饱受争(zhēng)议的二手房交易中介费问题，正逐渐(jiàn)得(dé)到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局(jú)联合发布了关于规范房地产(chǎn)经纪服务的意(yì)见。意见提(tí)及，近年来(lái)，部分房地产经纪机构存在利用房源客(kè)源优势收取过高(gāo)费(fèi)用、未(wèi)明码标(biāo)价、捆绑收费、滥(làn)用客(kè)户个人信息等问题，加重交易当事人负担(dān)、侵(qīn)害其合(hé)法权益。

　　基于(yú)上(shàng)述背(bèi)景，两部(bù)门从加强从业主体(tǐ)管理(lǐ)、明确经纪服(fú)务(wù)内容、合(hé)理确定(dìng)经纪(jì)服务收费、严格实行明码标(biāo)价等十方面(miàn)，提(tí)出了意见。

　　中(zhōng)原地产首(shǒu)席(xí)分析师张大伟称，随(suí)着城市发展，一(yī)二线城市二手房交(jiāo)易占(zhàn)比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海为(wèi)例，二(èr)手房占(zhàn)市场成交比例(lì)超(chāo)过80％，大量(liàng)二(èr)手房成(chéng)交(jiāo)依赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐从(cóng)开发商(shāng)过渡到中介公(gōng)司。

　　广东(dōng)省城规(guī)院(yuàn)住房政策研究中心首席研(yán)究(jiū)员李(lǐ)宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来说属于金额不(bù)低的大宗交易，由(yóu)于二手房交易成本较高(gāo)、交易周期较长，具有非(fēi)常强的专业(yè)性，居民往往通(tōng)过中介(jiè)来完(wán)成。但很(hěn)多中(zhōng)介利用信(xìn)息不对称等问(wèn)题，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥(qiáo)融(róng)资、按揭费、担(dān)保费(fèi)等，对居民造成额外的负担，而且这些服务事项并(bìng)未明码(mǎ)标价。

　　对于二(èr)手房市(shì)场交易过程(chéng)中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指(zhǐ)出，对(duì)包括经纪(jì)服务在(zài)内的相关市场交易行为(wèi)及其(qí)主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理(lǐ)和调控的(de)主题。“当(dāng)下(xià)，推进这项工作的意义更大(dà)，也(yě)更急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费问题成(chéng)监管重点

　　二手房(fáng)市场(chǎng)中，历来对(duì)房地产经纪(jì)服务行(xíng)业关注最多的一个话题，便(biàn)是房地产经纪服(fú)务费的问(wèn)题(tí)。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部门主要监管的重点(diǎn)，将(jiāng)是对房地(dì)产经纪(jì)服务收费及中介交易进行规范。

