5月(yuè)以来(lái)，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金(jīn)为(wèi)代(dài)表的机构对于这一板块(kuài)已经在(zài)悄然(rán)布(bù)局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总(zǒng)份额(é)均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得(dé)增持，持仓数量(liàng)占流通股比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或(huò)“底部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代(dài)已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募(mù)基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末，公募(mù)所持有(yǒu)的房地产行(xíng)业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现出色(sè)，但公募所持房地产公司(sī)市值在股票(piào)资产中的占比却断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现了(le)三年(nián)来的首次回(huí)升(shēng)，年底这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募(mù)对房地产行业的持股比(bǐ)例也同步回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似(shì)乎(hū)在今(jīn)年一季度(dù)得(dé)以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房(fáng)地产板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公(gōng)募对(duì)于房地(dì)产(chǎn)的(de)投(tóu)资愈(yù)发(fā)有集中于龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金一季(jì)报汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房(fáng)地产(chǎn)板块排名(míng)最高的是(shì)保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招(zhāo)商蛇口，排在(zài)第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96站姐主要是做什么的，站姐是什么干什么的位。对比去年四(sì)季报(bào)，变化(huà)之(zhī)处首先在于几只房地产(chǎn)龙(lóng)头股(gǔ)从(cóng)排位上看(kàn)均有退步，尤其(qí)是(shì)万(wàn)科(kē)最为明显；其次是金地(dì)集(jí)团退出百(bǎi)大之列。但(dàn)考虑到(dào)房地产是复(fù)苏链(liàn)上(shàng)最后一环，且首季(jì)并非(fēi)行业(yè)销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机(jī)构持仓上还需(xū)要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产(chǎn)已经进入大分化时代(dài)，一(yī)二线(xiàn)城市(shì)好于三四线城市(shì)。而映射到二(èr)级市(shì)场投(tóu)资上(shàng)，配置房地(dì)产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的(de)红(hóng)利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类(lèi)，包括房地产等几(jǐ)类(lèi)行业在盖(gài)特(tè)纳曲线里属(shǔ)于成熟期(qī)或者衰退期的(de)行业(yè)，传统认知(zhī)上没(méi)有什么投资机会的。但(dàn)在(zài)这几年特(tè)殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似(shì)的行(xíng)业也出现(xiàn)了一些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的(de)上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士(shì)持谨(jǐn)慎乐(lè)观(guān)态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售面积很难再出(chū)现了(le)，2022年光(guāng)是(shì)居民存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建筑面积(jī)，考(kǎo)虑存量地产的(de)更新，也有近10亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)。需(xū)求(qiú)端还需要(yào)有一定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是(shì)人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告(gào)别住房短缺时代，而目前(qián)居(jū)民的杠杆率和房价(jià)收入也不支(zhī)撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业(yè)高增的时代(dài)已经过去，未来行(xíng)业的需求或将(jiāng)回落(luò)，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很(hěn)容(róng)易出现信用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆(bào)雷），行(xíng)业(yè)进入到供给侧(cè)出(chū)清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的(de)公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的贝(bèi)塔已(yǐ)经(jīng)过去(qù)了，但不(bù)代表没有投(tóu)资机会，机会在于(yú)城(chéng)市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股票(piào)投资(zī)，就是强竞争力公司的阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或(huò)许也(yě)是(shì)基于这样的认识转变(biàn)，精耕细作(zuò)个股成为公(gōng)募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统计(jì)的(de)124只房(fáng)地(dì)产类(lèi)标的股(gǔ)中，本月以来(lái)实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个(gè)交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看(kàn)，上实发(fā)展的主营(yíng)业务为房地产(chǎn)开发与经营(yíng)。公司的主要(yào)产品(pǐn)及(jí)服务为(wèi)房地产销售、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从(cóng)业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实(shí)现营业(yè)总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，各类机(jī)构都(dōu)有(yǒu)对(duì)其(qí)布局的例子。以3月31日时的(de)首季(jì)十大流(liú)通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私(sī)募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇(huì)金(jīn)、长城资产管理公司(sī)等(děng)都跻身前十的(站姐主要是做什么的，站姐是什么干什么的de)行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨幅(fú)暂时排(pái)名第(dì)二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是(shì)上海(hǎi)本地房企，其第一季度的(de)收入利润规模(mó)大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来(lái)最高，另一方面则是公司拿(ná)地结算持续(xù)性向好(hǎo)，从数字(zì)上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的(de)业绩势(shì)头向好背景下(xià)，自然(rán)也(yě)吸引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从第一季度(dù)十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看，知名(míng)私募高(gāo)毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只产品依(yī)然在(zài)前十中(zhōng)，这也是连续(xù)第三个季度(dù)他有的两只产品(pǐn)杀(shā)入(rù)前(qián)十(shí)。