文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的(de)可以进行现房销售”，不(bù)足一个月(yuè)时间(jiān)，已有(yǒu)山(shān)东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房(fáng)者的不公平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没(méi)实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社(shè)会，这是房地(dì)产从(cóng)大(dà)开发时(shí)代步入高质量发展阶段的必(bì)然趋势(shì)，也是(shì)对购(gòu)房老百姓(xìng)的最(zuì)大保护(hù)。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平的(de)预(yù)售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一手交钱，一(yī)手交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当然二次房改(gǎi)是(shì)个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、重(zhòng)组房(fáng)企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长效机(jī)制，长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制四(sì)大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办(bàn)事(shì)，中(zhōng)国(guó)一定能(néng)实现房地(dì)产软着陆和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这道关，解(jiě)好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售(shòu)制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手m是什么意思性取向(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个(gè)人层面(miàn)看，预售制对购房者(zhě)非(fēi)常不公平，比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度(dù)？预售制度怎么来的？国外(wài)什么(me)情况？简单科普一(yī)下(xià)：商品房预售(shòu)最早(zǎo)源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发(fā)商放(fàng)杠(gāng)杆的(de)方(fāng)式。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预售制度。其实(shí)，当(dāng)前世(shì)界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发(fā)达(dá)国家一般(bān)有严格的监管保(bǎo)障措施，开(kāi)发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非(fēi)像中国一(yī)样在支付完首付款后从(cóng)银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工(gōng)程进度在完(wán)全交(jiāo)房前进(jìn)行(xíng)分期(qī)支付。所以，预(yù)售制度(dù)是需要严格的资金监管、分(fēn)期(qī)支付以(yǐ)及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果没(méi)有这些保(bǎo)障措施，一定会(huì)触发(fā)风险，对(duì)购房民众不(bù)公平，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以后改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲预售制度(dù)有一定历(lì)史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消预售(shòu)制度(dù)有助(zhù)于降负债降杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和(hé)社会，当(dāng)然这需要配套房(fáng)企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市(shì)场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个难(nán)题，让房(fáng)地产(chǎn)回归(guī)实(shí)体经济和居住属(shǔ)性(xìng)，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民(mín)众的最根本最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客(kè)户为中心，房(fáng)地产(chǎn)也不能例外(wài)，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福(fú)一家(jiā)人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销(xiāo)售是实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业(yè)企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融支持(chí)当期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参(cān)与(yǔ)财税改革方案研(yán)究时，对预(yù)售制、房地(dì)产(chǎn)税、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着(zhe)转让(ràng)难(nán)、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人(rén)栖身(shēn)于木屋或(huò)者其他临(lín)时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大(dà)多数居民的储蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇买卖(mài)多数(shù)以一整栋楼(lóu)为单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资金(jīn)实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开(kāi)始探求新的方式，如(rú)把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将(jiāng)“按(àn)揭(jiē)”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信(xìn)置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对(duì)于商品流(liú)通、资金周转有(yǒu)着独(dú)到(dào)的(de)见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时(shí)其在(zài)购下九龙的一(yī)块地盘后，除(chú)了(le)分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料(liào)、分层(céng)价(jià)格(gé)、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家(jiā)的订金(jīn)，采用类似租金的分期(qī)付款(kuǎn)形(xíng)式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金压力，加(jiā)速(sù)了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了(le)制造商的(de)资金问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为当时(shí)中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的一大特色(sè)，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高(gāo)效率地解决了核心的住房供不(bù)应(yīng)求的问题(tí)，使(shǐ)房市发(fā)展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立(lì)健全的监管机(jī)制，促(cù)进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用(yòng)超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商(shāng)在预售前，确(què)保地价款已经全部支付，还要证明自身(shēn)有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账(zhàng)户资金，中国(guó)香港要求律(lǜ)师行在银行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开(kāi)发商操作等采(cǎi)取全(quán)透明(míng)化机(jī)制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动项(xiàng)目完(wán)工。