饱受争议的二手房(fáng)交易中介(jiè)费(fèi)问题，正逐渐(jiàn)得到监管(guǎn)部门的(de)重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场(chǎng)监管(guǎn)总局联合发(fā)布了(le)关(guān)于规范房(fáng)地产经纪服务的意(yì)见。意见提及(jí)，近年来(lái)，部分(fēn)房地产经(jīng)纪机构存(cún)在利用房源客(kè)源优势(shì)收取过高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥(làn)用(yòng)客(kè)户个(gè)人信息等问题(tí)，加重交(jiāo)易当事人迪奥丝绒和哑光有什么区别，迪奥丝绒和哑光哪种好看负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从加强从业主体管(guǎn)理(lǐ)、明确经纪服务内容、合理确(què)定经纪服务收(shōu)费、严格实(shí)行明码标价等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中(zhōng)原地产首(shǒu)席分析师张大(dà)伟称(chēng)，随着城市发(fā)展，一二线(xiàn)城市二手房交易占(zhàn)比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海为例，二手房(fáng)占市场成交比例超过80％，大量(liàng)二手房成交依赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介(jiè)公司(sī)。

　　广东省城规院住房政策(cè)研(yán)究(jiū)中心(xīn)首席研究员李宇(yǔ)嘉(jiā)表示，买房对居民(mín)来说(shuō)属于金(jīn)额不低的大宗(zōng)交易，由于(yú)二手房交(jiāo)易成本较高、交易周期较长，具有非常强的专业性，居民往往通过中(zhōng)介来完成。但很(hěn)多中(zhōng)介利用信息不(bù)对称(chēng)等问题，将非必要的收费(fèi)夹带其中，如收取过桥融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居(jū)民造成(chéng)额(é)外(wài)的负担，而且这些(xiē)服务事项(xiàng)并未明(míng)码标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过(guò)程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服务在内的(de)相关市场交易行为及(jí)其主体进行规范和秩(zhì)序整顿，是房地产市场管理(lǐ)和调控的(de)主题。“当下，推进这项工(gōng)作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费(fèi)问题成(chéng)监管重点

　　二手房(fáng)市(shì)场中，历来对房地产(chǎn)经纪服务行(xíng)业关注最多的一个话题，便是(shì)房地产经纪(jì)服务费(fèi)的(de)问题。

　　张大伟认为，未来相关(guān)部门主要监(jiān)管的重点(diǎn)，将是(shì)对(duì)房地产经纪服务收(shōu)费及(jí)中介交易(yì)进(jìn)行(xíng)规(guī)范(fàn)。