同(tóng)时(shí)榜单(dān)中还有一支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资局，其当季还(hái)小幅增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海区域性(xìng)地产公(gōng)司(sī)外，荣(róng)安地(dì)产则是主要布局(jú)在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份报(bào)喜的(de)成绩单：首季公(gōng)司实(shí)现营业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首季新杀入十大(dà)流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名(míng)第七(qī)位(wèi)，富国中证指数(shù)1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受限于信用问(wèn)题或者资金紧(jǐn)张没(méi)法拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁机(jī)获取低成(chéng)本土地，龙头房企的(de)拿地力度(dù)（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较(jiào)低(dī)，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他(tā)房企的净负(fù)债(zhài)率(lǜ)普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从融(róng)资(zī)成本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融资成本不断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特(tè)估的浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地(dì)产(chǎn)股或存(cún)在(zài)发展的大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行(xíng)业(yè)的结构(gòu)性机(jī)会依(yī)然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显(xiǎn)著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体现为(wèi)库存的优势(shì)。央企(qǐ)地(dì)产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资(zī)成(chéng)本，优质的开(kāi)发资源和(hé)良好(hǎo)的(de)不(bù)动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估，国央企相(xiāng)较(jiào)于民营地产公司也是(shì)更(gèng)有优势(shì)的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资(zī)源(yuán)债(zhài)权债(zhài)务关系(xì)等问题，市场对(duì)民营(yíng)房开企业的资产会有更多(duō)担忧和质疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业出清(qīng)的(de)过(guò)程(chéng)中，央国企相较于(yú)民企来(lái)说估值的修复(fù)更明显。中特估(gū)的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且可预(yù)期(qī)的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较(jiào)低，企业自身资产的(de)质(zhì)量好、运营能(néng)力强、可(kě)以创造(zào)持(chí)续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将出现分化，要关注将受益于行业(yè)集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还(hái)是(shì)保利(lì)发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞(ruì)银基金投(tóu)资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察国(guó)企央企(qǐ)在三(sān)个方面是否可以(yǐ)维(wéi)持，首先是融资成本保持低(d站姐主要是做什么的，站姐是什么干什么的ī)位(wèi)，其(qí)次是销售份额(é)持(chí)续提升，再次是拿地份额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据(jù)房企一(yī)季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的整体下滑，2023年一(yī)季(jì)度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨江集团等(děng)房(fáng)企营收、净利(lì)均(jūn)实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增(zēng)速的(de)增长。而这些公司也是(shì)机构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士(shì)张宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是(shì)因(yīn)为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不(bù)怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在(zài)持(chí)续(xù)性(xìng)地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力(lì)度较大。投(tóu)资(zī)的(de)驱(qū)动能够(gòu)推动房企销售(shòu)业绩的(de)增长，从而在2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能(néng)够(gòu)保有一个正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提(tí)醒表(biǎo)示，在房地产(chǎn)的复苏(sū)过程中，还面临着一些(xiē)不确(què)定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环(huán)比三月相(xiāng)对表现较好(hǎo)之外，包括(kuò)北京、上(shàng)海在(zài)内的绝(jué)大多(duō)数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月的市(shì)场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及(jí)市(shì)场的(de)去库(kù)存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房(fáng)企(qǐ)为了(le)半(bàn)年报冲业绩出(chū)现市(shì)场的短期反弹外的一(yī)个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第(dì)二季(jì)度、第(dì)三季度增长不确定(dìng)性的压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现(xiàn)在整个(gè)房(fáng)地产以及其(qí)上下游产业链(liàn)的复(fù)苏(sū)速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时候，在(zài)房(fáng)地(dì)产以及(jí)上(shàng)下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的(de)、做得(dé)比同行好得(dé)多的(de)企业，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待(dài)它的基本(běn)面不断地凸显出来，这(zhè)需要(yào)时(shí)间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分(fēn)析(xī)，不做(zuò)买卖推荐。）

未经允许不得转载：重庆三峡中心医院、三峡中心医院、中心医院 站姐主要是做什么的，站姐是什么干什么的