（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步(bù)推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅(zhái)。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二(èr)手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手房加总，得到(dào)商品住宅(zhái)占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅(fú)为过去十年(nián)变化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅的实际变化比例(lì)，从(cóng)而(ér)我们估(gū)算出(chū)2022年(nián)商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购期房，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期(qī)房会(huì)在2-3年内(nèi)陆续交付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国平(píng)均每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均一套房的(de)程度，“户户有(yǒu)房”是否意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余(yú)住宅来(lái)满(mǎn)足(zú)因人口流(liú)动、居民换房等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来(lái)看，美国、英国和日(rì)本的住(zhù)宅(zhái)套户比均高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国(guó)的住(zhù)宅套户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一(yī)套房，就(jiù)会造成(chéng)人(rén)口净流入地的(de)住宅市场供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人口分别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中国城乡人口(kǒu)流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工(gōng)作的流动人口在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房(fáng)价迫(pò)使打工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房(fáng)，在高(gāo)房价的大城市租赁一(yī)套(tào)房(fáng)，在房(fáng)价较低的(de)县城购买一(yī)套(tào)房。所(suǒ)以说(shuō)户均一(yī)套(tào)房无(wú)法满足庞大流(liú)动人口的租(zū)赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是(shì)约9000万户(hù)城(chéng)镇居民住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存在(zài)着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生(shēng)活带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫(wèi)浴和(hé)厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难(nán)满足现代生活需(xū)求，在未来大(dà)都会(huì)被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户(hù)型(xíng)偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市(shì)土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未来(lái)地产的需求(qiú)驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普数(shù)据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年(nián)间农民带房进城(chéng)和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)不足19平方米，不(bù)及全国人均水(shuǐ)平的一(yī)半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)低于15平方米的(de)家庭界定为住宅存在(zài)困难，若按(àn)这(zhè)个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅(zhái)困(kùn)难(nán)问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平(píng)，只考虑家(jiā)庭户(hù)人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家人(rén)均(jūn)住(zhù)宅面(miàn)积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国(guó)的(de)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户(hù)人口，所需要(yào)的住宅总量(liàng)会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已然1套(tào)房，未(wèi)来地产还会(huì)有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得(dé)到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似(shì)已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即便如此，中(zhōng)国人口静(jìng)态结构和动态趋势(shì)演绎，决定(dìng)了中国(guó)未来地产仍(réng)有需求(qiú)释放。户均(jūn)1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求(qiú)主(zhǔ)要(yào)来自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多，新(xīn)户(hù)购房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数(shù)不断下(xià)降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户(hù)，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化(huà)趋势(shì)将继续延续(xù)，导致(zhì)户数会因户(hù)均人(rén)口规(guī)模的缩小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经(jīng)济发展带来(lái)的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块(kuài)的(de)分化(huà)日益(yì)明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈(quān)中心城市(shì)流入，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房(fáng)租(zū)房(fáng)，给(gěi)迁入(rù)地(dì)住宅市场带来(lái)新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万(wàn)，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增(zēng)加人口仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长主(zhǔ)要(yào)受(shòu)益于人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年(nián)以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭户(hù)，自建住宅和原公有住(zhù)宅减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住宅净需(xū)求(qiú)增加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二(èr)手房。在新增住(zhù)宅需(xū)求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经(jīng)济(jì)适用房和其他分(fēn)别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住宅建筑面积(jī)还(hái)有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面(miàn)积(jī)小、质量低(dī)、基础设施配套差(chà)、没有或少(shǎo)有物业(yè)管(guǎn)理，居民追求美好、宜(yí)居生活的环(huán)境，背后(hòu)的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求(qiú)还(hái)将有所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购(gòu)房(fáng)受限(xiàn)于资金，倾向于(yú)中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅(zhái)因素(sù)，中国的人均住宅间数(shù)较其他国(guó)家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度(dù)与(yǔ)经济(jì)水(shuǐ)平有着密(mì)切正(zhèng)向(xiàng)联系。随(suí)着经济发展水平(píng)的提高，中国的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是(shì)过(guò)去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质(zhì)量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时(shí)代已(yǐ)至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级之间差(chà)异，优质小区(qū)和(hé)老旧(jiù)二手房(fáng)之间(jiān)的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不(bù)是(shì)针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏(piān)差。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实际值可能(néng)偏(piān)低(dī)，其增速可能(néng)超(chāo)预期。

未经允许不得转载：重庆三峡中心医院、三峡中心医院、中心医院 一美元等于多少美分,美元和美分的符号，一美元等于多少钱的人民币