　　在热(rè)点城(chéng)市，二手(shǒu)房屋交易(yì)过程(chéng)中，部分(fēn)价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不低的中介费。以北京某房地(dì)产经纪服务(wù)机构2.7％的服(fú)务(wù)费率(lǜ)计(jì)算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合(hé)理确定(dìng)经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)上，两部(bù)门(mén)在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及(jí)，房(fáng)地产经(jīng)纪机构要合理降(jiàng)低住房买卖和租(zū)赁经(jīng)纪服务费(fèi)用。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服(fú)务费(fèi)率越低的原(yuán)则实行(xíng)分档定(dìng)价(jià)。引导(dǎo)由交易双方共同承(chéng)担经(jīng)纪服(fú)务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早依(yī)据是(shì)1995年国(guó)家计委建设部下(xià)发的《关于房地产中介服务(wù)收(shōu)费的通(tōng)知》（971号文(wén)），其中第六条(tiáo)规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市(shì)执行的2014年(nián)更新(xīn)后的收费(fèi)标准，即根据这样的(de)规定：“少数特别(bié)复杂的住宅买(mǎi)卖经纪(jì)服(fú)务，经交易各方(fāng)协商同意(yì)，可在(zài)规定的收费(fèi)标准基(jī)础上(shàng)适当上(shàng)浮，上浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二(èr)手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表示，本(běn)着“简政放权(quán)”的精(jīng)神，北(běi)京2015年取消了房地产中介服(fú)务等57个(gè)政府定价，房地(dì)产经纪服务收费多少由各中介机(jī)构(gòu)自(zì)行决定。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介机(jī)构(gòu)在实际(jì)收取费(fèi)用过程中，相关监管(guǎn)部门当(dāng)前并未明确(què)具体的中介费率(lǜ)，中介机构仅需(xū)在(zài)服务过程中对收(shōu)费标准进行(xíng)明码标价即可。而房地产经纪服务机构在具体收取过(guò)程中，会结合房屋(wū)价值及工资标准(zhǔn)，综合计算出合适的中介费率(lǜ)。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码标价(jià)问题，两部(bù)门(mén)在此次意见中提及，房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构应叮当镯一般是什么材质，叮当镯为什么那么便宜当在经营门(mén)店、网站、客户(hù)端等(děng)场(chǎng)所或渠道，公示服务项目、服务(wù)内容(róng)和收费标准，不(bù)得混合标价和(hé)捆绑收费。房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构提(tí)供的(de)基本服务和延伸服(fú)务，应当分(fēn)别(bié)明确服务项目和收费标准。房地(dì)产经纪机构(gòu)收费(fèi)前应(yīng)当向交易当事人出具(jù)收费(fèi)清单(dān)，列明(míng)收费(fèi)标准、收费金额，由当(dāng)事人签(qiān)字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于市场平均水(shuǐ)平的房地产经纪机构，住(zhù)房和城乡(xiāng)建设部门(mén)将(jiāng)会同市(shì)场监管等部门采取约谈等综合措施进行重点(diǎn)监管。市场监管部门会同有(yǒu)关部门(mén)依法查处(chù)不(bù)按规定明码标价、操纵经纪服务(wù)收费(fèi)等违反价(jià)格和反垄断法律(lǜ)法规的行为(wèi)。对房地产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)相关(guān)违法(fǎ)违规(guī)信息，市场监管部门要依法依规纳(nà)入国(guó)家企业信(xìn)用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服(fú)务费率越低(dī)的原(yuán)则实行(xíng)分档(dàng)定价，是否意味(wèi)着，未(wèi)来豪宅的中介(jiè)费(fèi)有望大幅降(jiàng)低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔(shū)伦称，住(zhù)建部发文鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价，合(hé)理降(jiàng)低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务(wù)费用，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以(yǐ)深圳为(wèi)例，深圳市场豪(háo)宅和普宅(zhái)本来收费就不(bù)同(tóng)，各家收费(fèi)普遍在(zài)合(hé)理范(fàn)围内(nèi)，加(jiā)上(shàng)经纪服务费用对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前(qián)两部门(mén)提出(chū)的(de)意见仅为鼓励(lì)性(xìng)质，即(jí)只是纲领性文件而非规定，未(wèi)来如何具体认定其中的(de)细则，还需要看各城市落地执(zhí)行(xíng)情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表(biǎo)示，“从目前市场看(kàn)，经纪(jì)服务领(lǐng)域的调整(zhěng)改(gǎi)善、规范化(huà)，有利于行业健康发展。同时(shí)，由(yóu)于二(èr)手房(fáng)很多房源在产权方面(miàn)有(yǒu)瑕疵(cī)，如产权抵押(yā)、不(bù)同税费等都可能对交(jiāo)易产(chǎn)生影响(xiǎng)，这对房地产经纪(jì)服务行业的专业性提(tí)出更高的要求(qiú)。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监陆(lù)骑麟指(zhǐ)出(chū)，在二手房买卖过程(chéng)中，原本应该由上下家各(gè)支付(fù)一(yī)半的(de)中介(jiè)费，但(dàn)在一些热点城市的(de)二(èr)手房交易(yì)过程中，往往会有这样(yàng)的(de)情(qíng)形，因(yīn)部(bù)分购房者处于(yú)弱势(shì)地位，从而(ér)会出现中(zhōng)介费及税(shuì)费均由(yóu)购房者来承担。即使一(yī)些房(fáng)东(dōng)愿意(yì)承担中介费(fèi)，这部分费用也(yě)可能通过转嫁的方式，在房价(jià)中(zhōng)有所体现。

　　“上(shàng)家(jiā)把中介(jiè)费转嫁(jià)给下家(jiā)，市(shì)场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的(de)情况(kuàn叮当镯一般是什么材质，叮当镯为什么那么便宜or: #ff0000; line-height: 24px;'>叮当镯一般是什么材质，叮当镯为什么那么便宜g)，一些房(fáng)产中介公司将其(qí)视为向购(gòu)房(fáng)者(zhě)单边收(shōu)费的行(xíng)为。部分中介公司(sī)可能会利用(yòng)其支配地位，在原先经纪服(fú)务收费的(de)基础(chǔ)上(shàng)，再次(cì)向房东(dōng)收取费用，而这部(bù)分(fēn)费用，房东往往会将其(qí)转再(zài)次转(zhuǎn)嫁给购(gòu)房者，这实际上相当于变相推(tuī)高(gāo)了房价。两部门提出严禁操纵(zòng)经纪服务收(shōu)费(fèi)，不仅有利于提高交易中操作的透明度，也(yě)有利(lì)于房价的稳定。”陆(lù)骑麟(lín)称。

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