此前，华安张江光大园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基(jī)础设施资(zī)产(chǎn)张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)的重(zhòng)要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)一升等于多少毫升应该是1000，一升等于多少毫升ml关于停(tíng)止执行已签租(zū)赁协议的通知(zhī)。同时，在公告(gào)中，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原(yuán)始权(quán)益(yì)人将继(jì)续密切关注哲库科(kē)技后(hòu)续(xù)情况，积极做(zuò)好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相关负责人也表示(shì)，近(jìn)期已同步启动了应急预案，排(pái)摸储备租户(hù)，积(jī)极(jí)应(yīng)对(duì)哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国资委(wěi)也高度(dù)关注。

　　多位业内人士表示(shì)，华(huá)安张江光大园REIT近期市场波动(dòng)较大(dà)，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出(chū)租率下跌并不会从根本(běn)上影响其内外价值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的(de)价(jià)格(gé)小幅低开，此后二级市场(chǎng)价(jià)格开始震荡(dàng)走(zǒu)低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回(huí)升(shēng)，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期不利消(xiāo)息影响，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT最近(jìn)几个交易日二级(jí)市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安(ān)张江光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市场公募(mù)REITs中位居(jū)前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表现上看(kàn)，目前上市的8只产业园区(qū)基(jī)础设施(shī)REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微(wēi)幅上涨，其(qí)余(yú)7只(zhǐ)均(jūn)有不(bù)同程度(dù)下跌(diē)，8只产(chǎn)业园(yuán)区(qū)基础设施REITs5月15日平(píng)均跌(diē)幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报(bào)中已(yǐ)经披露张江光大园项目出租率有所下降(jiàng)，如今拟(nǐ)扩(kuò)募的(de)项目又遭遇(yù)突发事件，因此导致二(èr)级市场价格(gé)出(chū)现波动。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上(shàng)述(shù)人士看来(lái)，尽管出于风险规避的原因，最近几个交易日(rì)场(chǎng)内(nèi)资金有所流出(chū)，但是，不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率下跌并(bìng)不会从根本上(shàng)影响其内外价值。

　　他(tā)也同时表示(shì)，目(mù)前(qián)随着二级市(shì)场价格下跌(diē)，风险(xiǎn)也得(dé)到一(yī)定释放，但是价格涨跌会(huì)受(shòu)到基本面、情绪面等(děng)多(duō)重因素影响，不(bù)好判断价格是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表示(shì)，今年整体REITs市(shì)场表(biǎo)现低迷，不少产品年内二级(jí)市(shì)场跌幅较大，其实(shí)有(yǒu)些隐含(hán)收益率高的产品具(jù)备一定的投资(zī)价(jià)值，很适合(hé)稳健类投(tóu)资者。此外(wài)，伴随着(zhe)经济复苏的步伐，产业(yè)园区、物流类等(děng)REITs产品具备一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执(zhí)行(xíng)董事高如星对此表示，若张江园(yuán)区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营(yíng)现金流没有造成大的(de)影(yǐng)响，“事(shì)件性利空(kōng)下调至得这(zhè)么急(jí)、这(zhè)么(me)深，加上前期本身(shēn)园区(qū)类资产就回(huí)调不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过(guò)，他也强(qiáng)调，最终还是落到租金收入受不受(shòu)影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入基础(chǔ)设施(shī)资产张润大厦的重要(yào)承租方之一，目前未(wèi)收到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关(guān)注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应对(duì)。

　　此前(qián)，张江(jiāng)REIT因其一季报(bào)中披露(lù)的张江光大园项目出租率下(xià)降事项，一度二级市(shì)场(chǎng)价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中管(guǎn)理人就相关事项进行(xíng)了解释说明，市场信心得到(dào)了一定(dìng)提(tí)振，二(èr)级(jí)市场价格表现也趋(qū)于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下(xià)的扩募说明会(huì)上，运营(yíng)团(tuán)队表示(shì)了对张江光大园项(xiàng)目的信(xìn)心，预计签署意(yì)向书(shū)和合(hé)同(tóng)谈判(pàn)中的储备租(zū)户正常(cháng)转化后，项目出租率将得到回升。没想到仅(jǐn)过(guò)了不到三(sān)周的时(shí)间(jiān)，张(zhāng)江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了(le)新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引(yǐn)起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益(yì)人相(xiāng)关负责(zé)人坦言，事发突(tū)然(rán)确实始料未及(jí)，在获悉(xī)OPPO关停哲库(kù)科技消息(xī)的第一时间即奔(bēn)赴现场进(jìn)行了沟通(tōng)和核实工(gōng)作，并(bìng)同(tóng)步(bù)启动了(le)应急预案，排(pái)摸储(chǔ)备(bèi)租(zū)户，积极应对哲库(kù)提前退租的可能事项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导高度重视，据悉新区(qū)国资委(wěi)也高度(dù)关注。