随着监(jiān)管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国(guó)内(nèi)地面临住房(fáng)需求(qiú)大(dà)和供(gōng)给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来，中国(guó)内地优先发(fā)展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导向使前(qián)期发(fā)展工业化的进程大于城市(shì)化进(jìn)程(chéng)，唯有解(jiě)决住房(fáng)基础m是什么意思性取向等城市化配套问题(tí)，才能进(jìn)一步(bù)推进城(chéng)市(shì)化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房(fáng)”的福(fú)利分(fēn)房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效(xiào)率低(dī)、配套差(chà)等(děng)问(wèn)题(tí)，因此福(fú)利分房制度不再适用于(yú)当时的国情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大(dà)型(xíng)房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑是对(duì)内地房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国(guó)香(xiāng)港预售商品房制(zhì)度，先后(hòu)出台多项文件，大(dà)力(lì)支持国内(nèi)房(fáng)地产市场改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院出台(tái)《关于(yú)进(jìn)一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的(de)通(tōng)知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物(wù)分配(pèi)，逐步实(shí)行住房分配(pèi)货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福利分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地产市(shì)场采(cǎi)用预售制，允许(xǔ)开发商卖(mài)期房，解(jiě)决(jué)了房企缺少资(zī)金和开(kāi)发时间(jiān)周期长的两大难(nán)题，开(kāi)发商以预售款撬动下一(yī)个(gè)项目的开发，形(xíng)成滚动开(kāi)发模式，住房(fáng)供应(yīng)速度加快。自此中国(guó)内地开始房改货(huò)币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作(zuò)用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合(hé)中国内地的商品房预售制度。预(yù)售(shòu)制的初衷是为了(le)缓解(jiě)房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业(yè)将(jiāng)正(zhèng)在(zài)建设中的房屋预先(xiān)出售给购房者(zhě)，由购(gòu)房者支(zhī)付(fù)定金或(huò)房款的行为。区(qū)别于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程(chéng)中(zhōng)，商(shāng)品房预(yù)售流程为：房(fáng)地产开(kāi)发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付(fù)房(fáng)屋。在(zài)购房过(guò)程中，购房(fáng)者需要一次性(xìng)付清(qīng)首付(fù)款，并采(cǎi)用银行贷款的(de)形式一次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可(kě)能已(yǐ)拿(ná)到了全(quán)部(bù)购(gòu)房款，这点与中国香港的按(àn)照工程进度付款有所不同。对中国(guó)内地的开发商(shāng)而言，预售制(zhì)商品房也开启了(le)高周(zhōu)转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市(shì)化(huà)进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商品房销售的(de)最主要方式(shì)，预售制(zhì)极(jí)大缩(suō)短房企现金(jīn)回笼(lóng)周期，同时增加市场(chǎng)商品房(fáng)供应，推动了(le)城镇化发(fā)展进程。预售(shòu)制在过去20多(duō)年对中国内地房地产市场的稳步发(fā)展起(qǐ)到了重要(yào)作(zuò)用，不(bù)仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶段的(de)资(zī)金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼(lóu)住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到(dào)基(jī)本(běn)适居，住房事(shì)业(yè)取得(dé)巨大进步(bù)，数十年时(shí)间走完发达(dá)国家几百年城镇化(huà)路(lù)程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发布(bù)的《中国住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地商(shāng)品房销售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年(nián)中国内(nèi)地商品住宅期房(fáng)销售面(miàn)积占总销售面积的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国(guó)内地房(fáng)地产(chǎn)历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投(tóu)资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的快(kuài)速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从(cóng)国企先行(xíng)到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也(yě)成为拉动中国内(nèi)地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道(dào)，房(fáng)地产带动的上(shàng)下游产业(yè)链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献(xiàn)），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产对金融(róng)、批发、建材的(de)带动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的(de)投资占全社会固定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占(zhàn)银(yín)行各(gè)项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等通道业(yè)务，占比超过三分之(zhī)一。从房地(dì)产融资(zī)存量(liàng)占(zhàn)社融(róng)存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道(dào)，根据(jù)我们的《中国住房市值测算报(bào)告(gào)》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元，大于美国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合(hé)计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从(cóng)住房市值占股(gǔ)债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房(fáng)市(shì)值高，以及中国资本(běn)市场发(fā)育尚不(bù)成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民(mín)投资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预(yù)售制背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存(cún)在，当前(qián)的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的(de)风险。