按揭费(fèi)、担保费等，对居民造成额外的负(fù)担(dān)，而且这(zhè)些服务事项并(bìng)未(wèi)明码标价(jià)。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程中存在(zài)的(de)“乱象”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指(zhǐ)出，对包括(kuò)经纪服务在内的相关(guān)市场交易行为(wèi)及其主体(tǐ)进(jìn)行规(guī)范和秩序整顿，是房地(dì)产市场管理和调控的(de)主题(tí)。“当下，推进(jìn)这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重点

　　二手房市(shì)场(chǎng)中，历(lì)来对房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务行业关(guān)注最多的一(yī)个话题，便是房地(dì)产经纪服务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为(wèi)，未来相关部门主要(yào)监管(guǎn)的重点，将是对房地(dì)产经纪服务收费及中介交易进行规范(fàn)。

　　在热(rè)点城(chéng)市(shì)，二手(shǒu)房屋交易(yì)过程中(zhōng)，部分价(jià)值不菲(fēi)的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金额不低的(de)中介费(fèi)。以北京(jīng)某(mǒu)房地产经(jīng)纪(jì)服务机构(gòu)2.7％的(de)服务费率计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门(mén)在此(cǐ)次(cì)意见中提及，房地产经纪机构要合理(lǐ)降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务(wù)费用。鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原则实行分档定价。引(yǐn)导由交易双方共同(tóng)承担经纪(jì)服(fú)务费用。

　　据(jù)张大伟介绍(shào)，目前房地产经纪(jì)服务收费标准(zhǔn)的最早依(yī)据是1995年国家计委建设部下发的《关于房地产中介(jiè)服务(wù)收费的通知》（971号(hào)文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年(nián)更新后的(de)收费标准，即(jí)根据这(zhè)样(yàng)的(de)规定：“少(shǎo)数特(tè)别(bié)复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方(fāng)协商同意，可在规定(dìng)的收费标准(zhǔn)基(jī)础上适当上浮，上浮(fú)幅度最(zuì)高(gāo)不(bù)得超过10％。”这意味(wèi)着，当(dāng)前北京二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示(shì)，本着“简政放权”的(de)精(jīng)神，北京(jīng)2015年取(qǔ)消了房地产(chǎn)中介(jiè)服务等57个政(zhèng)府(fǔ)定价，房地产经纪服务(wù)收费多少由(yóu)各中介机构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机(jī)构(gòu)在实际收(shōu)取费用(yòng)过(guò)程中，相关监(jiān)管部门当前并未(wèi)明确具体的中介费率，中介机构仅(jǐn)需在服务(wù)过程(chéng)中对收费标准进行明码标价即可。而房地产(chǎn)经纪(jì)服务机构在具(jù)体收(shōu)取过程(chéng)中，会(huì)结合房屋价值及(jí)工资标准，综合计算(suàn)出合适的中介费率。”张(zhāng)大伟补充(chōng)道。

　　对(duì)于明(míng)码标价问题，两部门在(zài)此(cǐ)次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构应当在(zài)经营(yíng)门店、网站(zhàn)、客户端等场所或(huò)渠道，公(gōng)示服务(wù)项目、服务(wù)内(nèi)容和收(shōu)费标准，不得混合标价和(hé)捆绑收费(fèi)。房(fáng)地产经(jīng)纪机构提(tí)供的(de)基本(běn)服务和延伸服务，应当分别明确服(fú)务项目和饱和什么意思网络用语，国内市场饱和什么意思(hé)收费标准。房地产经纪机构收费前应当向交易当事人出具收费清单，列明收费标准(zhǔn)、收费金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另(lìng)外(wài)，对(duì)收费明显高(gāo)于市场平均水(shuǐ)平的(de)房地(dì)产经纪机构，住房和城乡建设(shè)部门将会同(tóng)市场监管(guǎn)等部门采取约谈等综合措施进行重点监管。市(shì)场监管(guǎn)部(bù)门会同(tóng)有关部(bù)门依(yī)法(fǎ)查处不按规定明码标价、操纵经纪服务收(shōu)费(fèi)等(děng)违(wéi)反(fǎn)价格和反垄断法律法规的行为(wèi)。对房(fáng)地产(chǎn)经纪机构相关违法违规(guī)信息，市场监管部门要依法依规纳入(rù)国家企业信用(yòng)信息公(gōng)示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分档(dàng)定价(jià)，是否意味着(zhe)，未来豪宅的中(zhōng)介费有望大(dà)幅降低？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳(zhèn)中(zhōng)原(yuán)总经理郑叔伦(lún)称(chēng)，住建部发文鼓励按(àn)照成(chéng)交价格(gé)越高(gāo)、服(fú)务(wù)费率越低的(de)原则实行分档(dàng)定(dìng)价(jià)，合(hé)理(lǐ)降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费过(guò)高的经纪机构，但对市场影响有限，“以(yǐ)深圳(zhèn)为例，深圳(zhèn)市场豪宅(zhái)和普宅本来收费(fèi)就不同，各家收(shōu)费普遍在合理范围(wéi)内(nèi)，加(jiā)上(shàng)经纪服(fú)务费用对市场的(de)影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两部门提出的意见仅为鼓励性(xìng)质(zhì)，即只是(shì)纲领性文(wén)件而非规(guī)定，未来如何具(jù)体(tǐ)认定其(qí)中的细则，还需要看各(gè)城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看(kàn)，经纪(jì)服务(wù)领域(yù)的调整改善、规范化(huà)，有利于行业(yè)健康(kāng)发展。同时，由于二手房(fáng)很多房源在产权(quán)方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押(yā)、不同税费(fèi)等都可(kě)能对(duì)交易产生影响，这对房地产经纪(jì)饱和什么意思网络用语，国内市场饱和什么意思服务行业的专(zhuān)业(yè)性提出更高(gāo)的(de)要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟(lín)指出，在二手(shǒu)房买卖过程中，原(yuán)本应(yīng)该(gāi)由(yóu)上下家(jiā)各支付一半的中(zhōng)介费，但(dàn)在(zài)一些热点城市的二手房(fáng)交(jiāo)易过程中，往往会有这样的(de)情形，因部分购房者处于弱势(shì)地位，从而会(huì)出现中介费及税费(fèi)均由购房者来承担。即使一些房东愿(yuàn)意承担中介费，这部分(fēn)费用也(yě)可能(néng)通过转嫁(jià)的方式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中介(jiè)费转嫁给下家(jiā)，市场(chǎng)这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介(jiè)公司将其视(shì)为(wèi)向(xiàng)购房(fáng)者单边收费的行为(wèi)。部(bù)分中介(jiè)公司(sī)可(kě)能会利用其支(zhī)配地位，在原先经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)的基础上，再次向房东收取费用，而这部分(fēn)费用，房东往(wǎng)往会将其转再(zài)次转嫁给(gěi)购房者(zhě)，这(zhè)实际(jì)上相当于变相(xiāng)推(tuī)高(gāo)了房价。两部门(mén)提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中操作的透明度(dù)，也有(yǒu)利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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