近(jìn)两年火爆(bào)的创新(xīn)产(chǎn)品公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该(gāi)类(lèi)产品(pǐn)长期(qī)投(tóu)资价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者(zhě)注意，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经营(yíng)权到期(qī)后不再(zài)产生现金收益，特许经营权分红目前已包(bāo)含了利润(rùn)分配和本金的归还，在选择投(tóu)资标(biāo)的时应(yīng)了(le)解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚(shàng)未(wèi)公布(bù)。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例(lì)的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分(fēn)配金额占可(kě)供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的(de)主要(yào)收益(yì)来源为(wèi)持有(yǒu)期分(fēn)红收益，以及基金份额(é)交(jiāo)易价格的变(biàn)化。基金份(fèn)额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的(de)综合(hé)影响，较易(yì)引起(qǐ)波动(dòng)。与此相比，基金(jīn)分红预期(qī)则(zé)更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础(chǔ)设施(shī)资产(chǎn)的(de)经(jīng)营现金(jīn)流(liú)，投资(zī)人通过基金(jīn)募集材料和信息披露文件，结合行业及(jí)市场情况，可(kě)以分析(xī)基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩(jì)，作为进行投资(zī)决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份额二级(jí)市场价格(gé)变(biàn)化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基(jī)金份额持有(yǒu)人实际获(huò)得(dé)的(de)现金收益，对于长期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高级副总监李(lǐ)华(huá)平也表示，根据(jù)《公开募集基(jī)础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金(jīn)应(yīng)当将90％以上(shàng)合并(bìng)后基金年度可(kě)分配金额以现(xiàn)金形式分配给投资(zī)者，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs的主要(yào)特(tè)征之(zhī)一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期(qī)投资价值(zhí)。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性(xìng)”和(hé)“债性(xìng)”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的(de)一面，分(fēn)红(hóng)体现了(le)这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红(hóng)类似(shì)于债券派息(xī)，但不等同于债券的固定(dìng)利息(xī)回报(bào)，而是由可(kě)供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的角度来看(kàn)，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资者的(de)投(tóu)资品类，为(wèi)资(zī)产配置多元化(huà)提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳(wěn)定收(shōu)益。机(jī)构投资者公募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红(hóng)获(huò)取相对于(yú)投资债券相对高(gāo)的收益性，在有效(xiào)控制风险的(de)前提(tí)下，增厚资产包(bāo)收益，起到(dào)投(tóu)资“压舱石”的(de)作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来分红水平的预(yù)期(qī)，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走势(shì)的关(guān)键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一定程度上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市场的价(jià)格波动(dòng)受多重因(yīn)素(sù)的影响(xiǎng)，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价(jià)格的(de)主要(yào)因素(sù)之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近期经(jīng)济(jì)预期(qī)恢复(fù)，一方面(miàn)市场热(rè)点呈(chéng)现向股票和债(zhài)券(quàn)回归的过程；另一(yī)方面，基础设(shè)施项目的经营业(yè)绩相对经济(jì)活力(lì)的改善(shàn)有一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金(jīn)份额(é)的分红(hóng)金额进行计(jì)算。除权(quán)操作(zuò)是(shì)对(duì)分红(hóng)前后(hòu)基(jī)金份额净值变化的(de)修正，使投资人在基金分红前后(hòu)均可(kě)以获(huò)得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结(jié)合持有产品的(de)特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中(zhōng)航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分红(hóng)包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业(yè)内(nèi)人士还提(tí)醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基(jī)金分红前(qián)提是本金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红(hóng)”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为准确(què)，分派的是本金与增值两个部分，两个部(bù)分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募(mù)基金分红差异(yì)很大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为(wèi)是(shì)持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类(lèi)和(hé)产权类两(liǎng)大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包括(kuò)每年的阿富汗改名现在叫什么现金分红及资产增值的收益，而(ér)持有特(tè)许经(jīng)营类产品的收益主要来(lái)自(zì)项目每年的现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的(de)分红包括了利(lì)润分配(pèi)和本金的归(guī)还(hái)，两者的比率也是变动的，对特许经营权(quán)类资产(chǎn)的(de)公(gōng)募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择(zé)投资标的(de)时，应了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产属性不同而形成区别(bié)。特许经营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对(duì)较阿富汗改名现在叫什么多，债性(xìng)偏强。而产权(quán)类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价(jià)值增值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级(jí)市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营项(xiàng)目在经营权到期后不再能产生现金(jīn)收益(yì)，因(yīn)此将(jiāng)可(kě)供分配金额的分配(pèi)理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个(gè)特点，剩余经(jīng)营(yíng)期限较短(duǎn)的特(tè)许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对(duì)于剩余期限较长的特(tè)许经营权项目，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责(zé)人(rén)提(tí)醒(xǐng)投资者注意，特许经营权(quán)项(xiàng)目(mù)的分派金额包含(hán)了(le)投资本(běn)金，在不进行扩募的(de)情况下，基金份(fèn)额单(dān)价随着分(fēn)派进度逐年(nián)下降(jiàng)是正(zhèng)常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余(yú)期限产生的(de)现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项目(mù)相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩余使用年(nián)限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上(shàng)到期(qī)后通过对(duì)建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步(bù)延长经(jīng)营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似(shì)永(yǒng)续(xù)经(jīng)营的假设反映在(zài)基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测(cè)内部(bù)收益率(lǜ)等(děng)指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标(biāo)，来观察和评估(gū)项目(mù)底(dǐ)层资产的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一(yī)是年报中披露的经营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流，二(èr)是可供分(fēn)配(pèi)现金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产生(shēng)的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身(shēn)经营(yíng)活动产生；可(kě)阿富汗改名现在叫什么供分配(pèi)的(de)现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影响利润(rùn)表的(de)项目进行(xíng)调整(zhěng)，加期初现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置(zhì)新选择，投资(zī)价值体现在相对股债(zhài)市场独立的资产配置(zhì)功能，比较适合(hé)长期持有(yǒu)。建议(yì)投(tóu)资者对经(jīng)营权(quán)类(lèi)的资产可以更多(duō)关注内部收益率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权类的资产更(gèng)多(duō)关注分派率高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来(lái)自底层资(zī)产的经营净(jìng)现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)直接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权(quán)益人综合实力、运营管(guǎn)理机(jī)构实力、公募基金管理人(rén)实(shí)力等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于(yú)分红交易带来的短(duǎn)期博(bó)弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连(lián)回调，建议(yì)投资者关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对明显、同时分(fēn)红规模(mó)较为(wèi)可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均(jūn)会载明REITs在发(fā)行首年(nián)及(jí)次年(nián)的可供(gōng)分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中披露预测进行比较分析，结合经济及市(shì)场的(de)实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运(yùn)营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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