比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开(kāi)发(fā)商之间的(de)购房合(hé)同(tóng)、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合同关系(xì)，如(rú)果开发商发生违(wéi)约，购房者(zhě)只能根据购房合(hé)同向开发商主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需要根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险，进行影响(xiǎng)自(zì)身信用和(hé)购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷(dài)款的发(fā)放(fàng)方，一旦房企因(yīn)为市(shì)场(chǎng)波动(dòng)或经营不(bù)善，出现(xiàn)资金链(liàn)断裂等(děng)一(yī)系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与购房者签订的(de)预(yù)售合同和按揭合同，已经从银(yín)行获得(dé)房款，如果购(gòu)房者丧(sàng)失还(hái)款能力或短期不能还(hái)款(kuǎn)等，则风险完(wán)全由银行承担，银(yín)行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监管资(zī)金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工(gōng)程(chéng)款。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房预(yù)售管理办(bàn)法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商品房所得款项应当用(yòng)于有关的工程建设，商品(pǐn)房预(yù)售款监管的(de)具体办法，由房地(dì)产管(guǎn)理部门(mén)制定。但多(duō)年以来全国(guó)并没(méi)有统一的预(yù)售(shòu)资(zī)金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙等(děng)城市重点监管(guǎn)资金比(bǐ)例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则(zé)按照项(xiàng)目(mù)的建(jiàn)安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进入(rù)监管(guǎn)账户、或进入(rù)监管账户后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供(gōng)却(què)被迫继续(xù)还款。那(nà)么(me)，监管(guǎn)账户资金如何(hé)被挪走的？实际(jì)上，在(zài)过去房地产大开发时代(dài)的高(gāo)周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程总承(chéng)包(bāo)方，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义，获(huò)得监管账(zhàng)户拨付资(zī)金，再由工(gōng)程(chéng)方将资金(jīn)转给(gěi)房(fáng)企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程(chéng)进度所(suǒ)需。通过这些方式套取(qǔ)的(de)资金，在房(fáng)企各地项目(mù)间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提供了(le)资金(jīn)流动性(xìng)，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高(gāo)周转模式，但(dàn)一定程度(dù)上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品(pǐn)房(fáng)预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于购房者预付(fù)资(zī)金，一般设有定金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定金方式支(zhī)付，或按工程进度(dù)分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般(bān)采用两种方(fāng)式发放(fàng)按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开始月供；二(èr)是房屋(wū)交付(fù)后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂(làn)尾保险，在(zài)商品房出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障有两种方式，一是(shì)期房由政府或第三(sān)方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为购房者提(tí)供一定的保修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购(gòu)房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资(zī)金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期(qī)房(fáng)定金一定期限(xiàn)内无(wú)条件(jiàn)返还，最低首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付首付，其余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前资金由第(dì)三(sān)方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低(dī)于3.5％，根(gēn)据(jù)美国(guó)官方数据，2021年美国(guó)平(píng)均首付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行(xíng)或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信(xìn)托(tuō)账户监管。如果开发商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中的(de)资金(jīn)全部来自(zì)银行(xíng)，银行根据工程(chéng)进度向开(kāi)发(fā)商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害(hài)银行利益，银(yín)行有(yǒu)充(chōng)分动机(jī)监(jiān)管开发商m是什么意思性取向施工进度。开发商在(zài)房屋交(jiāo)付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查(chá)后发(fā)放的验收凭(píng)证，通(tōng)过验收凭(píng)证(zhèng)向银行得(dé)到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按(àn)建(jiàn)造工期进(jìn)度支付，按揭按(àn)工(gōng)期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利(lì)率(lǜ)，开发商或购房(fáng)者可购买期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获(huò)批后即可(kě)预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需(xū)支付(fù)约2000欧(ōu)的(de)定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后定金退还(hái)。