　　在热点(diǎn)城市，二(èr)手房屋交易过程中，部分价值不(bù)菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一(yī)笔金额不(bù)低(dī)的中介(jiè)费(fèi)。以北京某房地产经(jīng)纪(jì)服务机构2.7％的服(fú)务费率计算，一(yī)套1000万元的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费(fèi)上，两部门在此次意见中提及，房地产经纪(jì)机构要合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越高、服务费率越(yuè)低的原则(zé)实行分档(dàng)定(dìng)价。引导由交(jiāo)易双方共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张(zhāng)大伟介绍(shào)，目前房地(dì)产经纪服务(wù)收费标准(zhǔn)的(de)最早依据是1995年国(guó)家计委建(jiàn)设部(bù)下发(fā)的《关于房地产中(zhōng)介服务(wù)收费的通知(zhī)》（971号文(wén)），其中(zhōng)第六条规定(dìng)：房屋买卖(mài)代理收费，按成交价格(gé)总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北京(jīng)市执行的2014年(nián)更新后的(de)收费(fèi)标(biāo)准，即根据这样(yàng)的(de)规定：“少数(shù)特别复(fù)杂的住宅买卖经纪服务，经交易(yì)各方(fāng)协(xié)商同意，可(kě)在(zài)规(guī)定的收费(fèi)标准基础(chǔ)上(shàng)适当上浮，上浮幅度最高不(bù)得(dé)超(chāo)过(guò)10％。”这意味着，当(dāng)前北京(jīng)二手房中(zhōng)介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表(biǎo)示，本着“简政放权(quán)”的精神，北京2015年(nián)取消了房(fáng)地产中介服务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多(duō)少由各中介(jiè)机(jī)构(gòu)自行决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介机构在实际收取(qǔ)费用过程中，相关监管部门当前并未明确具体的中介费(fèi)率，中介机构仅需在服务过程中对收(shōu)费(fèi)标(biāo)准进行明码(mǎ)标价即可。而(ér)房地产经纪服务机(jī)构在(zài)具体收取过程中，会结合房屋(wū)价值(zhí)及(jí)工资标(biāo)准，综合计算出(chū)合适的中介费率(lǜ)。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪(jì)机构应(yīng)当在经(jīng)营门(mén)店、网站、客户(hù)端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收(shōu)费标准，不得(dé)混合(hé)标价和捆绑收费。房地产经纪机(jī)构提供(gōng)的基本服(fú)务和(hé)延(yán)伸服务，应(yīng)当分别(bié)明确服务(wù)项目和(hé)收费标准。房地产(chǎn)经纪机构收费前应当向交易(yì)当事人出具(jù)收费清单，列明收费标准、收费(fèi)金额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水(shuǐ)平的(de)房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构，住房和城(chéng)乡建(jiàn)设(shè)部门(mén)将会同市场监管等部门(mén)采(cǎi)取约(yuē)谈(tán)等综合措施进行重点监管(guǎn)。市(shì)场(chǎng)监管部门会同(tóng)有关(guān)部门依法查处不按规定(dìng)明(míng)码标价、操纵(zòng)经纪服(fú)务收费等违反价格(gé)和(hé)反垄断法律法规的(de)行为。对房地产(chǎn)经纪(jì)机构相关违法违规信息，市(shì)场监(jiān)管部门要依法(fǎ)依规纳(nà)入国(guó)家企业信(xìn)用信息公(gō迪奥丝绒和哑光有什么区别，迪奥丝绒和哑光哪种好看ng)示系(xì)统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服(fú)务(wù)费率越低(dī)的原则实行(xíng)分(fēn)档定价(jià)，是否意味着(zhe)，未来豪宅的(de)中介(jiè)费有望(wàng)大(dà)幅降(jiàng)低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼深圳中原总(zǒng)经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则实行分档定价，合理降(jiàng)低(dī)住房买(mǎi)卖和(hé)租(zū)赁经纪服务费用，主要还是规(guī)范行(xíng)业，打击收费过高(gāo)的经纪机(jī)构(gòu)，但(dàn)对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪(háo)宅和普宅本来收费(fèi)就不同，各家(jiā)收费普遍在合理范围内，加上经纪(jì)服务(wù)费用(yòng)对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出(chū)，由于(yú)当(dāng)前两部门提出的意见(jiàn)仅为鼓(gǔ)励性(xìng)质(zhì)，即只是纲(gāng)领性文件而非规定，未来(lái)如何(hé)具体认定其中(zhōng)的细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示(shì)，“从目(mù)前市场看，经纪服务领域的调(diào)整改(gǎi)善、规范(fàn)化，有(yǒu)利于行业(yè)健(jiàn)康发展。同时，由于二手房(fáng)很多房源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都(dōu)可能对(duì)交易产生(shēng)影响，这(zhè)对房地产经纪服务行业的(de)专业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监陆(lù)骑麟(lín)指出，在二手房买卖过程中，原(yuán)本应该由上下家各支付一半的中介费，但在一些(xiē)热点城市的(de)二手房(fáng)交(jiāo)易过程中，往(wǎng)往会有(yǒu)这样的情(qíng)形，因部分购(gòu)房(fáng)者处于弱势(shì)地位，从(cóng)而会出(chū)现中介费及税费均由购房者来承担。即使一些房东(dōng)愿意承担中(zhōng)介费，这部分费用也可能(néng)通过转嫁的方式，在房价中有所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约(yuē)定俗成’的(de)情况，一些房产中介公司将其视为向购(gòu)房者单边收费的行(xíng)为。部分中介公司可能会利用(yòng)其支(zhī)配地(dì)位，在原先经纪服务(wù)收费(fèi)的基础(chǔ)上，再(zài)次向房(fáng)东收取费(fèi)用(yòng)，而(ér)这部分费用，房东往(wǎng)往会将其转再(zài)次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上相当于变相推高(gāo)了房价。两部门提(tí)出严禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交(jiāo)易(yì)中操作的透明(míng)度，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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