导读

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是(shì)中国房地产市(shì)场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅(zhái)销售面(miàn)积超15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试图厘清中(zhōng)国(guó)城镇存量住宅真(zhēn)实(shí)情况，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地(dì)产存量极度过剩(shèng)，事实(shí)是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数(shù)据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露(lù)的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到(dào)一成，其中还(hái)包(bāo)括大量(liàng)城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋房(fáng)屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示(shì)中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适不是人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达(dá)国家(jiā)还有很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意(yì)味着(zhe)中国住宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民(mín)户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接(jiē)公(gōng)布中国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅(zhái)套数(shù)、商品住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算(suàn)出城镇(zhèn)家庭(tíng)住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有房，然(rán)而事实上中国(guó)住(zhù)宅市场(chǎng)供(gōng)需并不平衡(héng)。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡，是(shì)因(yīn)为户均一(yī)套房无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足流动人口(kǒu)的租(zū)赁和置业需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了额外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来(lái)地(dì)产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模(mó)缩小，一人户(hù)、两人户占比不断(duàn)增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块的分化(huà)日益明显，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口(kǒu)流(liú)入(rù)，人口(kǒu)净迁入城市的(de)新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年(nián)以(yǐ)前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产步入(rù)大(dà)分(fēn)化时代(dài)而非停滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去(qù)二十年是(shì)中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，这是过(guò)去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么当下(xià)房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多体现在(zài)住(zhù)宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现(xiàn)在不同(tóng)能级城(chéng)市之间(jiān)，不(bù)同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌(pái)量突然(rán)激(jī)增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心(xīn)，中国的(de)房子是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量(liàng)数(shù)据并未公(gōng)布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数(shù)，回(huí)答(dá)当前的房子是否真的(de)过剩了(le)？据此判断未来房地产(chǎn)市场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数(shù)量过剩的直观判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全(quán)国自(zì)然灾害综合风险普查工(gōng)作情况为主题的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处(chù)市政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等(děng)非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似意(yì)味(wèi)着人(rén)人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配(pèi)套设(shè)施等(děng)因素密切相关。单单从人均住宅间数不能(néng)完(wán)全反映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以家庭为(wèi)单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思(sī)路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类(lèi)是商(shāng)品住宅，另一类是(shì)保障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数据(jù)，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直接公(gōng)布，一(yī)是每(měi)年(nián)商品住(zhù)宅销售套(tào)数（统(tǒng)计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数(shù)据）。计算中国居民(mín)户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要(yào)用到(dào)上述(shù)两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品(pǐn)住宅数量极(jí)少(shǎo)，可忽略不计。估(gū)算城镇居民(mín)户均住宅(zhái)套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数相(xiāng)加，我们就能够得(dé)到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住(zhù)宅和(hé)非商品住宅比(bǐ)例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的(de)商(shāng)品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到(dào)底有多(duō)少，目(mù)前(qián)缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用(yòng)既有统(tǒng)计数据(jù)，大致测算得到中国存量房(fáng)地产(chǎn)套数，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房(fáng)为(wèi)主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本(běn)文去(qù)除商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数里的期房销售(shòu)，得到商(shāng)品住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品(pǐ骨架大的男生一般都很高吗，为什么身高越高性功能越差n)住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现房套数(shù)除以家(jiā)庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中(zhōng)国城镇居民(mín)的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继(jì)承或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4骨架大的男生一般都很高吗，为什么身高越高性功能越差％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我们假定租(zū)赁其他住(zhù)宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商(shāng)品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期(qī)间商品住宅(zhái)增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的实际变化比(bǐ)例，从(cóng)而我们估算出(chū)2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期(qī)房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义(yì)

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已(yǐ)经达(dá)到了户均一(yī)套房的程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意味着中国(guó)城镇化进展终结(jié)，甚至意(yì)味着中国(guó)地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不(bù)意(yì)味着(zhe)住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需(xū)要(yào)有(yǒu)多余住宅来(lái)满足因人(rén)口流动、居民换房等因素产生的住宅需(xū)求。因(yīn)此，成熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套户(hù)比会在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看，美(měi)国、英国和日本的(de)住(zhù)宅套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅(zhái)套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一(yī)套房，就会造成(chéng)人(rén)口净流入(rù)地的住宅市场供不应求，造成房价或房租(zū)迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人(rén)口和省(shěng)际(jì)流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中国城乡人口流动调查数据(jù)显示，在(zài)上海、杭(háng)州以(yǐ)及南京工作的流动人口在(zài)老家拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工(gōng)资(zī)吸(xī)引打(dǎ)工人(rén)，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房价(骨架大的男生一般都很高吗，为什么身高越高性功能越差jià)的大城市(shì)租赁一(yī)套房(fáng)，在(zài)房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无(wú)法满足庞(páng)大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很(hěn)大的不(bù)便和安全隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上(shàng)世(shì)纪(jì)修建的老旧小(xiǎo)区很难满足(zú)现代(dài)生(shēng)活需求，在未来大(dà)都会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一(yī)居室(shì)和(hé)二居室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家庭(tíng)住(zhù)宅户型更小(xiǎo)，当(dāng)然(rán)这与(yǔ)城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张是(shì)未来(lái)地产(chǎn)的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅(zhái)存量总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带房进城和(hé)老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积不(bù)足(zú)19平(píng)方米，不及(jí)全国人均(jūn)水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于(yú)15平方(fāng)米的家庭(tíng)界(jiè)定为住宅存在困难，若按(àn)这个标准算的(de)话，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若(ruò)人(rén)均可使(shǐ)用(yòng)住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户(hù)人(rén)数，需要(yào)住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新(xīn)增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达(dá)国家(jiā)人均住宅面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若(ruò)去除公摊(tān)面(miàn)积后，中(zhōng)国的(de)人(rén)均可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住(zhù)宅总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来(lái)地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口静态结构和(hé)动态趋势演绎(yì)，决定了(le)中国未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要(yào)来自于(yú)四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人户的占比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继续延续，导致户数(shù)会(huì)因户均人口规模的(de)缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，资源(yuán)和生产(chǎn)要素(sù)逐步向经(jīng)济带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城(chéng)市流入，区(qū)域经济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势(shì)必涉(shè)及到买房租房，给迁(qiān)入(rù)地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为(wèi)72万(wàn)，而出生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人(rén)，其(qí)人(rén)口增长主要受(shòu)益(yì)于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最多(duō)。自建房家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分(fēn)点；原公有住(zhù)宅家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造(zào)时间为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住(zhù)宅减(jiǎn)少了(le)1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二(èr)手房(fáng)。在(zài)新增住(zhù)宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城中(zhōng)村和(hé)旧(jiù)城(chéng)改造，商(shāng)品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住宅建筑面积(jī)还(hái)有约81亿(yì)平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质(zhì)量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少有物业(yè)管理，居民追求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环境，背后的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性需求还将(jiāng)有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于(yú)中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生(shēng)活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中(zhōng)央经济工作会议明确指出(chū)支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素(sù)，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数较其他(tā)国家依旧存在(zài)不(bù)小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与经(jīng)济水平有着(zhe)密切(qiè)正向(xiàng)联(lián)系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中国(guó)地(dì)产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不足，供(gōng)需出现错配(pèi)，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大(dà)分化时代(dài)已(yǐ)至，这种分化不单局(jú)限于(yú)城(chéng)市能级(jí)之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的(de)差异(yì)也(yě)将越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查(chá)的是(shì)人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比(bǐ)实(shí)际值(zhí)可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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