如(rú)由于任(rèn)何原因不能(néng)购(gòu)买(mǎi)，定金按照德国(guó)法(fǎ)律全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需(xū)支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有(yǒu)规定最低首付比例，可零(líng)首付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国也采取按工期(qī)支付房款的(de)制度，一般(bān)分(fēn)7笔进行支(zhī)付，具体支(zhī)付节(jié)点(diǎn)、比例因项目(mù)而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙面(miàn)完(wán)工、地板完工、全部完工，支付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，银行按施工节奏(zòu)分多(duō)次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结(jié)束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司(sī)针对期房设计了(le)两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出(chū)现(xiàn)重大延期(qī)或重大(dà)缺(quē)陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英(yīng)国预(yù)售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律(lǜ)师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通期(qī)房交易(yì)中的房产、资金、合同等(děng)各个(gè)环(huán)节，各(gè)环节(jié)内容确认(rèn)无(wú)误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置(zhì)了10％定金保险保护机(jī)制，当(dāng)开(kāi)发商出现财(cái)务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合(hé)同签订21天内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英(yīng)国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但是交房前付款比例(lì)相对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定房屋必须经过(guò)房产公(gōng)证公司的检验验收后才能交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英(yīng)国期房预售资金监管极为(wèi)严格，资(zī)金也由律师监管，在(zài)确认工程进度(dù)、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过(guò)程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在(zài)进入开(kāi)发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资(zī)金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全(quán)措(cuò)施”，交房前(qián)付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结(jié)束后由于房(fáng)屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多(duō)次修订，目(mù)前是(shì)唯一(yī)一(yī)部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要(yào)求开发商(shāng)必(bì)须完成(chéng)定金保全措施才可预售。什么(me)是定金保(bǎo)全措施(shī)？即买卖双方签订购房合(hé)同(tóng)时，开(kāi)发商向金融机构或指(zhǐ)定(dìng)保(bǎo)证机构或保险机构签订(dìng)定金保证(zhèng)委托合同，设置购(gòu)房(fáng)者定(dìng)金的保证或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的保证金证明书(shū)交付给购房(fáng)者。除定金外(wài)，其他预先(xiān)支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导(dǎo)致(zhì)期房(fáng)烂尾(wěi)，购房(fáng)者可凭保证金证明(míng)书向(xiàng)金(jīn)融机构或(huò)保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者(zhě)赔(péi)付违约(yuē)金，一般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除定金外的(de)剩余房款在交(jiāo)房后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款按工(gōng)程(chéng)进度支付(fù)，所有(yǒu)资金(jīn)进银行专门(mén)项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发(fā)商有统一(yī)的(de)选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对(duì)期(qī)房付款流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道(dào)门(mén)窗等(děng)完工等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷(dài)款的增加而增加(jiā)，未放款部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房者的订金与付(fù)款会存入银行专门的项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资(zī)金(jīn)提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购(gòu)房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当(dāng)前房地产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对(duì)刚需和改善(shàn)型(xíng)需求的(de)支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工(gōng)保民生(shēng)，给予强(qiáng)有力的金(jīn)融工具支持(chí)。另(lìng)一方面(miàn)，从现在(zài)起，对(duì)还在正常运转的房企包括民营企业，加大(dà)支持力度，由优质(zhì)房(fáng)企牵头并购重组整个行业(yè)，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金(jīn)融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充分估计形势复(fù)杂(zá)性和人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)。长效机制四(sì)大关键是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房(fáng)地(dì)产(chǎn)税。定金环(huán)节(jié)，建立(lì)开(kāi)发商违约后定(dìng)金保护机制，如(rú)将已支付定金冻(dòng)结至(zhì)房屋交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金(jīn)安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公(gōng)司(sī)介入，为房屋(wū)重大延(yán)期以(yǐ)及重大(dà)缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度(dù)付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的权益(yì)。资金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入(rù)独立于开发(fā)商(shāng)、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由(yóu)政府相关(guān)部门直接监管，以此防止资(zī)金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付环节，建立(lì)商(shāng)品房保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题(tí)全权负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售(shòu)制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另一方(fāng)面，取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才(cái)是(shì)对购房(fáng)民(mín)众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：重庆三峡中心医院、三峡中心医院、中心医院 m是什么意思性取向