万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫(hè)集团(tuán)，也(yě)被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受(shòu)到舆论(lùn)关注，起因中(zhōng)赫集团成了共(gòng)同(tóng)债务人被中国信达追债，中国(guó)信(xìn)达为了收回(huí)钱款不(bù)得不(bù)将中赫抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可(kě)问(wèn)题是，这些房子早已售出，业(yè)主(zhǔ)并非中赫集团，那(nà)些真(zhēn)正斥(chì)巨资购入房产的(de)有钱人，房子现在莫(mò)名(míng)奇妙地(dì)被拍卖，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权(quán)信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能(néng)没你(nǐ)想象(xiàng)的那(nà)么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海(hǎi)淀(diàn)核心区(qū)位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发现，中(zhōng)国信(xìn)达在(zài)京东(dōng)拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司不良债(zhài)权转让项(xiàng)目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上(shàng)述不良债(zhài)权转让(ràng)项目的处置主体是中(zhōng)国信达资产管理股份(fèn)有限公司北京市分公司（下称中国(guó)信达(dá)北分），处置的是对北(běi)京(jīng)赫华(huá)恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公司（下(xià)称赫(hè)华恒瑞）的(de)不(bù)良债权。截(jié)至2023年1月31日，债(zhài)权金额(é)约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权(quán)本(běn)金(jīn)37.50亿元。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公司是共同债务人(rén)。目(mù)前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北(běi)分讨债的故事，但(dàn)实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书(shū)院总共(gòng)301户，而(ér)且早已售罄(qìng)。如果该(gāi)报道属实，说明这(zhè)些房子实际上都是(shì)卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页(yè)面(miàn)上(shàng)又注明这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能(néng)说明这(zhè)些房子根本没有网签，也(yě)没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上(shàng)述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫集(jí)团早(zǎo)就把(bǎ)这(zhè)75套房(fáng)子抵押出(chū)去(qù)，现在还没资金(jīn)解(jiě)抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学(xué)区房，万柳书院的业主基(jī)本(běn)都(dōu)是北京的高端(duān)人(rén)士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，那么，中国信(xìn)达(dá)转让这笔不良(liáng)债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖(mài)损失最(zuì)大的(de)，没(méi)准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支(zhī)付价款并实(shí)际(jì)占有，但未办(bàn)理过户手续(xù)的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封(fēng)的可(kě)以向(xiàng)法院(yuàn)提(tí)出执行异议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院(yuàn)解除查(chá)封，同时可(kě)以(yǐ)联合起(qǐ)诉开发商(shāng)，要求退还购房款或办理(lǐ)房(fáng)产证不负年华的意思是什么呢，不负春光不负年华的意思，并(bìng)承(chéng)担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最高(gāo)人(rén)民法院关(guān)于商品房消费者权利保护问题(tí)的批(pī)复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的购买房屋并已支付全部价(jià)款，主张其房(fáng)屋交付请求(qiú)权优先于建设工程价(jià)款优(yōu)先受(shòu)偿权、抵押(yā)权以及其他债(zhài)权(quán)的，人民法院(yuàn)应当予(yǔ)以支持。只支付(fù)了部分价款的商品房(fáng)消费者(zhě)，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子(zi)均为“已(yǐ)售未网(wǎng)签(qiān)”，那么(me)这笔(bǐ)不(bù)良债权(quán)，实际(jì)上是个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能(néng)不(bù)仅(jǐn)不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国(guó)信(xìn)达，将(jiāng)会(huì)赔(péi)了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债(zhài)权公司中国信(xìn)达(dá)申(shēn)请不良(liáng)债权(quán)转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目(mù)前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒(héng)瑞为中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地(dì)等(děng)选择退出了(le)赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际信托有限责任公司成为了(le)唯一股东，后者由中国(guó)信(xìn)达资产管理股份有(yǒu)限公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地(dì)产开(kāi)发(fā)商，相较(jiào)其他(tā)房(fáng)企，中赫集团既没有很(hěn)大规模，也没有很(hěn)高的国民知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个(gè)个(gè)传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推(tuī)出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万/平米的(de)天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉(yù)为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创、保利(lì)、万(wàn)科等大(dà)型(xíng)知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以(yǐ)神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平米20万(wàn)元的价格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙(qiáng)、西(xī)宸的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的(de)树、北平府的(de)院(yuàn)儿。”从这句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就可看出(chū)其在(zài)北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手(shǒu)是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如(rú)今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书(shū)院(yuàn)虽(suī)然(rán)已经推出了8年(nián)之久，但其依(yī)旧在北京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸(xī)引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬则居住(zhù)在(zài)万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫(hè)集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯(sī)”却(què)多次成为被执(zhí)行人(rén)，被执行(xíng)标(biāo)的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年(nián)初，因为(wèi)履行(xíng)能力(lì)而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，中赫集(jí)团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今(jīn)年(nián)年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背(bèi)后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫集(jí)团实(shí)控(kòng)人周金辉的人生轨迹(jì)跟着(zhe)急(jí)转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收购北(běi)京国安(ān)。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了(le)多(duō)元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集(jí)团(tuán)就尝(cháng)试过多元(yuán)化业务，先后进军能源(yuán)市场、团购网站，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终，周金辉将转(zhuǎn)型的(de)目(mù)光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团从中信集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果北(běi)京国安的估值一直(zhí)没变，那么中赫集团拿(ná)下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫(hè)为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团(tuán)及(jí)其实(shí)控人周金(jīn)辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据(jù)企查(chá)查显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质权人包括(kuò)海金商(shāng)业保理、北(běi)京建工、山东国际信托(tuō)、中融信(xìn)托、中信建设等(děng)。

　　这与入(rù)主北(běi)京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后(hòu)，不仅国安(ān)的经营(yíng)状(zhuàng)况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据北(běi)京(jīng)产(chǎn)权交(jiāo)易所官网(wǎng)信息(xī)显示，2020年(nián)，北京国安(ān)足(zú)球俱(jù)乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该(gāi)俱(jù)乐(lè)部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压力，中赫集团(tuán)和(hé)周金辉夫妇还在持(chí)续(xù)质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执(zhí)行人(rén)，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)、及中赫(hè)集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被(bèi)执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义(yì)务，上述被(bèi)执(zhí)行人(rén)成为“老赖(lài)”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过(guò)在(zài)实控人都成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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