近两(liǎng)年火爆的创新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年(nián)可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产品，平(píng)均分红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制(zhì)分(fēn)红机制是(shì)公募REITs主要特(tè)征之(zhī)一(yī)，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出该(gāi)类产品长期投资价(jià)值，通过观(guān)测经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意(yì)，与产权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生现金收益，特许经(jīng)营权分红目前已包含了利润分配和本金的归(guī)还，在(zài)选择(zé)投资标的时应(yīng)了解资(zī)产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除(chú)息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况(kuàng)尚未公布(bù)。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金额(é)占(zhàn)可(kě)供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分(fēn)红收益(yì)，以(yǐ)及基金份额交易(yì)价格的变化。基(jī)金份额二(èr)级(jí)市(shì)场价格(gé)受到(dào)公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的(de)综合影响(xiǎng)，较易引起波(bō)动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金分红(hóng)预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的(de)分红主要来自基础设施(shī)资产的经营(yíng)现金(jīn)流，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息披露文(wén)件，结合行业(yè)及市(shì)场情况(kuàng)，可以分析基础(chǔ)设施项目(mù)的(de)经营业绩(jì)，作为进行投(tóu)资(zī)决(jué)策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格变化导(dǎo)致(zhì)的(de)浮(fú)盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基金(jīn)份额(é)持有(yǒu)人实际获(huò)得的现金收益(yì)，对于长期(qī)投资(zī)者(zhě)更具参(cān)考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高(gāo)级副(fù)总监(jiān)李华(huá)平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证(zhèng)券投资基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年(nián)度可分配金额以现金形式分配给投资(zī)者，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来看(kàn)，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双(shuāng)重特(tè)点。二级市场价格反映这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于(yú)债(zhài)券(quàn)派息，但(dàn)不(bù)等同于债券的固定利息回报(bào)，而是(shì)由可供分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投(tóu)资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值(zhí)。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构(gòu)投资者稳(wěn)定收益。机构投(tóu)资者公募(mù)REITs能够(gòu)通(tōng)过(guò)分红获取相对于(yú)投(tóu)资债券相对高的收益性，在有效控制风险的(de)前提下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除(chú)了(le)投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影(yǐng)响，可分(fēn)配(pèi)金额完成(chéng)率不达预(yù)期，一定(dìng)程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级(jí)市(shì)场的价(jià)格。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二级市(shì)场的价格波(bō)动受多重因(yīn)素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格(gé)的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸(xī)引(yǐn)投资(zī)者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票和(hé)债券回归的过程(chéng)；另一(yī)方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经济(jì)活(西方的几何学来源于什么的勾股之学，认为西方的几何学来源于什么的勾股之学huó)力(lì)的(de)改善有(yǒu)一定的(de)滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对(duì)基金份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额(é)根据单位基金(jīn)份额的分红金额进行计算。除(chú)权操作是对分红(hóng)前后基(jī)金(jīn)份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在(zài)基(jī)金分红前后均(jūn)可(kě)以获得公(gōng)平的(de)投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长(zhǎng)期(qī)投资的信(xìn)心(xīn)，同时需(xū)结合(hé)持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收(shōu)益(yì)的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业(yè)内(nèi)人士(shì)还提醒(xǐng)，与(yǔ)现(xiàn)有公(gōng)募基金分红(hóng)前提是本金之上的(de)增值部分不(bù)同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基(jī)金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确(què)，分派的是(shì)本金与增值(zhí)两个部分(fēn)，两个部分之(zhī)间的比例(lì)是变动的，与现有公募(mù)基(jī)金分红(hóng)差异很大，大多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误(wù)认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期(qī)后基金价值面临极大不确定性(xìng)，这是该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类和产权类(lèi)两大资产类(lèi)型，持(chí)有产权类产品(pǐn)的收益(yì)主(zhǔ)要(yào)包括每年的现金分红(hóng)及资产增值(zhí)的收(shōu)益，而(ér)持有特许经营类产(chǎn)品的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的分(fēn)红(hóng)包(bāo)括了(le)利润分配和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类资(zī)产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选择(zé)投资(zī)标的时(shí)，应(yīng)了解公(gōng)募(mù)REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表示，从细(xì)分(fēn)来看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)因底层资(zī)产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权(quán)类的公募REITs产品因(yīn)其分红相(xiāng)当于包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对较(jiào)多(duō)，债(zhài)性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的(de)二级市场价格和分红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责(zé)人也认为，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营项目在经(jīng)营权到(dào)期后不再能产生现金(jīn)收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对较低，也(yě)有足够年(nián)限收回本金(jīn)并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者(zhě)注(zhù)意，特许经(jīng)营权(quán)项目(mù)的分派(pài)金额包(bāo)含了(le)投资本金，在不进(jìn)行(xíng)扩募的情况下，基金(jīn)份额单(dān)价随着分(fēn)派进度(dù)逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类(lèi)项目的土(tǔ)地或建筑的剩(shèng)余(yú)使用年限一般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新(xīn)改造或补(bǔ)缴土地出(chū)让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似(shì)永续经营的假设反映(yìng)在基础(chǔ)资产的估(gū)值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基(jī)金分红的时点，多(duō)位业内人士还表示(shì)，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测(cè)经营(yíng)活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金、内部收(shōu)益率等指标(biāo)，来(lái)观察(chá)和评估(gū)项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金(jīn)流，二是(shì)可供分配现金，二者存在(zài)本(běn)质性(xìng)区别。经营(yíng)活动产生的现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供(gōng)分配的现金(jīn)实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影(yǐng)响利润表的项目进行调(diào)整，加(jiā)期(qī)初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新选择，投资价值体现在相对股债市场独立(lì)的资产配(pèi)置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多(duō)关注内部收益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注(zhù)分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要来(lái)自底层(céng)资(zī)产(chǎn)的(de)经营净现金(jīn)流，所以底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始(shǐ)权(quán)益(yì)人综合实力(lì)、运营管(guǎn)理(lǐ)机构(gòu)实力、公(gōng)募基金(jīn)管理(lǐ)人实力等多(duō)重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研(yán)报(bào)也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机(jī)会(huì)仍在(zài)，叠加(jiā)此前(qián)市场接连(lián)回调，建议投(tóu)资(zī)者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明书(shū)均会载明(míng)REITs在(zài)发行首年及次年的可(kě)供分配金额预(yù)测。投资者可以将(jiāng)REITs的(de)实际分红金额与募集材(cái)料中披露预测进行比较分(fēn)析，结合经济(jì)及市场的实际环境，对(duì)基(jī)础(chǔ)设施项目的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也(yě)西方的几何学来源于什么的勾股之学，认为西方的几何学来源于什么的勾股之学称(chēng)。

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