　　当谈(tán)及储备租户情况(kuàng)，相关负责人介绍说，目前(qián)储备租户(hù)还是(shì)比(bǐ)较(jiào)丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智能、航天产业(yè)、信(xìn)息技术等(děng)产业客户，租(zū)赁意向面积超过(guò)了2万(wàn)方(fāng)。从意向(xiàng)储备转(zhuǎn)化为(wèi)实际租户需要一(yī)些(xiē)时间。

　　“我们(men)正在着手(shǒu)通过(guò)签(qiān)署(shǔ)租(zū)赁(lìn)意向书来尽快(kuài)锁(suǒ)定一些重要租户。虽然收了三(sān)个月履(lǚ)约保(bǎo)证金给了我们(men)一些空间，但本着对首批(pī)扩募、对市场负责(zé)的态度，我(wǒ)们(men)肯定要全力与(yǔ)时间赛跑，把这些面积在短期(qī)内完成去(qù)化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的张江(jiāng)光(guāng)大园项目一(yī)季(jì)度末也(yě)有将近30％的空置率，原(yuán)始权益人有那么多储(chǔ)备租户，之(zhī)前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负(fù)责人解释，张江光大(dà)园一直以(yǐ)来都(dōu)坚持以市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租(zū)户的调租和换租都属于(yú)正常情况，而这次项目的大租户退租正好发生在市场活跃(yuè)度(dù)的短期低点(diǎn)，目前(qián)市场情况已有所好(hǎo)转。在(zài)看到(dào)出租(zū)率下滑(huá)情况没有得到及(jí)时修复后(hòu)，张江这边也作了一定的(de)资源调配和倾斜，引(yǐn)入(rù)了一(yī)些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大(dà)厦(shà)和张江光大园项(xiàng)目(mù)在给(gěi)租户的分隔空间、交付标准、一升等于多少毫升应该是1000，一升等于多少毫升ml租(zū)金水平等(děng)方(fāng)面也有一些(xiē)差(chà)异化，张润大厦多(duō)是两千多平的大(dà)平(píng)层，楼的(de)成新度高(gāo)一些，单价也贵一些(xiē)，张江光大园单层以一千平的面(miàn)积(jī)为主，还有(yǒu)一(yī)些(xiē)独栋形(xíng)态的物业。租户自身也会有诉求，也(yě)会(huì)根据自(zì)身需求和预算挑选区域内的(de)不同物(wù)业。

　　“如果扩募完(wán)成(chéng)以后，新(xīn)老资产(chǎn)的(de)管理人都变(biàn)成了一家，后续我们在资源共享(xiǎng)和联合营销方面能更加充分发(fā)挥协(xié)同(tóng)效(xiào)应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及(jí)对(duì)于张江REIT的定(dìng)位和展望，相关负责人(rén)表示，张(zhāng)江集团和张江高科目(mù)前(qián)在(zài)管(guǎn)资(zī)产约(yuē)五(wǔ)百(bǎi)万(wàn)方(fāng)，还(hái)有一些其他在(zài)开发的(de)储(chǔ)备项目，这些都(dōu)将成为张江REIT实现打造(zào)张(zhāng)江园区产业空间资(zī)产上(shàng)市平台目标的坚实(shí)后盾和储备资源(yuán)。“我们非常重视(shì)张江REIT这个(gè)资本平(píng)台和它未来(lái)的(de)发展。”相关负责(zé)人表(biǎo)示，“这次(cì)扩募是(shì)我们(men)实现基(jī)金扩(kuò)容的第一步(bù)，也是至(zhì)关重要的一步，眼下我们可能(néng)面临了(le)一(yī)些(xiē)突(tū)发(fā)情况需要(yào)解(jiě)决，但是这和我们在张(zhāng)江科学城这三十年(nián)建设发展过程中(zhōng)所经历的相(xiāng)比，只(zhǐ)能算是一个非(fēi)常小的插曲。我们有信(xìn)心排除万(wàn)难，尽一切可能化(huà)解当前突(tū)发(fā)事件的所有负(fù)面影响(xiǎng)，维持预期和市(shì)场(chǎng)的信心(xīn)。”

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